經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 1月6日，將旗下主營住宅物管的禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“禹洲物業(yè)”）出售給華潤萬象生活后，禹洲集團(tuán)表示，并未終止分拆禹佳生活服務(wù)的上市計劃，鑒于2021年下半年已有多家房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)的公司招股書失效，物業(yè)股估值整體下行，現(xiàn)階段上市也難以體現(xiàn)中型物管公司的投資價值，禹洲在調(diào)整上市方案及策略，將更加注重商業(yè)資產(chǎn)的運營及管理。

此次出售，是禹洲集團(tuán)分拆禹佳生活服務(wù)兩次準(zhǔn)備港股上市失效后的選擇。

1月5日晚間，禹洲集團(tuán)（01628.HK）和華潤萬象生活(01209. HK)先后發(fā)布公告，華潤萬象生活擬收購禹洲物業(yè)，交易金額不高于10.6億元。

此次出售的禹洲物業(yè)，主營住宅物業(yè)管理服務(wù)，是天津禹佳生活服務(wù)有限公司的全資子公司之一。天津禹佳的另一全資子公司為廈門禹洲商業(yè)，主營商業(yè)運營服務(wù)。

2020年12月11日，禹洲集團(tuán)分拆禹佳生活服務(wù)集團(tuán)，打包“商管+物管”準(zhǔn)備上市，招股書在6個月的聆訊期后失效。2021年6月16日，禹洲集團(tuán)二次遞表，但截至同年12月再次失效。

此次出售的禹洲物業(yè)于1997年成立，在福建、安徽及浙江擁有多項物業(yè)管理項目，擁有福建萬龍、上海禹家、禹洲星城、舟山之信四家子公司。出售公告顯示，禹洲物業(yè)2019年和2020年的稅后利潤分別為4088萬元和4880萬元，2020年底未經(jīng)審核綜合賬面凈值約為1.01億元。

禹佳生活服務(wù)招股書顯示，截至2020年6月30日，禹佳生活為74個住宅項目提供物業(yè)管理服務(wù)（主要由禹洲物業(yè)服務(wù)提供服務(wù)），在管建筑面積約1320萬平方米，已訂約123個物業(yè)管理服務(wù)項目，已訂約總建筑面積約2260萬平方米。

禹佳生活2020年收入6.3億元，三年復(fù)合增長率26.9%，凈利潤由2018年的3424萬元增至2020年的8321萬元。規(guī)模上，其2020年總在管面積為1840萬平方米，三年年均復(fù)合增長率為27.1%。

同時，禹佳生活服務(wù)對禹洲集團(tuán)的依賴程度很高，2018年至2020年，來自關(guān)聯(lián)方的在管面積占其總在管建筑面積的100%、100%及83.5%；同期，由關(guān)聯(lián)方產(chǎn)生的物業(yè)管理服務(wù)總收入占比為100%、100%及94.9%。

這筆交易將幫助禹洲緩解資金壓力。

1月5日晚間，禹洲集團(tuán)公告稱，出售完成后，集團(tuán)預(yù)計于截至2022年12月31日止財政年度確認(rèn)出售出售公司的收益約人民幣7.19億元(扣除出售事項的成本及費用前)。出售事項產(chǎn)生的所得款項凈額預(yù)期將用作一般營運資金或集團(tuán)未來商機的融資。

對這筆出售，禹洲還表示，一方面該筆資產(chǎn)的出售將有利于禹洲降負(fù)債、降杠桿的目標(biāo)，優(yōu)化現(xiàn)有負(fù)債結(jié)構(gòu)；其次，禹洲將發(fā)揮專長優(yōu)勢，集中精力聚焦商業(yè)板塊。未來將更加專注于開發(fā)業(yè)務(wù)、商業(yè)運營及管理、酒店管理等領(lǐng)域。

據(jù)2021年中期報告，禹洲集團(tuán)的短期負(fù)債151.71億元，應(yīng)付賬款116.50億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為209.44億元。

債券方面，2022年1月，禹洲集團(tuán)有兩筆美元債到期，共計5.89億美元的臨期債務(wù)。

據(jù)公告，華潤萬象生活通過其全資附屬公司潤楹，與天津禹佳生活服務(wù)有限公司就擬買賣天津禹佳的子公司禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司的股權(quán)訂立框架協(xié)議。

這筆交易的支付方式很謹(jǐn)慎。

在簽定股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)托管協(xié)議后，潤楹將在三個營業(yè)日內(nèi)將交易總價的5%，作為誠意金存入托管賬戶。當(dāng)潤楹將不低于交易總價67%的首筆資金(包括前述5%誠意金)再次存入托管賬戶后，買賣雙方根據(jù)框架協(xié)議進(jìn)行交割，這筆資金才能進(jìn)入天津禹佳的賬戶。

值得注意的是，剩余的交易資金將根據(jù)在管面積的實際交付進(jìn)度，從股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議日期起每六個月支付一次，每次支付的金額為當(dāng)期六個月交付面積比例對應(yīng)的交易總價（以交易的在途面積及合約面積總和為1048萬平方米計算）。

這樣的交易方式，很大程度上能保證買家的權(quán)益，并緩解資金壓力，但對于賣家禹洲來說，拿到資金的過程會被拉長。

華潤萬象生活在出售公告中表示，集團(tuán)實施積極拓寬物業(yè)管理服務(wù)范圍及規(guī)模的策略。董事會相信，收購事項將擴大集團(tuán)的服務(wù)范圍，加強集團(tuán)于上述地區(qū)的物業(yè)管理組合，并透過提供更多物業(yè)管理服務(wù)獲得額外收入來源。董事會認(rèn)為，收購事項可透過結(jié)合目標(biāo)的現(xiàn)有實力及經(jīng)驗與集團(tuán)的業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。2021年，華潤萬象生活定下當(dāng)年實現(xiàn)第三方拓展4500萬平方米的規(guī)模增長目標(biāo)。

出售公告還顯示，在收購?fù)瓿珊蟮?年內(nèi)，天津禹佳須確保其及其關(guān)聯(lián)方不會對外提供物業(yè)管理服務(wù)，并確保禹洲及其附屬公司不會設(shè)立任何新的物業(yè)管理公司等提供類似服務(wù)，以避免與目標(biāo)競爭。