同樣的政策下，房企們或許面臨“同增不同命”的結(jié)局。

11月28日證監(jiān)會(huì)發(fā)布的“第三支箭”——恢復(fù)股權(quán)融資進(jìn)一步打開(kāi)了房企的融資渠道，這一政策也讓上市房地產(chǎn)行業(yè)再融資通道時(shí)隔四年后再次開(kāi)啟。

政策發(fā)布之后，多家房企加入定增隊(duì)伍。其中不乏萬(wàn)科這類(lèi)融資條件優(yōu)渥的優(yōu)等生，也有曾為優(yōu)質(zhì)民企代表的出險(xiǎn)房企世茂股份(600823)，還有仍在努力化解債務(wù)危機(jī)的華夏幸福(600340)……

(資料圖片)

定增是一把雙刃劍。對(duì)某些企業(yè)來(lái)說(shuō)，定增能夠以時(shí)間換空間，保障房企的資金安全性，將企業(yè)拉出困境。長(zhǎng)期角度來(lái)看，定增無(wú)疑是有好處的。但定增在一程度上會(huì)折損股價(jià)，損害中小投資者的利益。

另一方面，對(duì)融資條件較好的房企來(lái)說(shuō)，定增帶來(lái)的好處較為有限。此時(shí)定增固然有增厚在手資金，做好業(yè)務(wù)儲(chǔ)備的考量，但對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，折價(jià)太多的定增毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)損害股價(jià)和投資人的利益，對(duì)企業(yè)聲譽(yù)和未來(lái)的增發(fā)也有不良影響。

此次政策規(guī)定定增募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。因此對(duì)某些不缺錢(qián)的房企而言，定增帶來(lái)的好處較為有限，并不如現(xiàn)金流緊張的出險(xiǎn)房企意義重大。

各自不同的形勢(shì)下，定增帶給房企的意義是好壞參半的，如何平衡長(zhǎng)期利益和股價(jià)之間的關(guān)系也需要企業(yè)自身把握好平衡點(diǎn)。同樣的政策下，房企們或許面臨“同增不同命”的結(jié)局。

未出險(xiǎn)房企：要股價(jià)還是要資金？

12月1日晚間，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，公司第一大股東深鐵集團(tuán)提請(qǐng)公司股東大會(huì)授權(quán)董事會(huì)在A股或H股發(fā)行不超過(guò)各自20%的新增股份。

消息出來(lái)后，萬(wàn)科股價(jià)次日下跌3.21%，隨后股價(jià)震蕩維持在19元以上。

萬(wàn)科A股發(fā)行總股本為116.31億，按20%的定增比例計(jì)算，最高發(fā)行23.26億股，以近期股價(jià)18元來(lái)計(jì)算，定增最高能融418億元。

萬(wàn)科定增公告發(fā)布后，引來(lái)市場(chǎng)不少質(zhì)疑。在定增申請(qǐng)隊(duì)伍中，萬(wàn)科似乎是最不需要定增的類(lèi)型。

由于萬(wàn)科并不像一些出險(xiǎn)房企那般資金緊張，定增勢(shì)必會(huì)稀釋當(dāng)前股票價(jià)值，如果定增價(jià)格過(guò)低，無(wú)疑傷害了中小股東的利益。另外，定增資金對(duì)使用有限制，在手現(xiàn)金和融資渠道充裕的萬(wàn)科，似乎也不需要“保交樓”。

隨著信貸與債券融資兩支箭發(fā)出，萬(wàn)科在融資上動(dòng)作頻頻，已經(jīng)獲得了8家銀行超過(guò)3000億人民幣的授信。同時(shí)，萬(wàn)科也已向交易商協(xié)會(huì)表達(dá)了280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向。

另一方面，萬(wàn)科自身的財(cái)務(wù)水平也較為穩(wěn)健。萬(wàn)科2022年第三季度報(bào)告顯示，截至三季度末，萬(wàn)科擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物1158億元，現(xiàn)金短債比達(dá)1.97倍。在手現(xiàn)金相對(duì)充裕。

