證券時報記者 吳家明

走在深圳街頭，你會發現許多寫字樓外立面都掛著“全球租售”、“租賃熱線”等巨幅租售廣告。過去，深圳住宅和寫字樓市場給人的印象一邊是供不應求，一邊卻供大于求。不過，這種“反差”在2021年似乎發生了變化：住宅市場有所降溫，甲級寫字樓市場空置率在過去三年屢創新高之后出現積極變化。

羅湖筍崗，可謂深圳新興甲級寫字樓片區的縮影，經過近幾年的城市更新，筍崗片區正從過去的“倉庫區”變化為新興商務區，大量寫字樓拔地而起并投入使用，寫字樓之間的競爭也異常激烈。

“同一條馬路兩旁就有四五棟寫字樓同時招租，所以許多寫字樓項目都趁著歲末年初推出特價單位，價格較去年年初優惠10%左右。”從事寫字樓租賃的陳經理告訴記者，“這幾年周邊的寫字樓大量入市，租金很難漲起來，像筍崗片區的地標寶能中心，現在多套寫字樓單位的租金僅在每平方米120元左右。”記者在當地實探發現，寶能中心、華潤筍崗中心、深業泰富廣場、物資置地大廈、招商中環等寫字樓陸續入市，為了緩解去化壓力，開發商也將目光投向大宗交易，近幾年筍崗片區就誕生了多宗寫字樓大宗交易，買家包括開泰銀行、中國人民保險集團、浦發銀行(600000)等。“不過，一些買家用于自持，但也有用于投資，所以還是會放出來用于租賃。”陳經理說。

在多數業內人士看來，深圳的寫字樓曾經出現過兩極分化，一方面部分品質較低寫字樓降低租金吸引中低端租客，另一方面則是高品質寫字樓選租客。這兩類寫字樓也代表著兩種不同的開發模式：一類是由民企主導的分割散售，另一類是統一業權、管理相對較好的只租不售。不過，現在許多大型開發商的寫字樓也都紛紛分割散售。有房企營銷部人士告訴記者，現在許多房企手上并不缺寫字樓，積極對外出售也能緩解當下的資金壓力。

作為深圳寫字樓最為集中的區域之一，福田CBD寫字樓的租售狀況可謂行業晴雨表。“金中環在疫情前最高租到每月每平方米250元，現在許多單位的租金價格只要150元。”張經理是福田CBD區域的資深寫字樓中介經理，他介紹說，“一些二房東模式的寫字樓品質不高，租金優惠會比較明顯。過去，一些高品質寫字樓通常會挑租客，現在門檻也放低了。”

除了優惠的租金，優惠的政策也成功吸引不少企業入駐。以過去曾被市場熱議的深圳前海片區寫字樓市場為例，在前海提供租金優惠的歸巢計劃和產業掛牌補貼等政策影響下發生了積極的變化。戴德梁行的數據顯示，前海片區是去年辦公租賃需求熱點區域，2021全年吸納量29.4萬平方米，占全市甲級寫字樓的43.8%，持續高居各片區之首。

而多家機構最新發布的數據也顯示，深圳甲級寫字樓的空置率出現回落的現象，凈吸納量創多年新高。據戴德梁行統計，2021年深圳甲級寫字樓的吸納量達67.26萬平方米，同比增長66.8%，這一吸納量是最近五年間第二高峰。第一太平戴維斯的數據顯示，在租賃需求強勁增長的背景下，深圳甲級寫字樓平均空置率自去年年初以來連續四個季度持續下降，截至去年年底平均空置率回落至22.7%，為過去兩年多以來的最低值。仲量聯行發布的最新報告顯示，深圳甲級寫字樓空置率回落至20.3%，同比降低5.2個百分點。

空置率走低，和去年深圳甲級寫字樓“去庫存”的市場特點似乎也有關系。戴德梁行華南區項目服務部主管及董事楊薇認為，2021年深圳辦公樓竣工項目不少，但除去產業扶持、企業自用等非市場化項目，最終投入使用的高端物業供應較為有限。此外，2021年以來，深圳政府在寫字樓審批環節上有所控制，審批收緊有效牽制了市場整體供應。與此同時，為避開寫字樓招租難等問題，一些開發商也放緩了入市步伐。

仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰表示，深圳寫字樓市場在一定程度上反而受到疫情的“刺激”，新經濟類企業發展迅速，帶來了大量的新增吸納。