2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署2022年經(jīng)濟(jì)工作中，明確提出“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”。

一、舊發(fā)展模式帶來的主要問題

在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的年份，房企普遍采取“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額。但這種發(fā)展模式導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了以下三個(gè)主要問題：

第一，在高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式下，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)過度結(jié)合，從企業(yè)端來看，一旦企業(yè)資金回籠受阻疊加融資受限，企業(yè)償債壓力將明顯增大，從而影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

第二，在規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求下，企業(yè)拿地積極性高，土地競(jìng)價(jià)模式導(dǎo)致地價(jià)迅速上漲，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化了住房的投資屬性，居民端投資投機(jī)需求增加又加劇了房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力，高房?jī)r(jià)成為大城市解決居民住房問題的主要阻力之一。

第三，以往高周轉(zhuǎn)、粗放式的開發(fā)模式積累了許多風(fēng)險(xiǎn)隱患，如住房品質(zhì)差、小區(qū)的配套設(shè)施不完善等，嚴(yán)重影響著居民的生活質(zhì)量。

但隨著我國(guó)總?cè)丝谠鏊俜啪徱约俺擎?zhèn)化水平不斷提高，住房總需求空間逐漸縮小，房企傳統(tǒng)的發(fā)展模式已不再適用。

二、探索新發(fā)展模式的建議

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題，探索新的發(fā)展模式勢(shì)在必行，我建議：

1.堅(jiān)持市場(chǎng)體系和保障體系并行發(fā)展，建立人-房-地聯(lián)動(dòng)機(jī)制

在商品住宅市場(chǎng)之外，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，發(fā)揮保障性住房的保障效果。但需要關(guān)注的是，保障性住房的建設(shè)應(yīng)適度，加大人口流入量大的城市的建設(shè)力度，控制中小城市保障房建設(shè)量。

另外，綜合考慮人口流動(dòng)規(guī)模及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，合理配置區(qū)域及城市間新增建設(shè)用地指標(biāo)，未來需要在中心城市建設(shè)用地指標(biāo)上做加法，在中小城市建設(shè)用地指標(biāo)上做減法，促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.堅(jiān)持租購(gòu)并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利

推動(dòng)住房模式由“購(gòu)”向“租購(gòu)并舉”轉(zhuǎn)變。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是保障性租賃住房。當(dāng)前人口流入量大、新市民和新青年人數(shù)多的城市供需矛盾突出，住房租賃需求較為旺盛，針對(duì)這部分城市加大租賃住房建設(shè)。保障性租賃住房有利于解決新市民的住房問題，公租房保障低收入群體的住房需求。同時(shí)，要推動(dòng)租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利，解除租房群體的后顧之憂。

但需要注意的是，保障體系并不能取代商品化住宅，“購(gòu)”仍將在一定時(shí)期內(nèi)占據(jù)主導(dǎo)，高品質(zhì)的商品房需求亦要得到支持，滿足不同人群的居住需求。

3. 堅(jiān)持盤活存量，健全配套服務(wù)

推動(dòng)城市更新，提高老舊小區(qū)的居住品質(zhì)、提高產(chǎn)業(yè)用地的集約化利用率。一方面，2000年以前建設(shè)的老舊小區(qū)整體功能及配套欠缺，居民居住品質(zhì)受到較大制約，老舊小區(qū)亟待升級(jí)改造，如加裝電梯、增加適老適幼化設(shè)施等。另一方面，閑置商業(yè)、辦公等物業(yè)亦有待進(jìn)一步盤活利用，支持商改住、商改租等，提高土地資源集約化利用的同時(shí)，也可以滿足租賃住房需求。

發(fā)展房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，如物業(yè)管理服務(wù)。伴隨著人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要，住房服務(wù)需求、文化娛樂需求等不斷增長(zhǎng)，其中物業(yè)管理服務(wù)成為存量服務(wù)中必不可少的環(huán)節(jié)。

伴隨著行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)在做好開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)也需要沿著住房服務(wù)鏈條進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。一方面，原有開發(fā)業(yè)務(wù)要實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展，提高運(yùn)營(yíng)效率；另一方面，在代建、物業(yè)和租賃等服務(wù)領(lǐng)域，向服務(wù)商轉(zhuǎn)型或是房企發(fā)展必然趨勢(shì)。但由于過去發(fā)展中的確已積累了一定風(fēng)險(xiǎn)，因此房企在轉(zhuǎn)變過程中需要把握好節(jié)奏，避免急轉(zhuǎn)彎。

標(biāo)簽： 政協(xié)委員