2022年1月11日，廣州——仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“2021年廣州甲級辦公樓市場整體回暖，新經(jīng)濟(jì)行業(yè)快速擴(kuò)張，金融機(jī)構(gòu)需求穩(wěn)健；隨著廣州消費(fèi)市場穩(wěn)步復(fù)蘇，多個國內(nèi)外茶飲咖啡人氣品牌加速布局廣州市場，奢侈品牌的開店意愿增強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)整體租賃需求較為平穩(wěn)；華南主要非保稅物流地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，大部分新增項(xiàng)目的預(yù)租情況十分理想，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州空置率均低于5%，其中東莞、廣州、佛山租金同比增長高達(dá)5-7%，表現(xiàn)領(lǐng)先全國；房地產(chǎn)投資方面，廣州大宗物業(yè)投資市場向好，外資投資者信心逐漸增強(qiáng)，自用型買家持續(xù)活躍。”

甲級辦公樓

*廣州辦公樓市場指廣州甲級辦公樓市場

2021年，雖然新冠疫情時有短暫反復(fù)，但政府科學(xué)、有力的疫情防控政策保證了廣州經(jīng)濟(jì)社會的平穩(wěn)發(fā)展與運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性亦進(jìn)一步顯現(xiàn)。從行業(yè)來看，服務(wù)業(yè)總體表現(xiàn)穩(wěn)定，金融市場運(yùn)行穩(wěn)健，消費(fèi)市場穩(wěn)步復(fù)蘇的同時網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)熱度不減。總的來說，廣州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主基調(diào)仍是“鞏固經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)勢頭，深入挖掘未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動能”。

廣州辦公樓市場整體較2020年顯著回暖，全年凈吸納量近50萬平方米，同比增長約47%。尤其是在前三季度，由于疫情推動了網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)等新經(jīng)濟(jì)行業(yè)快速擴(kuò)張，行業(yè)巨頭租賃需求持續(xù)釋放；而金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等行業(yè)亦積極尋求擴(kuò)張機(jī)遇，租賃市場一至三季度凈吸納量已超過2020年全年凈吸納量。

隨著廣州近年來經(jīng)濟(jì)增長“新舊動能”轉(zhuǎn)換加速，以線上服務(wù)、線上消費(fèi)為首的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)是推動辦公空間去化的主要源動力，其頭部企業(yè)在2021年完成了數(shù)筆租賃面積過萬平方米的租賃成交。年末，雖然第二、第三梯隊的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)更傾向于采取“主業(yè)維穩(wěn)，降低成本”的新戰(zhàn)略，跨行業(yè)投資及業(yè)務(wù)拓展整體呈縮減態(tài)勢，但部分互聯(lián)網(wǎng)板塊龍頭企業(yè)仍繼續(xù)釋放租賃需求，助力辦公樓市場去化。

金融機(jī)構(gòu)在2021年辦公樓租賃市場的表現(xiàn)依然亮眼。銀行與保險行業(yè)延續(xù)了2020年以來的穩(wěn)健租賃需求，相關(guān)企業(yè)5,000平方米以上租賃成交顯著上升。值得關(guān)注的是，年底央行貨幣政策發(fā)力，存款準(zhǔn)備金與基準(zhǔn)利率“雙降”，為2022年經(jīng)濟(jì)工作“定調(diào)”。日趨寬松的政策與充足的流動性供給進(jìn)一步提振了銀行與保險企業(yè)的信心，除了租賃需求活躍外，這些企業(yè)作為自用型買家在廣州辦公樓投資市場同樣踴躍問詢。值得留意的是，下半年政府新一輪行業(yè)調(diào)控政策效果逐步在四季度顯現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)、教育和房地產(chǎn)等行業(yè)明顯放緩擴(kuò)張步伐，部分企業(yè)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)和縮減成本，導(dǎo)致四季度凈吸納量銳減。

截至2021年12月末，全市全年甲級辦公樓市場新增供應(yīng)約為78萬平方米，同比增長約38%，其中一半新竣工項(xiàng)目位于琶洲片區(qū)。四季度僅有國美·智慧城A座一個項(xiàng)目入市，帶來約66,000平方米新增供應(yīng)。盡管四季度供應(yīng)壓力稍緩，但由于部分房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在年底出現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整而縮減辦公面積，整體空置率升至約13%，環(huán)比上漲約0.9個百分點(diǎn)，同比上漲約3個百分點(diǎn)。

