必須承認，在朋友圈中看到“絕佳撿漏機會，總價140萬，上車深圳3房”的描述時，我還是多看了幾眼。

盡管我知道，中介正在推的產品，是一套公寓。

其實，這就是很多人愿意購買公寓的首要原因：便宜。

是呀！如此低的價格就能在一線城市買房，誰會不心動呢？

100多萬只能買一個臥室的錢，但是換個產品，卻能夠買三房。

那些中介就是這么渲染情緒的，讓你不得不扒開錢包，掏出票子成交。

的確，公寓實在太便宜了，以人類貪便宜的心理，很難克制住便宜的誘惑。

但是，但是，千萬別忘了我們中國有句老話：便宜沒好貨。

你有沒有想過，開發商同樣是拿地建房子，公寓還帶精裝修，憑什么賣得比住宅更便宜？

因為公寓有硬傷呀！

我們一條條來仔細看：

1.公寓無法享受和住宅同等的配套權利。

我們都明白，房子的本質其實就是一堆鋼筋水泥，最值錢的其實是房子背后所捆綁的資源。

比如學位。

家長都愿意為了下一代的教育買單，住宅小區綁定的優質學校可以抬高房子的價格，這才有了天價學區房。

比如落戶。

住宅小區業主都可以落戶，優質城市的戶口有多搶手就不用多說了吧？

甚至，對于北京和上海這樣落戶積分落戶門檻極高的城市，買一套住宅也可以增加不少積分。

2.住著不舒服。

我們都明白，房子最基本的用途是居住，可是公寓連住著舒服這個基本要求都無法滿足。

正常住宅都是2梯4戶，2梯5戶，而公寓則是1梯對應N戶。

比如下面這張圖中就是2梯16戶，狹長的走道兩邊是一個個宿舍一般的隔間，采光面只有一面。

內部空間狹小逼仄，外部環境往往也并不樂觀。

你的隔壁可能是辦公室，也可能是轟趴館、美甲館甚至是美容會所。

每天各式各樣的人，進進出出，你的鄰居也可能每天不同，這樣的環境很難說住著安心。

3.產品性質造成的使用不便

其實，公寓這個說法最早從歐美傳來，但是在很多歐美國家，公寓和住宅的差別只是在戶型和設計上，使用的土地本質上都是住宅用地。

但是在中國，公寓就是一種“畸形”的商品，是開發商在商業用地上強行建住宅。

所以，由土地的性質決定了，公寓的使用產權只有40年。

目前還沒有明確的法律規范表明，公寓產權到期后可以續約，但是住宅只需要繳納很小一部分手續費就可以續約。

而且出于消防規范考慮，公寓基本不通燃氣，且只能使用商水商電標準進行接駁和計費。

當然，相信不少人也見過市面上那種70年產權，且通燃氣的公寓，看一下價格你就明白了，這種所謂的“公寓”只是叫這個名字，性質還是住宅用地。

所以，看透了嗎？

公寓便宜是便宜，但是細細這么一盤算，這筆買賣著實不太劃算。

買公寓就是你花了一筆錢，買了一個既不能享受好配套，又住著不舒服，同時還有一系列小問題的房子。

所以，何必呢？

既然公寓有這么多缺點，為什么還那么多人選擇購買呢？買完公寓的你是否后悔了？如果你已經買入，或者想轉手賣出，可以掃碼添加我們的房產顧問幫您支招，讓你免受更大的損失。

