文/樂居財經 曾樹佳林振興

近一個多月來，林明松的行程排得很滿當。3月3日，他專程跑到佛山順德，代表招商銀行(600036)與兩家民營房企簽署并購融資戰略合作協議，一家給了150億，一家給了60億。

此前的1月29日，身為招行不動產戰略客戶部總經理，林明松還跑到深圳，與華潤置地簽署230億并購融資戰略合作協議。而在北京，招行也塞給了大悅城(000031)控股一份價值100億元的地產并購貸款大禮包。

短短33天，540億，令外界感嘆這家超級大行對地產的闊綽出手。

眼下，不僅是招行，興業銀行(601166)、浦發銀行(600000)、交通銀行(601328)、廣發銀行、平安銀行(000001)也相繼向地產“開閘放水”，積極響應監管層鼓勵商業銀行支持房地產收并購的號召，形式除了提供并購貸，還有發行并購債券等。

據樂居財經不完全統計，截至目前，銀行提供并購貸款融資額度870億元，發行并購主題債250億元；與此同時，房企方面也在積極發行并購債，融資約139.9億元，總計超1200億元。

另一邊，受到金融機構“眷顧”的房企除了上述提到的碧桂園、美的置業、華潤置地、大悅城控股，還包括萬科、五礦地產、招商蛇口(001979)、建發地產、綠城集團、保利發展、瑞安房地產等。

它們都是通過金融機構層層遴選出來的，不管是央企還是民企，這些房企目前都是財務相對安全，有能力成為“并購先鋒”，去收購出險和暴雷房企。

銀行“開閘”

3月3日，佛山順德很是熱鬧，兩家房企在同一天官宣與招商銀行簽署并購融資戰略合作協議，總額度共計210億元。其中，碧桂園獲得150億并購融資額度，美的置業獲得60億并購融資額度。

同一天，興業銀行落地福州萬科并購貸款近30億元，用于支持福州萬科，通過股權收購、整體操盤的方式補充在建項目資金。這意味著，央企國企之外，民營房企也拿到了并購貸的入場券。

其實早在去年底，監管層鼓勵商業銀行支持房地產收并購就已初現端倪，人民銀行和銀保監會聯合發布一紙通知，提及“鼓勵銀行穩定有序地開展房地產行業的并購貸款業務，著重扶持優質房地產企業的兼并收購出險項目。”

銀行層面對地產行業的并購融資支持，大體包括兩種方式：提供并購貸以及發行并購債券。其中，并購貸融資額度的下放，是有選擇、有方向的，不是一概而論，前期都是發放給央企、國企，名單上沒見到一家民企的身影。

1月，招商銀行分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度；2月，招行和浦發銀行共計授予大悅城控股200億并購融資額度，交通銀行也給五礦地產提供100億元并購授信額度。比較罕見的是，浦發銀行授予一家港資房企瑞安房地產100億并購授信額度。

直到3月，碧桂園、美的置業、福州萬科獲得并購貸，發放主體才從國企央企演變為民企。也有分析認為，“因為央企國企并未掀起大范圍的并購潮，所以金融機構才把希望寄托于民營房企身上，且支持將更有針對性，聚焦區域，例如福州萬科就獲得了30億并購貸。”

另一方面，銀行爽快給民營房企發放并購金也是有門檻，其針對一些財務穩健，奉行杠桿適度原則的房企。以碧桂園為例，其2020年年末凈負債率僅為55.6%，已連續多年保持凈負債率低于70%；且截止2021年中期，其平均融資成本為5.39%，現金短債比為2.1，償債壓力較小。

據樂居財經統計，在這輪房地產出清游戲中，給予房企支持力度最大的是招商銀行，其發放了高達540億元的并購貸融資額度，相當于扮演了AMC的角色。

雖然銀行提供并購貸融資是目前最為主流的方式，但前者并不是直接放款，一位房企人士指出，“銀行很難一次性給到房企那么多真金白銀，大多以授信方式進行總對總合作，根據房企并購進展而分批下發借款。”

