在剛剛過去不久的2021年，“永續(xù)債大王”——雅居樂賣掉了不少項目。1月10日，雅居樂對外發(fā)布公告顯示，2021年下半年，該集團累計出售14項非核心物業(yè)，共套現(xiàn)28億元。

在業(yè)內(nèi)看來，在2021年房企債務(wù)頻現(xiàn)違約甚至引發(fā)企業(yè)爆雷的殘酷現(xiàn)實下，房企“斷臂求生”已經(jīng)成為常態(tài)。高頻出售資產(chǎn)套現(xiàn)的背后，是雅居樂銷售承壓、償債壓力增加等困境的凸顯。

套現(xiàn)非核心資產(chǎn)

根據(jù)公告，于2021年7月1日至12月31日止期間，雅居樂已就14項非核心物業(yè)(包括酒店(含酒店用地)5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗、公寓1宗)之出售訂立若干物業(yè)認購書及/或物業(yè)買賣合同，售價合計約為28億元。其中，訂金及銷售款合計約11.49億元已在2021年收取。

公告還顯示，根據(jù)有關(guān)合同的約定，預計雅居樂集團可于2022年收取現(xiàn)金回款約16.51億元。雅居樂于公告中表示，出售物業(yè)之所得款項凈額擬用作一般營運資金。

據(jù)了解，雅居樂上述公告中提及的商鋪、酒店、公寓等資產(chǎn)，在該公司內(nèi)部被歸屬于多元化業(yè)務(wù)。同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，在2021年融資收緊、市場走低的背景下，通過出售現(xiàn)有資產(chǎn)是緩解企業(yè)資金壓力比較有效的方法。

“從出售資產(chǎn)的類型來看，主要是商鋪、商業(yè)配套等，這些物業(yè)類型通常回報周期都比較長，而且前期需要沉淀大量資金在里面。在目前的行業(yè)環(huán)境下，結(jié)合雅居樂自身的負債情況，能成功出售這些非核心資產(chǎn)來快速回籠資金，也不失為一個好的策略。” 肖云祥分析道。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪也指出，企業(yè)通過出售項目來補給資金，是維持企業(yè)生存的可取方式之一。“出售部分非核心資產(chǎn)，在節(jié)省運營成本的同時，也能在一定程度上降低企業(yè)經(jīng)營風險。”

就上述非核心資產(chǎn)的出售事宜，雅居樂方面向北京商報記者表示，此次公告所披露2021年下半年出售的14項非核心物業(yè)，是該公司向管理要紅利，主動開展資產(chǎn)盤點的結(jié)果。通過資產(chǎn)盤點，可有效盤活非核心資產(chǎn)，增加公司的流動性。同時，公司的核心業(yè)務(wù)依然會繼續(xù)加強，為公司貢獻長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

對于“接下來是否有計劃繼續(xù)出售資產(chǎn)”這一問題，雅居樂方面表示：“未來，公司將持續(xù)開展動態(tài)資產(chǎn)盤點，提升資產(chǎn)使用效益，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化管理，以更好的盈利能力回報股東和投資者。相關(guān)信息請以公司公告披露的為準。”

關(guān)鍵還是永續(xù)債

盡管雅居樂方面將2021年下半年累售14項非核心物業(yè)，解釋為“主動開展資產(chǎn)盤點的結(jié)果”，但也有業(yè)內(nèi)人士認為，相關(guān)資產(chǎn)出售在一定程度上也可以視為雅居樂的“斷臂求生”。

在關(guān)榮雪看來，如此規(guī)模的資產(chǎn)出售，更像是雅居樂為了此前的高負債而買單。“從2021上半年的營業(yè)收入來看，雅居樂的表現(xiàn)還算是穩(wěn)健，但其在利潤指標方面卻表現(xiàn)出乏力之態(tài)，這與其永續(xù)債規(guī)模過高的特征不無關(guān)系。”

據(jù)企業(yè)財報數(shù)據(jù)，截至2021年6月末，雅居樂剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為68.4%；凈負債率為45.3%；現(xiàn)金短債比為1.18倍，歸于“綠檔”。盡管“三條紅線”指標達標，但在業(yè)內(nèi)看來，這并非雅居樂真實的債務(wù)壓力：因為永續(xù)債作為有息負債，不計入負債項而計入權(quán)益，實現(xiàn)了降低杠桿的效果；但若將其永續(xù)債計入負債，實際上的負債卻是上升。

近年來，永續(xù)債規(guī)模的逐年走高，也讓雅居樂被貼上了“永續(xù)債大王”的標簽。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2018-2020年三個年度，雅居樂的永續(xù)債余額分別為83.35億元、135.67億元和136.37億元；截至2021年上半年，該公司的永續(xù)債規(guī)模仍然高達130億元。

