人口紅利時(shí)代過去，城市吸引力時(shí)代到來。

文/地產(chǎn)八卦女 陳慶

01

前幾天，鄭州終于忍不住甩出王炸，第一個(gè)系統(tǒng)、全面的放松樓市：

1、再次啟動(dòng)貨幣化安置

2、下調(diào)房貸利率降息

3、取消首付資金審核

4、只要擁有的住房貸款已結(jié)清，不限購，且再購房按首套享受優(yōu)惠

5、取消認(rèn)房又認(rèn)貸

6、土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20%

7、下一步大概率會(huì)降低首付到20%

▲不同于以往其他城市零碎、遮遮掩掩的操作，如此公開、大張旗鼓的刺激樓市，在所有省會(huì)、交通樞紐城市、國家中心城市中，鄭州是第一個(gè)。

而鄭州的舉措也意味著，地產(chǎn)救市潮正在全面開啟。

那么，為什么第一個(gè)放開樓市管控的，會(huì)是鄭州？

公開信息顯示，鄭州樓市自2016-2018年高潮之后，連續(xù)陰跌4年，房價(jià)持續(xù)低迷。由此導(dǎo)致的后果之一，是鄭州土地溢價(jià)率連續(xù)走低，土地出讓金逐年減少。

▲鄭州土地溢價(jià)率走勢(shì)圖（數(shù)據(jù)來源：櫻桃大房子）

而另一方面，鄭州是全國人口大省河南的省會(huì)，典型的單核城市，相比其他同等級(jí)城市，鄭州的限購政策其實(shí)并不算嚴(yán)厲。

如今鄭州第一個(gè)扛不住，充分說明：

人口紅利≠人口吸引力

光有人口紅利，但沒有人口吸引力的城市，很難支撐樓市不下行！

02

為什么說人口紅利≠人口吸引力？其實(shí)城市的人口吸引力，主要由這三個(gè)方面決定：

（1）城市本身擁有發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和教育配套

（2）城市本身有極強(qiáng)的地域文化特色

（3）城市管理水平也是衡量人口吸引力的一個(gè)重要指標(biāo)

在這三個(gè)方面，鄭州可以說都不盡人意。

產(chǎn)業(yè)方面，傳統(tǒng)意義上的鄭州主要聚焦棉紡織品一類的輕工業(yè)，以及依托交通樞紐優(yōu)勢(shì)的倉儲(chǔ)物流業(yè)、依托農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)的食品加工業(yè)，如思念、三全、雙匯、鍋圈食匯等；其次就是汽車裝配制造和代工，如宇通客車(600066)、海馬汽車、富士康等。但整體而言，鄭州的這些產(chǎn)業(yè)相對(duì)薄弱，高端職位很少，金融，物流，酒店，會(huì)展等服務(wù)業(yè)規(guī)劃高大上，但并沒有做深做透，因此，通過產(chǎn)業(yè)吸引人才、留住人才，鄭州可謂道阻且長。

教育方面就不多說了，河南是高考大省，鄭州卻教育薄弱，好的高校太少，優(yōu)秀人才都考到外地了，沒有考到外地的也想辦法要出去，高考?jí)毫μ?，有一點(diǎn)辦法都不會(huì)留在河南。甚至可以說，西安房價(jià)都比鄭州堅(jiān)挺，畢竟名校也多，高考?jí)毫Ρ揉嵵菪『芏唷?/p>

而在地域特色方面，西安有唐風(fēng)不夜城，長沙有橘子洲，杭州有西湖，廈門有鼓浪嶼，廣州有小蠻腰，鄭州有什么？鄭州市內(nèi)缺少旅游、文化體驗(yàn)中心，地標(biāo)建筑也缺少辨識(shí)性，雖說每個(gè)區(qū)都有新區(qū)，結(jié)果每個(gè)區(qū)都沒有什么亮點(diǎn)，例如常西湖新區(qū)，看上去平平！沒有視覺感和地域特色，也就沒有人氣，也就顯得平庸。

至于城市管理水平，去年底西安的一波疫情，直接讓西安這座網(wǎng)紅城市現(xiàn)了原形，不少年輕人大失所望。

那么鄭州呢？單單去看爛尾項(xiàng)目數(shù)量，就知道鄭州的城市管理水平如何了。

▲2020年全國爛尾項(xiàng)目分布圖。圖片來自網(wǎng)絡(luò)。

也正因?yàn)槿绱?，鄭州這樣一個(gè)城市，雖然擁有全國最發(fā)達(dá)的高鐵網(wǎng)絡(luò)，坐擁最豐沛的人口紅利，雖然是典型的單核省會(huì)，但城市整體缺乏吸引力，濮陽的都在天津買，信陽的都在武漢買，三門峽的都在西安買.....