萬(wàn)科的短期負(fù)債壓力并不太大。截至2022年三季度末，萬(wàn)科有息負(fù)債金額為2943.2億元，其中78.7%為長(zhǎng)期負(fù)債，占比較中期提升1.1個(gè)百分點(diǎn)。其貨幣資金1188.3億元，同比下降19.22%。

財(cái)務(wù)情況良好的萬(wàn)科看起來(lái)沒(méi)有定增的必要，但實(shí)際上，萬(wàn)科也面臨著不小的壓力。

財(cái)報(bào)顯示，截至三季度末，萬(wàn)科錄得經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-41.76億元，同比上年大幅下降達(dá)442.36%，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債則增長(zhǎng)30.8%至626.93億元。

從三季度報(bào)看，萬(wàn)科營(yíng)收有所回升，但利潤(rùn)壓力不小。數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3376.7億元，同比增長(zhǎng)24.4%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)170.5億元，同比增長(zhǎng)2.2%。毛利率下滑拖累了萬(wàn)科的盈利表現(xiàn)，萬(wàn)科前三季度開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結(jié)算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。第三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1307.6億元，同比增長(zhǎng)25.3%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)48.3億元，同比下降14.4%。

萬(wàn)科在財(cái)報(bào)中指出，受近年來(lái)結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升的影響，毛利率在前三季度繼續(xù)保持下滑態(tài)勢(shì)。

萬(wàn)科的銷(xiāo)售表現(xiàn)也受到行業(yè)下行的影響。今年第三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積 646.2萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額 993.8 億元，同比下降 14.4%和20.3%。好消息是降幅相較第二季度有所收窄。

總體來(lái)說(shuō)，雖然行業(yè)開(kāi)始筑底，在手現(xiàn)金充裕的萬(wàn)科仍舊面臨不小的壓力。這次定增對(duì)補(bǔ)充萬(wàn)科資金，增厚企業(yè)安全墊有較大的利好。

這一階段的定增也能助力公司拓展業(yè)務(wù)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《巴倫周刊》中文版表示，萬(wàn)科剛好能趁資本市場(chǎng)窗口打開(kāi)的好時(shí)機(jī)，將其他業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)。同時(shí)在轉(zhuǎn)型的窗口，能夠收購(gòu)一些其他企業(yè)的項(xiàng)目或者業(yè)務(wù)，獲得領(lǐng)先于其企業(yè)的機(jī)會(huì)。

巴倫周刊認(rèn)為，股權(quán)融資是把雙刃劍，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)上長(zhǎng)期持股的小股東也可能有不利的影響。定向增發(fā)攤薄每股權(quán)益，如果定價(jià)較低，無(wú)疑會(huì)傷害中小股東利益。而這次定增能否做到讓各方滿(mǎn)意，還需看后續(xù)公告出的定增價(jià)格是否合理。

另一方面，以新湖中寶(600208)這類(lèi)流動(dòng)性較為緊張的未出險(xiǎn)民企為例，定增無(wú)疑有著雪中送炭的作用。

12月1日，新湖中寶發(fā)布公告，宣布公司擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，股票數(shù)量不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本的20%。

官宣之后，新湖中寶股價(jià)連續(xù)4個(gè)交易日下跌，股價(jià)從2.9元最低跌至2.67元。

按照新湖中寶目前232億市值計(jì)算，此次定增最高可以募集46億元。這對(duì)資金鏈較為緊張的新湖中寶而言無(wú)疑是一個(gè)大利好。

官宣定增前的11月24日，標(biāo)普已將新湖中寶發(fā)行人評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，并確認(rèn)新湖中寶的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“B”，公司有擔(dān)保高級(jí)無(wú)擔(dān)保票據(jù)長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)為“B-”。

