這幾天，深圳疫情再現，市場仍充滿不確定性。回顧過去一年，深圳商業地產市場在面對諸多挑戰的境況下，依然交出了一張亮眼的答卷。

從深圳—CBRE世邦魏理仕發布的《2021年深圳房地產市場回顧與2022年展望》最新數據來看，深圳消費市場需求已全面復蘇，優質零售物業市場全年吸納反超新增供應，空置率改善至市場低位。疫情常態下，市場需求熱點頻現，業主與商家雙雙發力。前瞻性消費需求的引導以及消費需求轉向的捕捉共同帶動市場繁榮，活躍需求帶動市場租金穩步回升。與此同時，優質物流倉儲設施，高標倉市場連續第三年未錄得新增供應入市，供不應求的態勢持續，在旺盛需求增長下，市場幾近滿租。

深圳優質零售業依舊很旺

今年平均租金可能會小幅上升

2021年，深圳前海迎來了首個購物中心——萬象前海入市，深圳也迎來了最大單體規模的購物中心——龍崗萬達廣場的入市，新項目均錄得85%以上的良好入駐率。

CBRE世邦魏理仕的最新數據統計，深圳去年有6個新項目，共97.4萬平方米入市，主要分布在非核心區。新增供應已經恢復至疫情前年均90萬平方米以上的規模。市場需求全面復蘇，全年新增吸納反超新增供應，錄得了98.6萬平方米，帶動空置率同比下降0.8個百分點至3.9%的市場低位。

疫情新常態下，市場需求熱點頻現，業主與商家雙雙發力。前瞻性消費需求的引導以及消費需求轉向的捕捉共同帶動市場繁榮。品牌煥新與打造場景式消費體驗成為購物中心保持競爭優勢的重要舉措。2021年，深圳新晉品牌超50家，同比增長明顯。場景打造方面，龍崗萬達依托重體驗元素，吸引了眾多客流。各類展覽成為增加購物中心人氣的法寶，如“小豬佩奇環球探險之旅”華南首展落地金光華， POP Mart全國首展和THE MONSTERS TOYS全國首展落地卓悅匯。

疫情后人們對于黃金等保值品的追求以及對健康的關注度持續提高，年內中高端購物中心共錄得近200家珠寶配件品牌及90家運動品牌開業。相比2020年，年內的運動品牌豐富度進一步提升，國內外均有新品牌在深圳市場開啟擴張之路，包括回力、駱駝、特步、飛悅和鴻星爾克在內的國內品牌，以及首次進入深圳的美國戶外品牌Chums、法國品牌HOKA等。

顏值經濟的消費文化帶動美妝品牌繼續擴張，成為購物中心提升品質以及進行差異化競爭的重要選擇，成為零售細分品類需求第二主力，其中國際一線品牌格外受到業主青睞。2021年有3家購物中心進行了美妝專區的打造。

汽車品牌積極拓店，已然成為購物中心的標配業態。相比2020年，汽車品牌線更加立體多元，包括新能源汽車、傳統汽車在內有更多的品牌加入購物中心開店之列，小鵬、蔚來和理想汽車依然在持續擴張，新品牌包括嵐圖、埃安、威馬汽車等，蘭博基尼、賓利、BMW寶馬和Land Rover路虎等高端品牌也紛紛有所布局。

受疫情及出境旅游限制影響，重奢品牌繼續深耕深圳市場，2021年共錄得44家奢侈品牌入市，同比增加14家，并由此帶動首店經濟持續發力，其中15家奢侈品牌為首入深圳甚至華南區，令市場奢侈品品牌線立體多元化，如Chanel、Goyard,、Van Cleef&Arpel等均開出了深圳首店，老佛爺百貨華南首店也落戶深業上城。而對于無法引入奢侈品牌的購物中心來講，潮牌就成為其進行租戶組合調整以吸引人氣的法寶。

