這幾天，深圳疫情再現(xiàn)，市場仍充滿不確定性。回顧過去一年，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場在面對諸多挑戰(zhàn)的境況下，依然交出了一張亮眼的答卷。

從深圳—CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2021年深圳房地產(chǎn)市場回顧與2022年展望》最新數(shù)據(jù)來看，深圳消費市場需求已全面復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場全年吸納反超新增供應(yīng)，空置率改善至市場低位。疫情常態(tài)下，市場需求熱點頻現(xiàn)，業(yè)主與商家雙雙發(fā)力。前瞻性消費需求的引導(dǎo)以及消費需求轉(zhuǎn)向的捕捉共同帶動市場繁榮，活躍需求帶動市場租金穩(wěn)步回升。與此同時，優(yōu)質(zhì)物流倉儲設(shè)施，高標(biāo)倉市場連續(xù)第三年未錄得新增供應(yīng)入市，供不應(yīng)求的態(tài)勢持續(xù)，在旺盛需求增長下，市場幾近滿租。

深圳優(yōu)質(zhì)零售業(yè)依舊很旺

今年平均租金可能會小幅上升

2021年，深圳前海迎來了首個購物中心——萬象前海入市，深圳也迎來了最大單體規(guī)模的購物中心——龍崗萬達(dá)廣場的入市，新項目均錄得85%以上的良好入駐率。

CBRE世邦魏理仕的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳去年有6個新項目，共97.4萬平方米入市，主要分布在非核心區(qū)。新增供應(yīng)已經(jīng)恢復(fù)至疫情前年均90萬平方米以上的規(guī)模。市場需求全面復(fù)蘇，全年新增吸納反超新增供應(yīng)，錄得了98.6萬平方米，帶動空置率同比下降0.8個百分點至3.9%的市場低位。

疫情新常態(tài)下，市場需求熱點頻現(xiàn)，業(yè)主與商家雙雙發(fā)力。前瞻性消費需求的引導(dǎo)以及消費需求轉(zhuǎn)向的捕捉共同帶動市場繁榮。品牌煥新與打造場景式消費體驗成為購物中心保持競爭優(yōu)勢的重要舉措。2021年，深圳新晉品牌超50家，同比增長明顯。場景打造方面，龍崗萬達(dá)依托重體驗元素，吸引了眾多客流。各類展覽成為增加購物中心人氣的法寶，如“小豬佩奇環(huán)球探險之旅”華南首展落地金光華， POP Mart全國首展和THE MONSTERS TOYS全國首展落地卓悅匯。

疫情后人們對于黃金等保值品的追求以及對健康的關(guān)注度持續(xù)提高，年內(nèi)中高端購物中心共錄得近200家珠寶配件品牌及90家運動品牌開業(yè)。相比2020年，年內(nèi)的運動品牌豐富度進(jìn)一步提升，國內(nèi)外均有新品牌在深圳市場開啟擴張之路，包括回力、駱駝、特步、飛悅和鴻星爾克在內(nèi)的國內(nèi)品牌，以及首次進(jìn)入深圳的美國戶外品牌Chums、法國品牌HOKA等。

顏值經(jīng)濟的消費文化帶動美妝品牌繼續(xù)擴張，成為購物中心提升品質(zhì)以及進(jìn)行差異化競爭的重要選擇，成為零售細(xì)分品類需求第二主力，其中國際一線品牌格外受到業(yè)主青睞。2021年有3家購物中心進(jìn)行了美妝專區(qū)的打造。

汽車品牌積極拓店，已然成為購物中心的標(biāo)配業(yè)態(tài)。相比2020年，汽車品牌線更加立體多元，包括新能源汽車、傳統(tǒng)汽車在內(nèi)有更多的品牌加入購物中心開店之列，小鵬、蔚來和理想汽車依然在持續(xù)擴張，新品牌包括嵐圖、埃安、威馬汽車等，蘭博基尼、賓利、BMW寶馬和Land Rover路虎等高端品牌也紛紛有所布局。

受疫情及出境旅游限制影響，重奢品牌繼續(xù)深耕深圳市場，2021年共錄得44家奢侈品牌入市，同比增加14家，并由此帶動首店經(jīng)濟持續(xù)發(fā)力，其中15家奢侈品牌為首入深圳甚至華南區(qū)，令市場奢侈品品牌線立體多元化，如Chanel、Goyard,、Van Cleef&Arpel等均開出了深圳首店，老佛爺百貨華南首店也落戶深業(yè)上城。而對于無法引入奢侈品牌的購物中心來講，潮牌就成為其進(jìn)行租戶組合調(diào)整以吸引人氣的法寶。

餐飲方面，特色餐飲、簡餐與茶飲依然是擴張主流。特色餐飲中，以茶餐廳、豉油雞和點心類的港式餐飲擴張最為明顯。簡餐和茶飲方面，以資本推動的蘭州拉面和奶茶、咖啡品牌擴張較為積極。