而標(biāo)普下調(diào)展望的重要原因便是新湖中寶的現(xiàn)金流緊張問(wèn)題。

目前，新湖中寶境內(nèi)債50.62億元，美元債6.87億美元，其中84%境內(nèi)債要在剩余1年內(nèi)兌付。截至2022年9月30日，新湖中寶的無(wú)限制用途現(xiàn)金余額為92.5億元人民幣，僅能覆蓋短期債務(wù)（包括可回售債券）的68%。標(biāo)普認(rèn)為用公司內(nèi)部資源償債將削弱新湖中寶的流動(dòng)性。

對(duì)于新湖中寶來(lái)說(shuō)，還債的渠道除了賣(mài)房之外就是變賣(mài)資產(chǎn)。早在今年三季度，新湖中寶通過(guò)出售對(duì)綠城中國(guó)和杭州宏華數(shù)碼科技(300079)股份有限公司的資產(chǎn)回籠19億元。

新湖中寶的數(shù)百億的銷(xiāo)售規(guī)模在房企中并不算大。2023年公司最大的預(yù)售項(xiàng)目是上海黃浦區(qū)的舊改項(xiàng)目亞龍古城國(guó)際花園。據(jù)悉，這一舊改項(xiàng)目能賣(mài)出單價(jià)超12萬(wàn)的價(jià)格，項(xiàng)目總貨值在100億左右，這也成為新湖中寶未來(lái)的重點(diǎn)營(yíng)收項(xiàng)目。

但是這一舊改項(xiàng)目仍未動(dòng)工，部分拆遷工作尚未完成。如果不能快速推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度，新湖中寶將很難通過(guò)項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠資金。

這次定向增發(fā)如果成功，新湖中寶將爭(zhēng)取到寶貴的時(shí)間推進(jìn)旗下價(jià)值較高的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度，這對(duì)公司未來(lái)的發(fā)展顯然是個(gè)大利好。

出險(xiǎn)房企：定增能改變命運(yùn)嗎？

與萬(wàn)科不同，對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)的房企來(lái)說(shuō)股權(quán)融資是目前為數(shù)不多能夠募集大筆資金的機(jī)會(huì)。

第三支箭政策出臺(tái)后，困囿于流動(dòng)性危機(jī)的出險(xiǎn)房企們都火速加入，想要抓住這一波利好。

11月29日， 世茂股份發(fā)布公告，宣布擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，股票數(shù)量不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本的30%。

世茂股份隔日漲停，隨后連續(xù)5個(gè)交易日股價(jià)持續(xù)下跌，從3.01元跌至2.57元，抹去了“第三支箭”利好后的全部漲幅。

對(duì)于世茂而言，定增無(wú)疑是一針強(qiáng)心劑。作為陷入流動(dòng)性危機(jī)房企的典型，世茂并不缺乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是自身的高周轉(zhuǎn)高負(fù)債模式遭遇行業(yè)劇烈下行，最終導(dǎo)致企業(yè)“暴雷”。

高負(fù)債高周轉(zhuǎn)是多數(shù)房企都會(huì)運(yùn)用的擴(kuò)張手段，世茂此前開(kāi)啟收購(gòu)模式，大舉并購(gòu)泰禾以及福晟等公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，讓世茂短時(shí)間內(nèi)沖上了銷(xiāo)量前10房企的陣營(yíng)。

然而大舉擴(kuò)張背后，世茂的負(fù)債情況也愈發(fā)嚴(yán)重。

世茂集團(tuán)2021年半年報(bào)顯示，“世茂集團(tuán)”總資產(chǎn)6265.68億元，總負(fù)債4636.33億元，資產(chǎn)負(fù)債率為74% 。其中，短期借款444.43億元，占總負(fù)債9.59%，其中非流動(dòng)借款的即期部分342.75億元。世茂集團(tuán)的現(xiàn)金及銀行存款823.8億元。

隨著2021年下半年預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，世茂真正可動(dòng)用的現(xiàn)金更少。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月末，世茂集團(tuán)賬面資金余額約為690億元，其中約529億元的預(yù)售資金受到預(yù)售監(jiān)管限制，其未受限資金只有161億元。

