盡管3月份以來(lái)深圳樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯回暖跡象，但在寫字樓、零售等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這樣的暖意卻并沒(méi)有來(lái)臨。

據(jù)4月11日第一太平戴維斯披露的數(shù)據(jù)，盡管今年一季度深圳先后出現(xiàn)了深圳中心城、華僑城大廈兩項(xiàng)商業(yè)物業(yè)大宗交易，但今年一季度深圳甲級(jí)寫字樓及優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)整體表現(xiàn)卻并不理想，不僅期內(nèi)兩者都無(wú)新項(xiàng)目入市，且空置率均呈環(huán)比上升態(tài)勢(shì)，其中全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比增加0.2個(gè)百分點(diǎn)至18.2%，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)空置率環(huán)比小幅增長(zhǎng)0.3個(gè)百分點(diǎn)至4.2%。

寫字樓市場(chǎng)

福田中小金融企業(yè)規(guī)模縮減

數(shù)據(jù)顯示，2014-2018年深圳寫字樓平均年新增供應(yīng)量約為64萬(wàn)平方米，相比其他一線城市這一數(shù)字并不算高，但得益于部分片區(qū)的發(fā)展，未來(lái)新增供應(yīng)量將明顯加快。

而在2019年一季度，深圳寫字樓無(wú)新增供應(yīng)，期內(nèi)甲級(jí)寫字樓的凈吸納量約為4.7萬(wàn)平方米，空置率為18.2%，環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比則下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。同期全市甲級(jí)寫字樓平均租金為每平方米每月225.8元，環(huán)比下跌1.7%、同比亦下跌了4.1%;平均售價(jià)則環(huán)比下跌0.1%，同比增加2.8%，約為每平方米5.5萬(wàn)元。

值得注意的是，盡管前海、后海等片區(qū)寫字樓未來(lái)新增供應(yīng)較多，但目前深圳寫字樓存量仍以福田中心區(qū)最多，而該片區(qū)寫字樓客戶以金融業(yè)為主。過(guò)去的一個(gè)季度，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境放緩等因素影響，在對(duì)2019年盈利不看好的預(yù)期之下，福田部分P2P、資產(chǎn)管理等中小型金融企業(yè)為了節(jié)約成本，選擇了中途退租、搬遷，部分小型民營(yíng)企業(yè)甚至倒閉，使得福田中心區(qū)寫字樓凈吸納量變?yōu)榱素?fù)的1.2萬(wàn)平方米，全市空置率也受到影響。

甲級(jí)寫字樓空置率年內(nèi)或達(dá)20%

南都記者從第一太平戴維斯方面了解到，2019年預(yù)計(jì)深圳將有109.9萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓交付，主要集中在福田中心區(qū)及前海，占比分別為28.8%、25.5%。而2019年-2023年深圳寫字樓新增供應(yīng)量或?qū)⑦_(dá)到430萬(wàn)平方米，其中位于前海片區(qū)的就有206.8萬(wàn)平方米，占比達(dá)48.1%，包括卓越前海壹號(hào)、華潤(rùn)前海中心、前海嘉里中心等項(xiàng)目在內(nèi)將陸續(xù)入市。

因此未來(lái)幾年內(nèi)，在新增供應(yīng)集中的影響下，預(yù)計(jì)深圳寫字樓市場(chǎng)整體仍處于供過(guò)于求狀態(tài)，空置率或仍將繼續(xù)上升。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，受多方因素影響，預(yù)計(jì)今年內(nèi)深圳全市甲級(jí)寫字樓空置率會(huì)持續(xù)增加到20%-21%，平均租金則持續(xù)下跌，跌幅預(yù)計(jì)在3%左右。若分區(qū)域來(lái)看，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇認(rèn)為，較為成熟的福田中心區(qū)、車公廟等區(qū)域空置率保持穩(wěn)定，前海、后海等仍在發(fā)展中的片區(qū)空置率提高則會(huì)表現(xiàn)較為明顯。