2021年深圳優(yōu)質(zhì)零售市場租賃需求強度分析

優(yōu)質(zhì)購物中心得益于良好的招商運營，品牌調(diào)改積極，不斷引入城市首店、奢侈品牌及網(wǎng)紅品牌等，由此帶動其經(jīng)營不斷向好，租金得以增長，整體市場平均租金全年增長2.0%。個別購物中心的經(jīng)營業(yè)績已經(jīng)恢復(fù)至疫情前水平，“華潤系”和寶安中心區(qū)及周邊區(qū)域的購物中心表現(xiàn)可圈可點。

對于2022年的深圳零售市場，世邦魏理仕表示， 2022年，深圳將邁入第6個供應(yīng)高位年，新增供應(yīng)預(yù)計將超過100萬平方米，主要分布在非核心區(qū)。K11和天河城將首入深圳，前海也將迎來第二個購物中心入市。新項目的地理位置分布較為分散，預(yù)計整體市場項目間不會形成激烈競爭。

隨著疫情控制措施更加科學(xué)化，強勁的市場需求將帶動新增供應(yīng)項目實現(xiàn)較好的預(yù)招商結(jié)果，整體市場空置率在業(yè)主前置招商策略的推動下，預(yù)計會小幅上升，但依然保持低位，市場平均租金亦將繼續(xù)回升。

從需求端來看，在政策激勵及車企自身營收的不斷增長等因素的推動下，新能源汽車的開店潮將得以繼續(xù)。得益于汽車、餐飲等新細(xì)分品類的擴張帶動，再加上眾多知名開發(fā)商和購物中心運營商強大的招商能力，預(yù)計整體市場將穩(wěn)步向前。與此同時，位于核心區(qū)的實體商業(yè)也將在宏觀環(huán)境變好的情況下實現(xiàn)客流的進(jìn)一步提升。

網(wǎng)購快速增長

深圳的儲存?zhèn)}位快爆了

2021年，深圳物流倉儲市場持續(xù)三年未錄得新增供應(yīng)，供應(yīng)緊缺狀況仍在持續(xù)。

數(shù)據(jù)顯示，在需求方面，2021年1至11月，深圳進(jìn)出口總額兩年平均增長8.6%。進(jìn)口與出口兩年平均增長率均超過6.0%。與此同時，消費升級類商品保持較快增長，網(wǎng)上零售延續(xù)快速增長態(tài)勢，限額以上單位通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)商品零售額兩年平均增長28.6%。進(jìn)出口新路徑探索帶來貿(mào)易需求日益增加。

與此同時，出境購物限制催生跨境電商需求快速增長，疊加疫情之下業(yè)已形成的來自社區(qū)電商、網(wǎng)購消費需求，進(jìn)出口、電商（含跨境電商）和第三方物流依然是深圳高標(biāo)倉市場主要的需求來源。來自電商、外資制造業(yè)以及本地通訊企業(yè)的尋租需求不斷增加，在無法尋得合適空間落位的情況下，只能轉(zhuǎn)向平倉和樓倉，甚至外溢至深圳周邊城市。

CBRE世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，高標(biāo)倉供不應(yīng)求，帶動整體市場空置率不斷下行，同比下降2.6個百分點，至年末0.4%的市場低位，幾近滿租，2021年，深圳共錄得6.9萬平方米的新增吸納。縱觀周邊城市，在大型電商充沛需求的驅(qū)動下，高標(biāo)倉市場均實現(xiàn)快速去化，空置率也保持在較低水平。

物流倉儲新增供應(yīng)與凈吸納量表現(xiàn)

市場空置率逐季走低帶動市場平均租金上漲，特別是去年第三季度，由國內(nèi)外節(jié)假日因素驅(qū)動的物流旺季期間，單季租金水平也達(dá)到了年度最高點。2021年全年來看，市場平均租金同比增長2.0%至每月每平方米47.4元。

物流倉儲平均租金與空置率表現(xiàn)

2022年，高標(biāo)倉市場新增供應(yīng)依然匱乏，供不應(yīng)求為市場常態(tài)。

世邦魏理仕認(rèn)為，需求方面，深圳擁有龐大的消費市場規(guī)模以及中國重要進(jìn)出口門戶的地位，進(jìn)出口貿(mào)易、零售、電商和第三方物流的需求將繼續(xù)維持在高位。在缺少高標(biāo)倉供應(yīng)的情況下，亟待承載的需求只能轉(zhuǎn)向樓倉和平倉，或者外溢至周邊城市。預(yù)計，今年整體市場空置率將保持在極低水平，市場平均租金也將穩(wěn)步上漲。而在高標(biāo)倉市場中，供應(yīng)量稀缺的非保稅倉租金增長率將高于整體市場平均水平。

標(biāo)簽： 市場繁榮