剛從老家回北京不久，南川（化名）就開始抓緊看房。

1月9日，在房屋經(jīng)紀(jì)人的帶領(lǐng)下，南川看中了一套一居室：距離公司5公里多，有直達(dá)的公交車；方便改造成兩居，父母過(guò)來(lái)能落腳。樓道環(huán)境、小區(qū)樓齡，周邊公園、醫(yī)院、教育配套等都在她能接受的范圍內(nèi)，關(guān)鍵是房屋報(bào)價(jià)348萬(wàn)元，低于大部分同戶型房源的近期成交價(jià)。

“感覺這套房子是我預(yù)算范圍內(nèi)比較不錯(cuò)的選擇了。”南川告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。受北京近期二手房成交量上漲、周圍同事和朋友陸續(xù)買房或計(jì)劃“上車”影響，南川開始擔(dān)心年后房?jī)r(jià)會(huì)漲。

合碩機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年12月北京二手房（全文默認(rèn)為二手住宅）網(wǎng)簽超1.54萬(wàn)套，較11月增加30%，北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)翹尾行情。2021年全年北京二手房網(wǎng)簽近19.32萬(wàn)套，創(chuàng)近5年新高。

年底出現(xiàn)翹尾行情

去年12月北京二手房網(wǎng)簽15442套，較11月11851套增加30%。自去年10月二手房網(wǎng)簽不足萬(wàn)套觸底之后，北京二手房網(wǎng)簽量已連漲兩個(gè)月，出現(xiàn)明顯的翹尾行情。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，房地產(chǎn)金融政策的影響是背后主因。隨著11月房地產(chǎn)信貸寬松，待批的二手房信貸申請(qǐng)?jiān)?2月集中獲批，拉升了二手房的整體網(wǎng)簽量。

郭毅表示，受二手房交易過(guò)戶流程影響，二手房交易需要先通過(guò)住房貸款審批，再支付首付，簽約過(guò)戶。也就是說(shuō)，北京12月二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，有一部分是之前月份成交的二手房。

王其（化名）去年11月底在北京購(gòu)買了一套二手房，走完前期交易流程后，房屋經(jīng)紀(jì)人于12月20日左右開始申請(qǐng)組合貸款，并預(yù)估銀行審批貸款的周期為一個(gè)月左右。從實(shí)際來(lái)看，公積金貸和商貸分別于本月2日和7日審批通過(guò)，較預(yù)估時(shí)間縮短一半。

朝陽(yáng)區(qū)房屋經(jīng)紀(jì)人向數(shù)（化名）對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，購(gòu)房人有事耽誤或者需要多一些時(shí)間籌集首付等，也會(huì)影響到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)表現(xiàn)。

信貸環(huán)境寬松在放款周期和房貸利率上也有所反映。貝殼研究院監(jiān)測(cè)100余個(gè)城市發(fā)現(xiàn)，11月平均放款周期68天，較10月縮短5天；主流首套房和二套房利率分別為5.69%和5.96%，較10月分別回落4個(gè)基點(diǎn)和3個(gè)基點(diǎn)，信貸環(huán)境持續(xù)改善。12月平均放款周期57天，較11月縮短11天，主流首套房和二套房利率分別為5.64%和5.91%，均較11月回落5個(gè)基點(diǎn)，信貸環(huán)境加速回暖。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)表示，在“良性循環(huán)”的指引下，信貸環(huán)境的持續(xù)改善將對(duì)年底的市場(chǎng)成交帶來(lái)利好，帶動(dòng)市場(chǎng)底部修復(fù)。

多位北京樓市專家指出，月成交量1.5萬(wàn)套是北京二手房市場(chǎng)變化的重要指標(biāo)，當(dāng)月成交量在1.5萬(wàn)套左右，市場(chǎng)整體穩(wěn)定；明顯高于或低于1.5萬(wàn)套，則市場(chǎng)會(huì)逐步轉(zhuǎn)熱或轉(zhuǎn)冷，也可能會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)變動(dòng)。

郭毅指出，去年12月北京二手房網(wǎng)簽量突破1.5萬(wàn)套，一定程度上也是對(duì)市場(chǎng)真實(shí)變化的反映。政策環(huán)境寬松，使得部分購(gòu)房家庭對(duì)二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)的預(yù)期更加樂(lè)觀，加緊看房選房，帶動(dòng)部分真實(shí)市場(chǎng)成交。