四季度由于租賃需求有所下降，部分核心片區(qū)辦公樓因租金高企而面臨一定的空置去化壓力，業(yè)主因此調(diào)低租金以吸引更多租戶，整體租金水平環(huán)比微跌約0.3%。但前三季度快速增長的市場租賃需求使租金企穩(wěn)，整體租金水平較2020年上漲約0.6%。

市場展望

仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示：“未來12個月內(nèi)，預(yù)計廣州甲級辦公樓市場總體將趨穩(wěn)。一方面，新經(jīng)濟(jì)企業(yè)受宏觀大環(huán)境變化的影響，業(yè)務(wù)擴(kuò)張及辦公空間租賃策略將趨于理智、保守。另一方面，預(yù)期寬松的貨幣與財政政策將進(jìn)一步推動大型國企與金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，刺激相關(guān)企業(yè)對辦公空間的需求。”此外，流動性的持續(xù)釋放對于各類中小微企業(yè)的發(fā)展是重要利好，辦公樓租賃市場需求將繼續(xù)由互聯(lián)網(wǎng)、金融產(chǎn)業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

馬煒圖補(bǔ)充道，2022年將是供應(yīng)大年，全年新增辦公面積近百萬平方米，漲幅明顯；其中大部分新增辦公空間來自于以琶洲為首的新興片區(qū)，辦公空間供應(yīng)短期集中放量會給區(qū)域空置率帶來上行壓力，并推動全市整體空置率上行。部分辦公樓項(xiàng)目業(yè)主焦慮情緒可能將加劇，導(dǎo)致全市整體租金水平進(jìn)一步下探。但是，不同辦公樓項(xiàng)目租金的走勢繼續(xù)分化。處于核心商務(wù)區(qū)的高質(zhì)量辦公樓項(xiàng)目，得益于其優(yōu)異的區(qū)位、專業(yè)的物管營運(yùn)以及完善的配套設(shè)施，仍會是優(yōu)質(zhì)租戶的主要目標(biāo)，租金亦將保持穩(wěn)定；建成年限較長、設(shè)施相對老舊的存量項(xiàng)目，則將難以吸引業(yè)務(wù)穩(wěn)定的、具有較強(qiáng)去化能力的主力租戶，導(dǎo)致業(yè)主需要積極調(diào)價以保證項(xiàng)目入駐率企穩(wěn)；而新興片區(qū)內(nèi)的新竣工項(xiàng)目則對市場供應(yīng)變化更為敏感，租金難免出現(xiàn)波動。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

*指廣州優(yōu)質(zhì)購物中心市場

在經(jīng)歷6月商業(yè)活動的局部停擺后，廣州消費(fèi)市場穩(wěn)步復(fù)蘇：2021年1-11月廣州社會消費(fèi)品零售總額同比增長11.2%，兩年平均增速在一線城市中僅次于上海，達(dá)3.2%。然而，消費(fèi)的迅速回暖并沒有利好整個零售市場，整體租賃需求較為平穩(wěn)且主要流向天河北商圈，部分則聚集在商業(yè)氛圍較為濃厚的白云新城商圈。2021全年凈吸納量約為30萬平方米。

按業(yè)態(tài)來看，茶飲咖啡維持亮眼表現(xiàn)，多個國內(nèi)外人氣品牌進(jìn)軍廣州：精品咖啡Peet’s Coffee、Lavazza及網(wǎng)紅茶飲Machi Machi均設(shè)立華南或廣州首店，而Tim Hortons也加速在穗布局。盡管如此，廣州餐飲業(yè)仍未恢復(fù)至疫情前水平，這直接影響到零售商對于銷售的預(yù)期，同時鑒于當(dāng)?shù)鼐用竦牟惋嬃?xí)慣及外出就餐頻率，地方菜系的擴(kuò)張勢頭并沒有蔓延至廣州。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測的全市優(yōu)質(zhì)購物中心成交數(shù)據(jù)顯示，過去三年地方菜系的租賃成交僅錄得近100筆，其中粵菜占比接近30%，川菜及湘菜則占比45%，但絕大多數(shù)貢獻(xiàn)自酸菜魚這類細(xì)分菜品。