據(jù)了解，永續(xù)債吸引房企之處，除了融資相對便利以及屬于“無期借款”，更在于可以優(yōu)化企業(yè)的負債率，讓企業(yè)的負債數(shù)據(jù)變得光鮮好看；但作為雙刃劍，永續(xù)債背后的 “利率跳升機制”也讓企業(yè)“負重前行”，企業(yè)越晚贖回，永續(xù)債的利率越高，高成本的贖回代價也將吞噬企業(yè)的利潤。

公開資料顯示，雅居樂曾于2013年1月發(fā)行了一筆7億美元的永續(xù)債。按照協(xié)議，自2013年1月18日起至2018年7月18日期間，2013年永續(xù)債年利率為8.25%；2018年7月18日起至2023年7月18日期間，年利率為適用國庫券利率加7.463%。到了2019年6月，雅居樂將該筆永續(xù)債悉數(shù)贖回時，這筆7億美元永續(xù)債的利率已經(jīng)達到了10.215%。

值得一提的是，為提振市場信心，規(guī)避債務(wù)違約風險，雅居樂自2021年11月起，也開始接連回購即將到期的美元債。當年11月17日，雅居樂發(fā)布公告稱，將在11月18日到期的2億美元3.85%優(yōu)先票據(jù)，贖回金額已全部到賬；11月18日，雅居樂再度公告披露，將在11月22日到期的33.45億港元貸款以及6000萬美元貸款，償債資金也已到賬。

到了11月19日，雅居樂又發(fā)布自愿性公告稱，將按期償還定期貸款信貸。在該公司公開披露的這筆信貸當中，分別有約33.45港元的港元貸款以及6000萬美元的美元貸款將于2021年11月22日到期。

此外，為緩解流動性危機，在部分房企選擇直接拋售物業(yè)股權(quán)之際，雅居樂于2021年11月公告宣布，借物業(yè)股雅生活股價"抵押"發(fā)行可轉(zhuǎn)債募資24億港元。

經(jīng)營依然承壓

市場有聲音稱，對絕大多數(shù)民營房企來說，當前的主旋律是生存，而不是發(fā)展。基于此，爭取更多銷售回款、多舉措收回更多現(xiàn)金流，對于像雅居樂這樣永續(xù)債居高的房企而言，也顯得愈發(fā)緊迫。

據(jù)了解，2021年雅居樂的銷售目標為1500億元。不過根據(jù)企業(yè)此前披露的2021年未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)，雅居樂的2021年銷售情況未達預期。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，雅居樂連同合營公司及聯(lián)營公司以及雅居樂項目的預售金額合計1390.1億元，同比增長約0.6%；對應(yīng)建筑面積為971.9萬平方米，同比下降5.18%；平均價為每平方米14303元。按此計算，2021年全年，該公司完成1500億元銷售目標的92.67%。

關(guān)榮雪直言，在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下，多數(shù)企業(yè)在融資及項目去化端均表現(xiàn)欠佳，進而導致企業(yè)資金方面承壓不小。這也是現(xiàn)階段雅居樂所面臨的市場考驗。

談及“新年度如何平衡規(guī)模擴張及降負債之間的關(guān)系”，雅居樂方面回復北京商報記者稱，該公司已于2021年6月悉數(shù)贖回到期的1億美元8.55%的優(yōu)先永續(xù)資本證券，并將視情況適時贖回現(xiàn)存的其他永續(xù)債，公司永續(xù)債規(guī)模將不再增加。

“公司將延續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營風格，保持業(yè)務(wù)發(fā)展與財務(wù)管理的平衡。在業(yè)務(wù)方面，隨著布局于粵港澳大灣區(qū)及長三角區(qū)域等高能級區(qū)域土儲價值的釋放，將可為銷售提供重要支撐。同時，隨著多元業(yè)務(wù)進入收獲期，并已實現(xiàn)盈利，也將持續(xù)為公司帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流。”雅居樂方面補充說道。

對于雅居樂接下來的發(fā)展，關(guān)榮雪分析指出，結(jié)合企業(yè)負債及結(jié)構(gòu)來看，雅居樂在盈利能力方面亟需提升。在她看來，首先，雅居樂應(yīng)聚焦核心板塊，提高項目質(zhì)量及經(jīng)營效率；另外，在項目布局及企業(yè)經(jīng)營模式方面，還應(yīng)結(jié)合自身運營狀況及房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢進行適時調(diào)整，同時也可選擇優(yōu)質(zhì)項目或板塊進行謹慎投資。

北京商報記者 關(guān)子辰 榮蕾