餐飲方面，特色餐飲、簡餐與茶飲依然是擴張主流。特色餐飲中，以茶餐廳、豉油雞和點心類的港式餐飲擴張最為明顯。簡餐和茶飲方面，以資本推動的蘭州拉面和奶茶、咖啡品牌擴張較為積極。

2021年深圳優質零售市場租賃需求強度分析

優質購物中心得益于良好的招商運營，品牌調改積極，不斷引入城市首店、奢侈品牌及網紅品牌等，由此帶動其經營不斷向好，租金得以增長，整體市場平均租金全年增長2.0%。個別購物中心的經營業績已經恢復至疫情前水平，“華潤系”和寶安中心區及周邊區域的購物中心表現可圈可點。

對于2022年的深圳零售市場，世邦魏理仕表示， 2022年，深圳將邁入第6個供應高位年，新增供應預計將超過100萬平方米，主要分布在非核心區。K11和天河城將首入深圳，前海也將迎來第二個購物中心入市。新項目的地理位置分布較為分散，預計整體市場項目間不會形成激烈競爭。

隨著疫情控制措施更加科學化，強勁的市場需求將帶動新增供應項目實現較好的預招商結果，整體市場空置率在業主前置招商策略的推動下，預計會小幅上升，但依然保持低位，市場平均租金亦將繼續回升。

從需求端來看，在政策激勵及車企自身營收的不斷增長等因素的推動下，新能源汽車的開店潮將得以繼續。得益于汽車、餐飲等新細分品類的擴張帶動，再加上眾多知名開發商和購物中心運營商強大的招商能力，預計整體市場將穩步向前。與此同時，位于核心區的實體商業也將在宏觀環境變好的情況下實現客流的進一步提升。

網購快速增長

深圳的儲存倉位快爆了

2021年，深圳物流倉儲市場持續三年未錄得新增供應，供應緊缺狀況仍在持續。

數據顯示，在需求方面，2021年1至11月，深圳進出口總額兩年平均增長8.6%。進口與出口兩年平均增長率均超過6.0%。與此同時，消費升級類商品保持較快增長，網上零售延續快速增長態勢，限額以上單位通過互聯網實現商品零售額兩年平均增長28.6%。進出口新路徑探索帶來貿易需求日益增加。

與此同時，出境購物限制催生跨境電商需求快速增長，疊加疫情之下業已形成的來自社區電商、網購消費需求，進出口、電商（含跨境電商）和第三方物流依然是深圳高標倉市場主要的需求來源。來自電商、外資制造業以及本地通訊企業的尋租需求不斷增加，在無法尋得合適空間落位的情況下，只能轉向平倉和樓倉，甚至外溢至深圳周邊城市。

CBRE世邦魏理仕的數據顯示，高標倉供不應求，帶動整體市場空置率不斷下行，同比下降2.6個百分點，至年末0.4%的市場低位，幾近滿租，2021年，深圳共錄得6.9萬平方米的新增吸納。縱觀周邊城市，在大型電商充沛需求的驅動下，高標倉市場均實現快速去化，空置率也保持在較低水平。

物流倉儲新增供應與凈吸納量表現

市場空置率逐季走低帶動市場平均租金上漲，特別是去年第三季度，由國內外節假日因素驅動的物流旺季期間，單季租金水平也達到了年度最高點。2021年全年來看，市場平均租金同比增長2.0%至每月每平方米47.4元。

物流倉儲平均租金與空置率表現

2022年，高標倉市場新增供應依然匱乏，供不應求為市場常態。

世邦魏理仕認為，需求方面，深圳擁有龐大的消費市場規模以及中國重要進出口門戶的地位，進出口貿易、零售、電商和第三方物流的需求將繼續維持在高位。在缺少高標倉供應的情況下，亟待承載的需求只能轉向樓倉和平倉，或者外溢至周邊城市。預計，今年整體市場空置率將保持在極低水平，市場平均租金也將穩步上漲。而在高標倉市場中，供應量稀缺的非保稅倉租金增長率將高于整體市場平均水平。

標簽： 市場繁榮