廣州服裝業(yè)線下零售網(wǎng)絡(luò)布點(diǎn)策略的整體基調(diào)依舊是開源節(jié)流，但市場不乏亮點(diǎn)。具體而言，高端消費(fèi)的迅猛增長刺激著奢侈品牌的開店意愿，Balenciaga及Moynat在太古匯中庭區(qū)域開出廣州首店。此外，因廣州優(yōu)質(zhì)商業(yè)載體較為稀缺，奢侈品和國際美妝品牌的擴(kuò)張需求呈現(xiàn)轉(zhuǎn)移之勢。例如， Gucci試水珠江新城商圈，以快閃店的形式登陸K11，而該項(xiàng)目也在一眾新品牌的加持下取得租戶升級上的重大進(jìn)展，其中包含YSL、Tom Ford、La Mer、Bobbi Brown等國際美妝品牌。

2021年全市迎來4個優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)面積共計40萬平方米。值得注意的是，市區(qū)和市郊的新開業(yè)項(xiàng)目在招商方面都適應(yīng)著目前的消費(fèi)特點(diǎn)及趨勢，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)組合。例如，環(huán)貿(mào)天地及美林M·LIVE天地二期引進(jìn)大比例的餐飲、娛樂和個人服務(wù)業(yè)態(tài)的零售商，并取得95%以上的開業(yè)率；相反，市郊新增項(xiàng)目因商業(yè)氛圍尚未成熟至今仍留有不少空置面積。加上部分存量項(xiàng)目的品牌調(diào)整仍在持續(xù)以及個別家電零售商年底出現(xiàn)大面積退租的情況，全年整體空置率同比上升1.4個百分點(diǎn)至7.0%。

租金方面，天河北商圈的部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目線下銷售強(qiáng)勁、持續(xù)吸引人氣品牌，因此錄得較大幅度的租金漲幅。位于市區(qū)其它商圈與市郊的項(xiàng)目受制于整體租賃需求疲軟、自身經(jīng)營狀況等問題，租金延續(xù)下行趨勢。特別是番禺區(qū)和增城區(qū)的項(xiàng)目因同質(zhì)化問題突出，市場面臨更加激烈的競爭，攀升的空置率也進(jìn)一步拖累市郊租金水平。截至第四季度，市區(qū)首層租金同比微降0.4%，而市郊同比跌幅擴(kuò)大至1.7%。

市場展望

展望2022年，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示，盡管短期內(nèi)居民收入增速受宏觀經(jīng)濟(jì)影響呈不確定性、整體租賃需求將維持平穩(wěn)走勢，但作為全國首批國際消費(fèi)中心城市，廣州將在政策引導(dǎo)下迎來新一輪的消費(fèi)刺激。可以預(yù)見隨著建設(shè)的深入和重?zé)ㄉ倘盍ΓA(yù)期消費(fèi)環(huán)境將得到穩(wěn)步提升，以往高質(zhì)量產(chǎn)品和服務(wù)供給不足等問題將迎來改善。其次，考慮到廣州零售市場的單核心格局，非重點(diǎn)商圈的項(xiàng)目仍有大量自我進(jìn)化的空間，以打造覆蓋全客層的區(qū)域型購物中心。同時基于這一現(xiàn)狀，未來市場將看到更多來自國內(nèi)外一線運(yùn)營商的商業(yè)項(xiàng)目落地。

供應(yīng)方面，預(yù)計2022年全市僅有兩個市區(qū)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)面積20萬平方米。曾麗指出，由于短期內(nèi)市場租賃氛圍改善空間受限，可以預(yù)見整體空置率將保持平穩(wěn)，而租金則因部分項(xiàng)目去化難度的提升將繼續(xù)承壓。

華南物流地產(chǎn)

2021年，新冠疫情對于經(jīng)濟(jì)社會活動的影響仍客觀存在。但是，相較于其它房地產(chǎn)板塊，物流地產(chǎn)可能是在疫情中“受益”最為明顯的行業(yè)。首先，疫情刺激線上消費(fèi)穩(wěn)步前行，例如，深圳和東莞，限額以上實(shí)物網(wǎng)上零售額在2021年1-11月同比上升30-50%，非保稅物流需求因此持續(xù)走強(qiáng)；其中，生鮮電商行業(yè)發(fā)展令人矚目，相關(guān)企業(yè)在東莞等城市完成了面積可觀的租賃成交，并推動華南市場冷鏈物流需求一路走高。其次，因?yàn)橐咔槌B(tài)化，越來越多租戶從區(qū)域式中央配送模式，改為采用更靈活的多點(diǎn)分散式配送倉儲布局，加快布局華南地區(qū)二、三線城市，為非核心物流細(xì)分市場的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

