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從今年下半年起，尤其近2個月，我終于感受到深圳市場的劇烈變化。

先和大家更新近幾天深圳市場的最新消息：

12月26日，南山玖裕茗院共有108批客戶登記，單價8.1萬/㎡起，共推312套。

12月25日，沙井瓏灣上城花園開盤，均價5.3萬/㎡，當天銷售367套房，去化超7成。

12月24日，寶安西鄉的泰福名苑開盤，均價6.41萬/㎡，121批客選261套房。

而近期還有一批新房排隊等著入市：

安聯尚璟府開啟登記，1月2日線上公證選房，推出353套，均價5.19萬/㎡；

聯發天境雅居已經拿到預售證，推524套住宅，均價6.23萬/㎡；

還有龍華捂盤王，萬福花園也開啟了登記。

密集的新房上市，終于不是開盤即售罄的盛況，深圳高房價終于挨批了。

說回深圳新房這一系列的動態，讓我不禁感慨：

深圳樓市，終于回到了2年前！

2018年5月，深圳迎來了第一個政府監督公開搖號的項目——海上世界雙璽。

這就是火極一時的“5000萬蹲”梗的來源。

但這時的深圳，還只是熱門樓盤且有明顯倒掛的項目才要搖號。

可到了2019年，一切都變了。

我依稀記得，越來越多的新房開啟登記搖號，等到深圳豪宅稅取消，社會主義先行示范區出臺后，二手房業主坐地叫價，二手房一路漲，說好的價格可以馬上反水，1個月能漲1萬的現象比比皆是。

別問，別嗶嗶。

我們是社會主義先行示范區，搞清楚再買房。

那時候的二手房業主，用的是鼻孔看人。

二手房價格的水漲船高，直接把新房限價變成超級大利好，龍崗、光明、寶安本來沒有多少倒掛紅利差，卻因為二手房漲價，人為制造價差，導致關外也開啟了浩浩蕩蕩的打新潮。

至此，深圳市場從個別搖號變成全民搖號打新，整個市場轟轟烈烈。

到了2020年更是夸張，2020年6月寶安中心區的新錦安海納公館只推出5套房，但卻引起超過300批的認籌，中簽率不到1%。

寶安都市茗薈花園公證搖號選房，僅提供69套房，285個認籌。

市場熱度一直蔓延，直到715政策出臺后，熱度才開始有所控制，但供應的稀缺以及幾個網紅盤的入市，市場情緒依然高漲，這個時候的深圳還沉浸在瘋狂情緒中。

去年一整年，我們考察深圳幾乎就沒看過新房，不是開盤售罄就是根本無房在賣。

每推出一個新房，大家不是認真看戶型、朝向、只要盯著價差買就對了！

市場真的非常魔怔。

好在，今年風向突然就變了，從208政策指導價出臺，算是真正卡主了深圳房價的命脈。

一招掐喉，絕對性的精準。

有了“二手房指導價”這個緊箍咒，深圳成交量立馬挨揍，一路跌破2000套。

沒有了成交，房東熬不住，市場已經出現挨著指導價賣房子的房東，市場博弈正式進入深度拉扯的階段。

這會業主是：別走啊，你開價啊，我們可以再談談！

大批量的新房入市，直接沖散了二手房的價格體系，政策終于發威，把深圳房價的定價權，從二手房果斷轉回新房。

新房首付正常、有倒掛紅利、還新，我為什么還買二手？

所以今年下半年開始，深圳親身示范了怎么挫敗炒房客的銳氣：

深圳房價只漲不跌？

不，深圳房價可以跌的。

2019年和2020年還去搶光明的那批憨憨，應該真實感受到在深圳買房，房價是真的會跌的。

尤其有一批感人的投資客，還興沖沖買了二手房，現在應該痛哭流涕了。

去年行情大好，中介在狂歡甩貨，一套接一套成交光明的二手房，助力房價從6萬一路漲到8萬。

到了今年3-4月份，玖龍臺和光明大第二手房成交價竟然嘗試突破9萬。

一個還在發展中的區域，房價就能突破9萬。

最終就是高處不勝寒，一批人要周期性站崗了。

現在光明的新房限價也就在4-5萬的區間，新房買入是值得長持4-5年等待兌現，但8-9萬的光明，就得好好掂量了。

這1-2年靠著情緒去高價接盤沙井、光明二手房的，怕是要在高高的山崗上，孤獨而堅定地站一會了。

深圳房價是有錨點的，以前是二手房，現在是新房。

房價能漲到多高，關鍵看新房和二手房限價差，以及價差之后的市場反應。

我們必須認知一點：

房價紙面上一直漲是沒意義的，關鍵是你得以這個價格賣出去。

市場能接受業主的定價，說明價格還不夠高，只要價格漲到市場不買單了，這說明天花板差不多到了。

深圳現在二手房成交為什么下降，是因為業主想按理想價賣，但政策不允許按照價格貸款，如果買家一直不接受，業主才知道定價高了。

還有一點，新房限價代表的是官方的定價，市場價和新房限價差異過大，更不利于二手房賣，二手想出手，就必須縮小與新房的剪刀差！

再換個角度想，你想知道價格是不是虛高，也要以新房為錨點。

沙井新房5-6萬，但二手房敢賣8萬，光明新房4-5萬，但二手也敢賣8萬。

當這種價差過大的時候，你不是要想是不是筍，而是要考慮二手是不是坑。

今年深圳，不是價值與價格的博弈，更多是買家和賣家的心理博弈。

你要回歸底層邏輯，深圳就沒有跌的可能。

人口每年3-40萬流入，怎么跌？

土地供應稀缺，怎么跌？

一大批活躍的民營企業，怎么跌？

那為什么今年回調，重點是精明的調控給市場潑了一盆冷水，直接把情緒澆滅了。

樓市短期的波動，都是靠情緒主導的。

利好一來，市場有信心了，一窩蜂去買房，開發商和自媒體再這么一渲染，那就是非常火熱，不買就遲了。

現在是什么情況？

市場上都是看空，成交量都跌那么慘了，加上首付抬高5-6層了，要買也買不起了。

只能等新房，或者再等等。

所以買家和賣家就開始進入討價還價的階段。

剛需可以等，但賣一買一的改善等不了，被高額的貸款壓得喘不上氣的投資客更等不了。

只要有人撐不住了，開始接受指導價賣房了，或者開始有3-50萬的議價空間了，這就是房價松動的第一道口子。

如果有降價成交的，媒體和中介又是一陣渲染，動搖賣家的信心，這是房價松動的第二道口子。

第三道口子，就是等大批新房供應上市，以更低的價格沖散二手房的定價。

而這個口子，就在明年。

今年年底入市的一批新房，去化結果已經非常明確，多數新房已經啟動聯動，這說明市場情緒開始轉冷。

其次，今年集中土拍的30多宗地塊，最快明年到后年上半年入市，到時候又是一波強勢新房供應。

今年剩余貨量疊加明年新入市供應，直接把深圳樓市按回一個健康的狀態。

價格回到2年前，情緒回到2年前。

說句掏心窩子的話：

深圳真的可以上車了，越往后這么難得的情況不知道會不會還有，我也不建議大家去賭。

輸的成本比贏的成本高太多，完全沒必要。

對于普通人來說，能跌回2年前的市場價格，非常難得，我們也不要盲目聽信別人說的等底部等底部，誰能準確告訴你底部在哪里。

只要你不是站在高位上買，就已經是相對的好時機了。

明年，準備好資金、準備好名額、準備好積分，好好淘一波新房吧！

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