不僅如此，銀行還主動拿著錢“找上門”，發行并購主題債券。1月21日，浦發銀行簿記發行房地產項目并購主題債券50億元，是首家發行房地產項目并購主題債券的銀行。債券規模50億元，期限3年，票息僅2.69%，募集資金用于房地產項目并購貸款投放。

隨后，興業銀行、廣發銀行、平安銀行也表態將發行房地產項目并購主題債券，總金額超過200億。

除了銀行層面提供并購融資的支持，房企自身也在發行專項并購債。1月，招商蛇口率先打響地產行業首筆并購類債券第一槍，發行了并購票據12.9億元，全額用于房地產項目并購。

緊接著，華僑城、保利發展、保利置業、建發地產、首開股份(600376)、招商蛇口、綠城等7家房企也加入到發并購債陣營。此外，華潤、中海、萬科也計劃發行并購票據。

并購“先鋒”

顧名思義，并購融資的主要用途，就是用來收購相關資產的。

美的置業與招商銀行簽署合作協議，獲得地產并購專項融資額度60億元，專用于業務并購，正對應了其近來的收購戰略。

去年下半年至今，美的置業便有收并購項目在推進，其頻繁從花樣年、雅居樂等房企手中，攬下部分合作項目的剩余股權。此外，它還從正榮地產處，接過了長沙美的正榮濱河苑項目50%股權、天津和筑梅江項目51%股權、無錫正榮美的云樾51%股權。

另一邊，獲得招商銀行30億元并購融資的華潤萬象生活，也于1月宣布以22.6億元收購中南物業、以不高于10.6億元收購禹洲物業。

風險企業出售資產，流動性充裕的主體承接項目，有賣有買，維持著供需的天平；若有并購金的加持，行業在出清之下，便能提高穩定系數，呈現出理想的狀態。但在融資落地的時候，現實與期望的總會有所出入。

一些地產商并沒有把這類融資，全部用于并購上，即使用于并購的那部分，也并沒有完全投向出險企業。

比如，1月招商蛇口注冊完成，首期將發行25.8億元的2022年度第一期中期票據（并購），便有“名不副實”的現象，藏著另一番內里乾坤。

在總發行額度中，確有12.9億元，用于支持企業緩解流動性壓力，包括但不限于置換發行人前期投入資金，及后續資產投資與收購等方式；而另外的12.9億元，則用于償還公司銀行貸款。

前半部分聚焦于收并購的資金，有著明確的資產收購指向，那便是去年8月，招商蛇口收購的上海虹口區17街坊舊改項目，該項目是近年來虹口區舊改最大單體地塊。

同樣的操作，還發生在華僑城身上。1月12日-13日，華僑城發行了2022年第一期中期票據，規模合計15億元。募得資金擬全部用于償還金融機構借款，其中9.6億元用于償還并購貸款，5.4億元用于償還發行人流動資金貸款。

該筆融資用以償還并購貸款的項目，分別為2016年11月收購的云南世博集團51%股權，以及2016年12月收購云南文投集團51%股權，也是多年前的項目。

此外，建發地產發行的2022年第一期并購票據，安排了4.6億元用于并購2個標的項目公司股權，4.6億元用于項目建設，另外0.8億元也用于償還到期債務融資工具。

業內人士表示，“就好像信用貸一樣，你申請這筆錢名義上不能用于房地產，但實際上，這就是你的目的，并且通過各種方式，總能達成。而且，也沒看到有什么措施能夠約束這筆資金的使用。”

前兩年租賃潮起，許多主體頻頻發起住房租賃融資，但最終有多少助力目標領域，很難界定；同理，眼下的融資盡管多加上“并購”的前綴，但地產商對于收并購操作，似乎還沒有真正地放開手腳。