值得關(guān)注的是，2021年某跨境即時零售電商在華南物流市場表現(xiàn)非常亮眼。其依托粵港澳大灣區(qū)完善的供應(yīng)鏈基礎(chǔ)，在短時間內(nèi)完成了對供應(yīng)鏈的整合并實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)跨越式擴(kuò)張，對非保稅倉儲空間的需求亦快速上揚(yáng)。全年其自身與其上下游企業(yè)在省內(nèi)不同城市相繼完成多筆大面積租賃成交，合計租賃面積約為80萬平方米。

廣州、深圳、東莞、佛山和惠州（華南五市）非保稅物流市場供不應(yīng)求的局面依然存在。截至2021年年末，華南五市非保稅物流倉儲總存量為1000萬平方米；全年新增供應(yīng)約為100萬平方米，與2020年相比略有下降。鑒于存量物業(yè)空置率極低、租賃需求持續(xù)向好，適量的新增供應(yīng)被迅速去化。而且，大部分新增項(xiàng)目的預(yù)租情況十分理想，成為市場的新特征，核心區(qū)位的新項(xiàng)目基本上提前3-6個月已被提前預(yù)租完畢。這五個城市年末整體空置率均低于5%，而東莞空置率更跌至約1%。

因此，業(yè)主對于2021年新竣工項(xiàng)目甚至未來短期入市新項(xiàng)目的定價策略均變得十分積極。除了一些項(xiàng)目由于硬件設(shè)計不能滿足高周轉(zhuǎn)租戶需求，從而影響租金升幅，五個市場2021年平均市場租金同比升幅均比2020年加快。其中，東莞、廣州、佛山非保稅高標(biāo)倉儲租金同比增長高達(dá)5-7%。

值得一提的是，由于東莞連接大灣區(qū)中心城市和珠江東西岸的核心地位越發(fā)突出，租戶愿意支付租金溢價從而提高區(qū)域配送效率，東莞平均租金2021年同比上升約7%，領(lǐng)漲全國。

投資市場方面，華南地區(qū)物流地產(chǎn)供求不平衡對于租金保持中長期穩(wěn)定增長的優(yōu)勢，吸引了眾多專業(yè)物流投資者的關(guān)注，也帶動了非傳統(tǒng)物流機(jī)構(gòu)投資者入市。仲量聯(lián)行華南區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)張寧指出，非傳統(tǒng)物流機(jī)構(gòu)投資者在投資市場表現(xiàn)尤為活躍，在廣州、東莞及佛山均完成規(guī)模可觀的大宗成交。但是，現(xiàn)階段相較于其它類型的房產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)物流標(biāo)的資產(chǎn)數(shù)量偏少，短期內(nèi)更多資本的涌入導(dǎo)致投資市場出現(xiàn)一定程度的供需失衡，相關(guān)資產(chǎn)價值漲幅明顯，投資回報率亦呈現(xiàn)下壓態(tài)勢。

而在保稅市場方面，新冠疫情導(dǎo)致海外國家對中國出口產(chǎn)品的需求日益上升，全球港口貨物周轉(zhuǎn)速度在各國嚴(yán)厲的疫情防控政策影響下亦顯著下滑；尤其在下半年，“缺艙缺箱”的問題導(dǎo)致海運(yùn)價格飆升。保稅市場租賃需求因出口貨物積壓港口及保稅倉庫而持續(xù)走強(qiáng)，空置率穩(wěn)中趨降，租金水平平穩(wěn)上升。該情況在深圳保稅物流市場較為顯著，需求大幅上升。

市場展望

預(yù)期短期內(nèi)，疫情防控還是重中之重。張寧表示：“對于非保稅市場需求而言，預(yù)計華南電商及第三方物流企業(yè)的租賃勢頭不減。再加上隨著粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)增長‘新舊動能’轉(zhuǎn)換加速，包括即時零售等新興行業(yè)將繼續(xù)在新增需求占據(jù)不可忽視的重要地位。”