此外，2016-2018年炒作過度、城市擴(kuò)張?zhí)煲彩且粋€(gè)原因。光是我知道的各種地產(chǎn)概念，就有宇宙中心白沙，戴上六合CBD、中原科學(xué)谷、國際辦學(xué)示范區(qū)、龍湖金融谷、龍子湖國際科教區(qū)、金水北高端商務(wù)區(qū)、常西湖新區(qū)、雙湖科教城、濱河國際新城…....如此多的新城新區(qū)概念，使得鄭州嚴(yán)重供過于求，連續(xù)4年不再有周期。

最后，隨著全國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平提高，鄭州省會(huì)相對(duì)其他同等級(jí)城市，乃至其他區(qū)縣的吸引力也在降低。雖說“鄭州是高鐵帶來的城市”，但高度發(fā)達(dá)的高鐵系統(tǒng)，也在一定程度上反噬著鄭州。

03

3月2日，中國建設(shè)銀行(601939)董事長田國立在發(fā)布會(huì)上表示，從理財(cái)?shù)慕嵌葋砜矗I房能升值的時(shí)代過去了，賣房套現(xiàn)非常難。他還建議，如果考慮理財(cái)，股市、債市、或者稀有金融投資都可以，他們的變現(xiàn)、流動(dòng)性都比較好，而房地產(chǎn)不是特別理想的（投資）資產(chǎn)。

▲建行董事長稱房地產(chǎn)不是理想的投資：買房能升值的時(shí)代過去了。

話雖然這么說，但是，對(duì)于那些擁有絕對(duì)的人口吸引力的城市，特別是擁有爆發(fā)力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集群的城市，當(dāng)下反而是個(gè)風(fēng)口。例如北京，可以說，普遍7成的首付、高能級(jí)的產(chǎn)業(yè)、獨(dú)一無二的城市地位，使得北京樓市基本沒有泡沫。

與之相對(duì)應(yīng)，當(dāng)前蠢蠢欲動(dòng)、急著降首付至三成甚至二成，或者公開喊話救市的城市，則完全不適合投資。

▲唐山放出新政：二套公積金首付比例從60%降至30%。

為什么越急著救市的城市越不適合投資？

其實(shí)我們仔細(xì)去審視，當(dāng)前開出“2成首付”價(jià)碼的城市，要么是南通、贛州、菏澤、晉中、駐馬店、蚌埠、溫州這樣的三線城市，要么是重慶、佛山（非限購區(qū)）、鄭州（超6成項(xiàng)目首付分期）這樣的二線城市，真正的強(qiáng)二線、一線城市并未跟進(jìn)降首付策略。

這說明，這些城市的樓市消費(fèi)水平，只能依靠杠桿來刺激了，對(duì)于實(shí)打?qū)嵉耐ㄟ^提升工資水平、消費(fèi)能力來支撐樓市的做法，在這里行不通。

那么，降首付就一定百試百靈，一定能將房價(jià)拱起來嗎？這可不一定。

一，雖然降了首付，但這一輪給樓市放的水，肯定不會(huì)有上一輪那么多了；

二，房價(jià)的起點(diǎn)也不同了。降首付的城市，房價(jià)其實(shí)并沒有降下去，而是維持高位形成滯漲，如今這個(gè)價(jià)格，再漲很多人也買不起了；

三，經(jīng)濟(jì)原因，行業(yè)下行，很多人都失業(yè)了，尤其是地產(chǎn)人，沒有地產(chǎn)人帶頭買房，很多人不敢買；

四，城鎮(zhèn)化帶來的人口紅利正在衰退。上述降首付的城市，此前靠著人口紅利一度向好，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率到了64%，還想像以前依靠人口紅利、加杠桿找人接盤，很難了。不少三四線城市人口流出的大趨勢(shì)已經(jīng)無法逆轉(zhuǎn)。

五，黑天鵝橫行，疫情、戰(zhàn)爭、金融危機(jī)、制裁，讓很多人對(duì)還20、30年貸款感到憂慮。肉眼可見的是，未來中美關(guān)系必定會(huì)有大變局。

事實(shí)上，降首付雖然是利好，原本很多剛需想買卻買不起，現(xiàn)在是能買得起了，這就無形的把原有的市場(chǎng)擴(kuò)大了。但明眼人也都明白，首付是降了，貸款卻多了，降首付本質(zhì)上是透支未來的財(cái)富，來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)在的消費(fèi)，而并非是房價(jià)整體降了。

由此，房價(jià)本身沒有改變，甚至因?yàn)榻凳赘独?，房價(jià)漲了一些，對(duì)于連多10%首付就買不起房的剛需來說，這樣的還貸壓力可謂大增。

04

坦白講，這么多年來，中國城市的發(fā)展確實(shí)很快，但過度的依賴土地出讓收入，是一個(gè)頑疾。

公路、地鐵、高架、學(xué)校、醫(yī)院、以及大部分城投項(xiàng)目，哪一個(gè)不需要花錢？這些錢在哪來的？就是從土地出讓收入上獲得的。

如果把鏡頭拉高一些，我們可以看出，降首付，本質(zhì)又是一次杠桿的轉(zhuǎn)移。城市的發(fā)展，是普通居民扛著越來越重的杠桿負(fù)重前行。

也正是因?yàn)槿绱?，越是降首付的城市，說明地方財(cái)政越依賴地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，而我們也就能理解20%首付政策出爐的原因了。

然而，我個(gè)人更傾向于那些在“房事”上不著急的城市，比如長沙，雖然產(chǎn)業(yè)爆發(fā)力也不算很強(qiáng)，但相比鄭州，長沙深知慢漲是關(guān)鍵，暴漲是自殺，因此，長沙完全可以用時(shí)間慢慢去填補(bǔ)房價(jià)上漲的空間，而鄭州只能用時(shí)間填補(bǔ)房價(jià)下跌的空間。

不要等到把人口紅利耗盡了，還沒有建立人口吸引力。否則這樣的城市，真的不值得投資。

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