零售物業(yè)市場(chǎng)

生活性消費(fèi)業(yè)態(tài)需求明顯增加

寫字樓之外，今年一季度深圳的零售物業(yè)市場(chǎng)也出現(xiàn)了兩個(gè)明顯的變化：空置率小幅增長(zhǎng)、生活性消費(fèi)需求業(yè)態(tài)增加。

據(jù)悉，期內(nèi)深圳無(wú)新增零售物業(yè)入市，而受部分購(gòu)物中心品牌調(diào)整影響，加之部分鋪位租約到期但沒(méi)有新品牌入駐，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)空置率環(huán)比小幅增加了0.3個(gè)百分點(diǎn)到4.2%。同期的凈吸納量因此變?yōu)榱素?fù)的1.24萬(wàn)平方米。

南都記者還了解到，一季度深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)成交的租賃面積中，租戶業(yè)態(tài)高端護(hù)膚及化妝品、兒童及母嬰用品、體育及戶外用品等成為了主要的來(lái)源。租金方面，一季度深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的首層租金環(huán)比增長(zhǎng)了0.4%至每平方米每月757元，同比漲幅1.9%。若分區(qū)域來(lái)看，寶安區(qū)的首層租金增長(zhǎng)尤為明顯，環(huán)比漲幅達(dá)到3.5%，同比漲幅也達(dá)到了9.1%。

預(yù)計(jì)2019年二季度，福田區(qū)卓悅中心將正式進(jìn)入市場(chǎng)，帶來(lái)18.6萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，受短期內(nèi)新增供應(yīng)增加的影響，預(yù)計(jì)二季度空置率或出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。租金則表現(xiàn)為整體繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，但在有新增供應(yīng)的區(qū)域內(nèi)，租金或有一定程度下跌。

觀察

中長(zhǎng)期來(lái)看深圳寫字樓市場(chǎng)將始終為市場(chǎng)所看好

不過(guò)，目前寫字樓市場(chǎng)低迷，卻不意味著深圳優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)受到了市場(chǎng)冷落。近日就傳出了南山華僑城大廈將以過(guò)百億的價(jià)格整售給中國(guó)人壽的消息，但目前雙方都尚未有確切的官方公告披露交易細(xì)節(jié)。

第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿透露，今年以來(lái)，到深圳考察寫字樓的投資機(jī)構(gòu)比去年同期增加了近一倍，明顯增多。一方面，2018年整體大環(huán)境放緩，不少商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)格有所下降，目前確實(shí)是一個(gè)入手優(yōu)質(zhì)物業(yè)的時(shí)機(jī);另一方面，寫字樓容易管理，運(yùn)營(yíng)也相對(duì)穩(wěn)定，屬于較好的投資標(biāo)的，因此近期國(guó)內(nèi)大宗交易比較活躍。且除了本土投資機(jī)構(gòu)，隨著國(guó)內(nèi)發(fā)展機(jī)會(huì)增加，金融業(yè)逐漸開(kāi)放，越來(lái)越多的外資企業(yè)也冀望獲得國(guó)內(nèi)的發(fā)展機(jī)會(huì)，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市的投資也越來(lái)越活躍。不久前購(gòu)物中心項(xiàng)目深圳中心城以66億售予香港領(lǐng)展基金，作為三年來(lái)深圳首宗整售的零售物業(yè)，就是一個(gè)典型的案例。

不過(guò)吳睿也指出，相比另外幾個(gè)一線城市，目前進(jìn)入深圳的外資背景投資機(jī)構(gòu)占比并不算多，且寫字樓價(jià)格普遍偏高，換言之就是回報(bào)率偏低，基于大灣區(qū)的發(fā)展背景，中長(zhǎng)期來(lái)看深圳的寫字樓市場(chǎng)將始終為市場(chǎng)所看好，預(yù)計(jì)未來(lái)大宗交易的出現(xiàn)頻率也會(huì)不斷增加，外資機(jī)構(gòu)加倉(cāng)也將是大勢(shì)所趨。