未來12個月，將有160萬平方米物流倉儲項(xiàng)目入市，對于大部分市場而言，優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足的局面將稍微緩解。預(yù)計廣州、東莞、佛山等城市的非保稅物流倉儲市場空置率在短期內(nèi)將繼續(xù)保持3-7%低位運(yùn)行并伴隨小幅波動；但對存量項(xiàng)目空置率和租金影響有限。

張寧補(bǔ)充道，市場供應(yīng)的持續(xù)增長意味著并非所有物流項(xiàng)目業(yè)主對于租金的議價權(quán)能繼續(xù)保持強(qiáng)硬，整體而言，非保稅租金2022年同比上漲幅度較2021年同期升幅加快的可能性不大。

保稅市場方面，由于廣州2022年年初將迎來數(shù)個項(xiàng)目集中入市，市場租賃需求在短期內(nèi)難以匹配快速增長的倉儲供應(yīng)，廣州保稅市場整體空置率趨升，個別子市場租金水平亦將面臨下行壓力。對于深圳保稅市場而言，由于新冠疫情對全球海運(yùn)及供應(yīng)鏈的影響仍未明朗，海外市場在短期內(nèi)對中國出口產(chǎn)品的需求可能出現(xiàn)小幅波動，但對空置率及租金水平影響不大，仍可保持相對樂觀的預(yù)期。

房地產(chǎn)投資市場

國家支持推動國內(nèi)國際“雙循環(huán)”發(fā)展格局，整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“穩(wěn)中向好”，大宗物業(yè)投資市場仍然保持活躍。

2021年大宗資產(chǎn)交易保持平穩(wěn)，同時活躍度有所上升，廣深兩地大宗交易的總成交額達(dá)到549億，其中廣州大宗物業(yè)成交額約230億。在物業(yè)類型上，辦公樓仍然是交易額比重較高的投資物業(yè)類型。

仲量聯(lián)行華南區(qū)投資及資本市場部總監(jiān)盧盛表示：“廣州辦公物業(yè)投資市場仍然保持供需平衡，各區(qū)域可售辦公物業(yè)的供應(yīng)保持穩(wěn)定，其中琶洲、金融城和魚珠關(guān)注度較高，這些區(qū)域受到機(jī)構(gòu)和企業(yè)型買家的青睞。企業(yè)型買家除金融企業(yè)和國企外，還包括成長較快的互聯(lián)網(wǎng)、科技、游戲產(chǎn)業(yè)企業(yè)。”

除辦公物業(yè)外，內(nèi)循環(huán)消費(fèi)帶動下，零售、生鮮電商、網(wǎng)絡(luò)購物等線上活動逆勢增長，倉儲物流需求大幅增加，加上在國家鼓勵新基建發(fā)展的政策引導(dǎo)下，產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流資產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、長租公寓也成為機(jī)構(gòu)投資者追捧的投資類型。

國內(nèi)疫情管控良好，市場和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健，境外資本在華投資保持信心。廣州大宗物業(yè)交易中，境外資本占比由2020年的28%上升至2021年的51%。當(dāng)中包括位于CBD核心區(qū)域的太陽新天地以32億出售給領(lǐng)展，這是領(lǐng)展繼2017年收購荔灣區(qū)西城都薈后，在廣州收購的第二個購物中心。

在“三道紅線”政策下，房企背負(fù)較重的資金壓力，過去一年以去庫存為首要任務(wù)，也有部份通過出售持有型的經(jīng)營性物業(yè)來緩解補(bǔ)充流動資金。

盧盛表示，總體來看大灣區(qū)蘊(yùn)藏的商機(jī)，吸引住境內(nèi)外資本的持續(xù)關(guān)注，作為灣區(qū)發(fā)展中發(fā)揮重要角色的主要城市廣州在未來持續(xù)向好，仍然是境內(nèi)外資本首選的目標(biāo)城市，隨著未來有更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的資產(chǎn)面向市場，我們預(yù)期2022將會有更好表現(xiàn)，更多投資者將參與到廣州的投資市場。

備注：文中所述租金及售價，均基于建筑面積。

標(biāo)簽： 新經(jīng)濟(jì)