除以上有息債務(wù)外，世茂的兩類(lèi)隱性債務(wù)——少數(shù)股東權(quán)益和應(yīng)付款并不低。2021年6月底，上述兩類(lèi)數(shù)據(jù)分別為723億元與1083億元，合計(jì)達(dá)到1806億元。

瑞銀報(bào)告也指出，世茂的表外負(fù)債規(guī)模在1200億左右。綜合算下來(lái)，世茂的負(fù)債壓力并不小。

雖然世茂手中擁有較多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，然而規(guī)模較大的表內(nèi)負(fù)債，再加上更加復(fù)雜的表外債務(wù)，以及大量限制現(xiàn)金無(wú)法動(dòng)用，最終拖垮了這個(gè)業(yè)內(nèi)公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)房企。

好在作為曾經(jīng)的優(yōu)質(zhì)房企代表，世茂集團(tuán)其實(shí)擁有不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。定增帶來(lái)的新資金無(wú)疑會(huì)緩解世茂的資金情況，為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盤(pán)活變現(xiàn)爭(zhēng)取更大的空間。

世茂集團(tuán)旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)眾多。2021年世茂管理層在投資者溝通會(huì)上表示，世茂在上海、北京、香港等核心城市擁有寫(xiě)字樓、酒店等核心資產(chǎn)，基本上都是負(fù)債低、可變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如出現(xiàn)極端情況，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以保底，也會(huì)考慮合適的價(jià)格出售。

從2021年下半年開(kāi)始，世茂陸續(xù)出售香港維港匯項(xiàng)目股權(quán)、黃浦路229號(hào)地塊、廣州亞運(yùn)城股權(quán)、上海外灘茂悅大酒店、上海21街坊、北京IN三里等近20處資產(chǎn)來(lái)籌集資金維持運(yùn)營(yíng)。

另一方面，世茂自身的土地儲(chǔ)備充裕且優(yōu)質(zhì)。

根據(jù)過(guò)往披露信息，世茂集團(tuán)2020年末土儲(chǔ)貨值為13800億元。其中一線(xiàn)城市占比19%，對(duì)應(yīng)貨值2622億元；二線(xiàn)城市占比53%，貨值7314億元。

截至2021年11月底，世茂已取證可售庫(kù)存貨值約1320億元、已開(kāi)工未獲預(yù)售證貨值約1120億元，合計(jì)達(dá)到了2440億元。如果存量貨值能開(kāi)工并且快速去化，可以極大緩解世茂的問(wèn)題。

今年已經(jīng)出險(xiǎn)的世茂仍有多個(gè)項(xiàng)目熱銷(xiāo)。如成都世茂云璟單月銷(xiāo)售過(guò)億，廣州CFC匯金中心商辦項(xiàng)目銷(xiāo)售額第一，世茂今年的銷(xiāo)售額也整體在震蕩上升。

另一方面，世茂也一直在與債權(quán)人積極溝通，截止今年11月，世茂集團(tuán)旗下4筆境內(nèi)債獲得展期，分別為19世茂G3、20世茂G2、20世茂G3、20世茂G4。

今年10月3日，世茂發(fā)布公告稱(chēng)公司與大華銀行在9月初就香港九龍大窩坪項(xiàng)目簽訂了融資協(xié)議，融資金額103億港元，以取替原有項(xiàng)目貸款融資。此次再融資安排旨在促進(jìn)項(xiàng)目的持續(xù)施工，同時(shí)也能作為債務(wù)重組補(bǔ)充增信資產(chǎn)包的一部分。

這說(shuō)明世茂的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)得到了債權(quán)人的認(rèn)可，愿意為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供再融資增信。