當然，這時候會有人站出來說：你不懂，公寓再小再爛都是家！

反正我租房都要花錢，倒不如買一套公寓就當一次性付了個長租金。

而且，我手上的錢，放在銀行會貶值，買套公寓又不占用購房名額和貸款記錄，以后有需要就再買住宅唄，憑什么說我選擇錯誤？

要我說，按照“一次性長租”標準來看，這筆買賣更不劃算。

因為，按月租房的成本和壓力都要更小。

就拿開頭的那套深圳公寓來說，買公寓時，“一次性長租”的代價是：140萬總價，首付70萬，商貸10年，月供7000+元。

而同等月供的租金，完全可以租到更好的房子。

7000+每月的租金標準，在深圳完全可以在福田和南山這樣的核心區域，整租兩房甚至是三房住宅。

住著更舒服不說，還省下一筆大幾十萬的首付資金。

而很多人口中所謂買公寓的“擁有感”，根本經不起計算和對比。

如果你僅僅是為了讓手頭的錢不貶值，就先買了套公寓，就更加不必。

買公寓的這筆首付款，完全可以作為自己生活的備用金。

畢竟，未來的情況誰都說不準，假設你要買婚房，恰好就差了幾十萬首付，想想當初不那么沖動買公寓不就輕松上車了？

另外，有其他特殊情況，比如家里老人生活或者其他的緊急情況，而你手頭本就不多的資金都用來買了公寓，難道不會懊悔嗎？

細細想一想，又何必呢？

最后，還有一種人，覺得只要房價還在漲，公寓怎么也能漲一點，買公寓不至于虧本。

呵呵，天真了。

誰說房價漲，公寓就一定會上漲？

這兩個性質差異巨大的產品，又憑什么會互相影響？

這年頭就連房價的漲幅都是劇烈分化的，只有少數有價值的城市還在上漲。

公寓就更別想著能有上漲了，大部分城市甚至還在下跌。

市場真實情況是：一線城市不漲反降，新公寓賣不出，二線省會更是直接腰斬。

就拿深圳羅湖的兆鑫匯金廣場來說，項目2020年12月份預售，截至目前也只賣出去幾十套，項目傭金已經破天荒給到15%，但是一年多時間的去化率僅為7%。

再比如今年1月份，網傳深圳龍華某公寓爆出打折消息：總價180-200萬的房子，現在最低降到135萬，相當于直接75折起。

而去年，鄭州、昆明和長沙等省會城市的公寓市場就都頻繁出現“腰斬價”。

特別是昆明，自2019年開始，公寓的價格就一路下跌，到2021年時，成交均價甚至跌到2016年的水平。

這樣的情況，你和我說公寓怎么都能漲一點？

Are you sure？

看了市場數據后，還敢說這樣話的人，要么是中介，要么就活該當韭菜。

另外，就算有些位置不錯的公寓就算有了一些漲幅，也要能夠賣出才能有真實的投資回報。

而這樣的回報幾乎很難兌現，因為二手公寓的轉手實在太難了。

一方面是全國范圍內，新公寓的庫存太大，另一方面，公寓的交易稅費實在太高。

先來看公寓的庫存，單說數據可能不夠直觀，就用昆明、長沙和鄭州這三個省會的去化周期來說明：

長沙公寓庫存大概470萬㎡，按照當下的購買實力，全部賣完需要35個月；

昆明需要40多個月；

鄭州最夸張，賣完全部公寓產品需要90多個月。

新公寓都賣不出，你手上的二手公寓，還指望能有人接盤？

另外，攔住二手公寓交易的另一個障礙是高昂的稅費。

按照目前市場上的平均水平來看，公寓買賣產生的稅費高達15%-20%，其中，賣方稅費大概是占了房子總價的7%-10%。

也就是說，假設你的公寓原價100萬，現在120萬賣出，光稅費你就要付8-12萬，持有了好幾年，相當于沒有什么賺頭。

一番折騰，又何必呢？

所以看完之后，你真的覺得公寓還要買嗎？

反正我還是堅定地建議：別買公寓！

除非你買的是像深圳灣壹號或者廣州天鑾那種。

——富豪，您請上座！

而真實情況是：市面上90%的公寓不能買，5%的公寓買不起，只有剩下的那5%的公寓有價值，但是你敢確保一定買對嗎？

最保險的方式就是與其掉坑，不如不碰。

畢竟，越是普通人，錢越少，這個巨坑的產品，千萬要躲開！

總的來說，公寓類產品弊病太多，還是踏踏實實買住宅。各位老鐵們有過買公寓的經歷嗎？點擊下方名片，關注大胡子說房，評論區說出你的故事和對于公寓的看法。

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