現實中，房企們還是有很多顧慮的。就像遠洋，它雖然處在并購專項貸款的白名單，但根據總體的戰略考慮，其目前并沒有具體標的，也沒有與風險房企合作的項目。

許家印曾說，不能依靠賤賣資產去還債務，否則資產賤賣完了也很難還清債務。這從側面反映了房企的“惜售”心理，雖然出現流動性問題，但不到萬不得已，他們或許不會低價去拋售項目，這就增添了收購方低價“掃貨”的難度。

而行業出清并未完成，未知的風險仍然較大。近年來地產行業的毛利率、凈利率本來就在下降，倘若收購標的遺留的問題太多，那到時候項目開發進展、盈虧情況就不得而知了。

另外一個原因，要聚焦到企業本身。具備收并購能力的，大部分是國企、央企，這類企業的交易決策和程序，更為審慎和復雜，這難免會導致與市場化收并購的高時效性，產生些許預差。

拋開其他因素不談，就算有了并購融資的授信與承諾，房企也并不能輕易接到“水”，后續還要根據每一筆交易而申請、走流程，需要時間成本；疊加樓市低沉、房企銷售現金回籠難度仍在，在流動性空間上，又增添了許多不確定性。

變相“放水”

自去年融資渠道緊縮后，市場流動性目前正在嘗試放松，壓抑了許久的房企，編織起了一片喧囂。并購融資熱潮迭起，但若加以拆解，就會發現，并購貸款和并購票據，其實屬于兩個概念。

并購貸款是銀行向發起并購企業發放的貸款；而并購票據則是債券，由非金融企業在銀行間債券市場發行。

前者所融到的資金，多用于并購的前端融資；而后者的募集資金，不僅能用于支付并購價款、向發行人的控股子公司增資（注資），還能用于置換并購融資，即用發債所得資金替換原并購貸款。

兩種形式的發行規模均有限制，募得并購資金占總交易對價最多六成。與銀行發行的并購貸款相比，房企發行并購票據的門檻相對較高，都聚焦于國企、央企等高信用主體。

業內人士表示，并購票據在國內出現時間較晚，2013年交易商協會才開展并購票據注冊研究；2014年貴州開磷在銀行間市場發行了首單用于支付并購價款的并購票據。

據上清所披露，從2020年至今發行的5筆并購票據來看，涉及并購對象主要集中為基礎設施，此外還包括有商務辦公類資產。

此前，在并購票據的發行人承諾中，均有募集資金不用于金融投資或長期投資、土地一級開發，不用于普通商品房建設，或償還普通商品房項目貸款等承諾。如今，將募集用途拓展至房地產項目的兼并收購，是一項大突破。

并購融資的釋放，猶如一場變相的“放水”。

天風證券預測，優質上市房企，將在本輪收并購中最早發揮作用，并承擔最主要責任，買方主體將以優質上市房企為主體，以地產城投與AMC為兩翼，但能夠融到并購資金的企業并不多。

這注定是一場處于金字塔尖的國資、優質民企的狂歡。由于只有少數主體參與，今年1月，房企境內外債券融資累計約481億元，仍同比大幅下降70%，環比下降了7%。

融資主體享受著銀行并購貸資金較低的成本，此類融資利率通常4%左右，且并不計入三道紅線。以往望著雷池不敢逾越的房企，目前既能借助它補充流動性，又不影響報表的呈現，壓力自然緩解了不少。

隨著一季度房企迎來償債高峰，伴隨的爆雷風險同樣加大，但市場擔心的信用風險，會隨著融資環境的好轉，以及部分公司的積極成功融資，而有所降低。

過去以規模排行榜決定融資地位的現象，已經不復存在，能打動金融機構的，只有健康的財務指標。信用水平，將是后續房企的競爭力所在。而此次的并購金白名單，更像是一張頗具價值的背書。

能進行并購融資的房企，無形中已被人高看了一眼。

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