作 者丨辛繼召、方海平

編 輯丨周鵬峰

圖 源丨圖蟲

歲末年初，一則出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標的消息，使得周五房地產板塊大漲。

不過，據記者了解，該政策仍未普遍傳達。多位銀行業人士也表示，其所在的包括國有大行在內的銀行并未明確這一要求，仍將并購貸款計入“三條紅線”相關指標。

業內預計上述政策出臺后，優質房企的并購積極性會有上升，但并購貸款要滿足穿透原則，考慮到出險房企對優質項目的出售意愿等因素，行業出現大規模的并購整合的可能性不大。

而據記者了解，房地產貸款已邊際放松，但各行情況不一。監管沒有對地產融資給出明確信號，各家銀行自行把握。

不過，針對房地產開發商的貸款目前確實有明顯放松的跡象，業內人士反饋相比于去年中松動明顯，貸款額度和周期都已經回歸正常。據其介紹，該行去年曾下發文件，明確限制各分行向縣域級開發商放貸。近期則在內部會議上放松了這一限制，目前的口徑是，只要經營正常，各類開發商均可正常進行貸款。

并購貸款是否計入“三條紅線”

1月7日，部分房地產企業人士對記者表示，部分風險類房地產項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。不過，多位銀行業人士也表示，其所在的包括國有大行在內的銀行并未明確這一要求，仍將并購貸款計入“三條紅線”相關指標。

“我們銀行沒有明確說并購風險房企項目不計入三條紅線。”一位國有大行分行人士表示，因房企并購類的項目本身就比較少，這一政策應為針對近期出現違約事件的房企所屬項目。

其表示，該行去年以來開發貸的整體增速和占比都在下降。

昨日有媒體引述房企人士報導稱，目前銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。

去年12月末，金融市場司司長鄒瀾在會上表示，房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。其表示，對于已經出險和資金周轉困難的房企集團持有的優質項目子公司股權或資產，不少行業內的優質民營、國有企業是有購買意愿的，這也就相應產生了專門的合理融資服務需求。

央行、銀保監會近日出臺了《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》。鄒瀾認為，從長遠看，通過并購等市場化方式推動房地產市場的結構性調整，有利于高負債企業集團資產、負債雙瘦身的同時保護住房消費者合法權益，有利于引導市場各主體更加重視項目本身的風險評估與管理，有利于形成房地產新發展模式，促進房地產業的良性循環和健康發展。

2020年8月，央行根據負債率為房地產企業劃定“三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍；根據“越線”的數量將房地產企業分為“紅橙黃綠”四檔決定其融資時有息負債年增速的上限。

房企融資驟然緊張。克而瑞數據顯示，2021年100家典型房企的融資量約為1.29萬億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現負增長。

對于出險房企項目的并購貸款不再計入“三條紅線”，有房企業內人士表示，關鍵問題是，現在的市場情況下，并購過來的資產質量。一些二三線城市房價還在下降，對并購方會形成較大壓力。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策的應用有一定的條件，即需要收購問題企業的資產項目，同時承擔相關的債務。如果只是收購企業的股權，或者收購問題企業項目但不承擔債務，那么本身不適用此次優惠政策。此類政策更多是面向優質企業，即鼓勵優質房企去收購問題企業的項目，不用擔心三條紅線方面的問題。

對于政策通過種種方式鼓勵行業并購，有房地產企業人士表示，這主要是有利于國企地產開發商，以及少數優質民企開發商。

有券商分析師認為，預計后續優質房企的并購積極性會有上升，并購貸款要滿足穿透原則（上海要求四證齊全與在建工程投入量達到25%），以及出險或困難房企對優質項目的出售意愿等因素，行業出現大規模的并購整合的可能性不大。

房貸如何邊際放松

實際上，去年末以來，房地產開發貸款既已呈現邊際放松態勢，規模略有增長。

一位股份行總行人士表示，去年11月以來，監管對各家銀行有一些指導，但每家銀行的情況不太一樣。主要是房地產對經濟仍有托底作用，監管沒有對地產融資給出明確信號，各家銀行自行把握。

一位區域性銀行人士對《21世紀經濟報道》記者表示，針對房地產開發商的貸款目前確實有明顯放松的跡象，至少相比于2021年尤其是七八月份的時候松動明顯，貸款額度和周期都已經回歸正常。

據其介紹，該行去年曾下發文件，明確限制各分行向縣域級開發商放貸。近期則在內部會議上放松了這一限制，目前的口徑是，只要經營正常，各類開發商均可正常進行貸款。

上海地區一家房地產企業人士也對記者明確表示，目前貸款獲取情況明顯松動。“之前我們幾乎是半停狀態，現在已經好多了，開始恢復正常。”他具體指出，去年開發貸放款周期長，正常1-2個月，收緊后基本要4-6個月甚至更長，而且額度還少，利率也高；另外，對應購房按揭貸，正常1-3個月，后面新房都要3個月起步，正常變成6個月，更長的在8個月左右都有，二手房一度接近停貸。

另一家房地產融資人士也對記者講述了類似變化，不過他表示，即使如此，近期該開發商并沒有提款，“現在主要問題不是融資，是沒地。”

一位信托機構人士則對記者指出，目前還沒有明顯感受到信托行業對房地產融資放松的跡象，此前一直在收緊，現在沒有再進一步收緊，但也沒有明顯放松，“就這么維持著。”

房地產融資管控政策有所松動之后，金融機構自身的意愿又如何？有機構人士對記者表示，還是相對謹慎，肯定回不到之前的狀態，2021年一些房企尤其是某大型房企暴雷事件影響深遠，讓市場看到了這個行業的風險，“還是很脆弱的”。

嚴躍進認為，并購貸款政策放松勢必加快出險企業問題項目的收并購交易。當前一些優質房企尤其是央企來看，利用此類政策，能夠加快進行收并購，具有較好的意義。一些問題房企的資產處置節奏也會加快，在回籠現金流的同時也會加快債務的處置，所以預計后續對包括債市和地產股等，都會有所提振。需要說明的是，此類政策不代表“三條紅線”在松綁，只能理解為在實踐中，為了加快房地產企業風險的處置，針對此類交易提供了一些變通的方式和手段。

本期編輯 劉雪瑩 實習生 林曦瑩

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