此次世茂股份增發(fā)，對(duì)緩解世茂集團(tuán)的資金壓力，盤(pán)活整體資產(chǎn)無(wú)疑幫助很大。李宇嘉認(rèn)為，“如果定增對(duì)象仍為實(shí)控人或者大股東，有利于提振市場(chǎng)信心。出險(xiǎn)的大企業(yè)有可能趁著此次政策支持的機(jī)會(huì)東山再起，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)或許是一個(gè)低位建倉(cāng)的好時(shí)機(jī)。“

世茂的處境也是本輪出險(xiǎn)房企中的典型，部分資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企能通過(guò)定增獲得寶貴的融資機(jī)會(huì)，能極大地緩解自身的經(jīng)營(yíng)困境。

相比之下，華夏幸福這類(lèi)早已出險(xiǎn)的民企，定增帶來(lái)的利好或許較為有限。

12月1日晚間，華夏幸福公告稱(chēng)，擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票。

與一般出險(xiǎn)房企不同，華夏幸福“暴雷”更多是看因?yàn)樽陨斫?jīng)營(yíng)問(wèn)題導(dǎo)致。2017年，環(huán)京地區(qū)因“限購(gòu)令”出臺(tái)，市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，而華夏幸福剛好重倉(cāng)環(huán)京地區(qū)，旗下項(xiàng)目銷(xiāo)售額大跌，公司基本面和自身資產(chǎn)情況發(fā)生了極大的變化。現(xiàn)在看來(lái)，華夏幸福手頭能夠動(dòng)用的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較為有限能否成功定增，還有待觀察。

2021年2月2日，華夏幸福發(fā)布公告稱(chēng)，公司發(fā)生52.55億元債務(wù)逾期，公司可動(dòng)用資金僅為8億，正式宣告“暴雷”。

從去年9月初步擬定《債務(wù)重組計(jì)劃》要清償2192億元金融債務(wù)，華夏幸福便開(kāi)始加速償債步伐。但華夏幸福目前的債務(wù)情況還是不容樂(lè)觀。

今年11月9日，華夏幸福公布關(guān)于債務(wù)逾期、債務(wù)重組進(jìn)展等事項(xiàng)的公告。公告顯示，截至2022年10月31日，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)金額合計(jì)596.22億元。已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1262.22億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)113.50億元。

2022年三季報(bào)顯示，從年初至三季度末，華夏幸福營(yíng)收219.8億，歸母凈利潤(rùn)虧損15.5億，扣非凈利潤(rùn)虧損93.6億，擁有土儲(chǔ)424萬(wàn)平，一級(jí)土地整理面積828萬(wàn)方平。

對(duì)于華夏幸福而言，最大的問(wèn)題仍是現(xiàn)有的資產(chǎn)還有多少化解危機(jī)的空間？定增之后，如何借現(xiàn)有的資產(chǎn)盤(pán)活業(yè)務(wù)。

對(duì)于今年三季度零開(kāi)工項(xiàng)目的華夏幸福來(lái)說(shuō)，未來(lái)化解危機(jī)的難度不小。

華夏幸福創(chuàng)始人王文學(xué)仍在努力自救。若環(huán)京樓市逐漸恢復(fù)發(fā)展，在廊坊市政府的大力支持下，或許華夏幸福還能夠重獲生機(jī)。

綜合來(lái)看，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，定增無(wú)疑是一項(xiàng)意義重大的融資政策。在自身資產(chǎn)水平較好的情況下，房企能通過(guò)定增以時(shí)間換空間，為自身業(yè)務(wù)爭(zhēng)取到更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。只要定增折價(jià)合理，房企便能在融資和保護(hù)投資者利益中取得一個(gè)比較好的平衡。

即使新房交易量無(wú)法重現(xiàn)幾年前的輝煌，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)十萬(wàn)億級(jí)別的大市場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)在還活著的各家房企來(lái)說(shuō)，仍舊有很大的生存空間。定增是一個(gè)短期緩解流動(dòng)性困難的手段，但從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，為保交樓投入的資金，最終也會(huì)積累轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

文｜《巴倫周刊》中文版撰稿人 朱琳

編輯｜彭韌

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