“年底北京二手房市場(chǎng)整體銷量和房?jī)r(jià)水平都在底部階段，觸發(fā)了一輪購(gòu)房需求釋放，出現(xiàn)年底翹尾行情。”郭毅說(shuō)。

綜合去年各月數(shù)據(jù)看，12月北京二手房網(wǎng)簽量雖然連續(xù)兩個(gè)月增加，但仍低于3-8月網(wǎng)簽量，遠(yuǎn)低于去年3月近2.22萬(wàn)套的年內(nèi)網(wǎng)簽高點(diǎn)，也不及1.61萬(wàn)套的年內(nèi)月均網(wǎng)簽量。

全年成交創(chuàng)北京5年新高

據(jù)合碩機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，去年全年北京二手房成交近19.32萬(wàn)套，受房地產(chǎn)信貸等因素影響，整體呈前高后低之勢(shì)。對(duì)比近5年北京二手房成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，去年北京二手房成交量創(chuàng)近5年新高，較2017-2020年，分別增加41.8%、25.9%、33.2%和14.4%。

郭毅認(rèn)為，去年北京二手房市場(chǎng)需求相對(duì)集中和旺盛，全年成交數(shù)據(jù)是對(duì)二手房市場(chǎng)的客觀反映。受金融政策收緊影響，下半年成交有所下降，但屬于大趨勢(shì)中的小波動(dòng)，總體來(lái)看北京二手房市場(chǎng)仍保持穩(wěn)中上揚(yáng)的趨勢(shì)。

向數(shù)觀察到，去年9月和10月之后，北京二手房市場(chǎng)上看房和購(gòu)房的家庭整體在增加，但變動(dòng)幅度不大，處于正常市場(chǎng)水平，優(yōu)質(zhì)房源仍然廣受歡迎。上周其門店一套掛牌房源由于價(jià)格合理、戶型方正，開放看房首日即有22組購(gòu)房家庭看房，當(dāng)日成交，成交價(jià)與掛牌價(jià)僅相差3萬(wàn)元。

但二手房平臺(tái)上仍不乏掛牌大半年、一年甚至更長(zhǎng)時(shí)間仍未售出的房源。房屋經(jīng)紀(jì)人一致認(rèn)為，這些房源要么是房屋有缺陷，要么是售房者不誠(chéng)心賣，或者售房者預(yù)期價(jià)格過(guò)高。

郭毅分析，按往年來(lái)看一季度多為年內(nèi)成交低谷，加上今年春節(jié)假期橫跨1月和2月，因而預(yù)估一季度整體成交量將保持在相對(duì)低位狀態(tài)。就房?jī)r(jià)來(lái)看，介于目前二手房議價(jià)空間開始收窄，價(jià)格已出現(xiàn)企穩(wěn)狀態(tài)，待春節(jié)之后市場(chǎng)購(gòu)房需求明顯升溫，可能會(huì)出現(xiàn)真實(shí)掛牌價(jià)和成交價(jià)的增長(zhǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)小幅攀升。

郭毅認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看北京房?jī)r(jià)平穩(wěn)向前的大趨勢(shì)并未發(fā)生本質(zhì)改變，但大趨勢(shì)之下總會(huì)出現(xiàn)小周期或小波動(dòng)，一些剛需、剛改家庭要切實(shí)滿足購(gòu)房需求，改善居住條件時(shí)，就會(huì)在大趨勢(shì)里抓住小周期。

南川斷斷續(xù)續(xù)看房一年多，近期一直在看房，除了有實(shí)際住房需求外，也有看好市場(chǎng)預(yù)期。“決策都包含著對(duì)未來(lái)的預(yù)判在內(nèi)，如果預(yù)判會(huì)降價(jià)，那現(xiàn)在就不會(huì)買了。”南川說(shuō)。

南川看中的房子近一周有14組帶看。向房屋經(jīng)紀(jì)人要了同戶型房源近期成交情況后，南川想趁著市場(chǎng)還有議價(jià)空間，約房東談價(jià)。但南川的心理預(yù)期價(jià)格與房東的預(yù)期價(jià)格之間還有10萬(wàn)元差值，能談下來(lái)多少南川也沒(méi)底。

（作者：李莎 編輯：李博）