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近年來，重點城市大戶型、改善性住宅消費占比不斷提升。全國主要城市新建商品住房中，三室戶型成交占市場主導(dǎo)地位，大戶型成交占比也穩(wěn)步上揚。在信貸環(huán)境顯著改善、相對寬松的情況下，“賣一買一”、連環(huán)交易、置換交易客戶的需求明顯增加。

去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題；著力擴大國內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置；多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費。從數(shù)據(jù)上看，改善性購房需求仍富有潛力，政策支持改善性購房需求有序釋放大有可為。

第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年中國城鎮(zhèn)人均住房達(dá)到1.06間，家庭戶人均住房建筑面積為41.76平方米，相比第六次人口普查時增加了10.7平方米。可以說，從增量時代邁向存量時代的房地產(chǎn)市場，伴隨著的是城鎮(zhèn)家庭正在從有得住，邁向住得好，發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)從住有所居，升級為住有宜居、住有安居。

在改善和提升住房條件的過程中，城鎮(zhèn)居民的住房需求將逐漸從單純擴大居住面積，轉(zhuǎn)變?yōu)橥卣箍臻g功能、提升住房舒適度、提高居住品質(zhì)與生活質(zhì)量，考慮因素將覆蓋至居住區(qū)位、生活配套、教育資源、市政設(shè)施、社區(qū)服務(wù)、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等多方面，購房模式將包括連環(huán)交易、以購換租、以小換大、以舊換新、以遠(yuǎn)換近等，呈現(xiàn)梯次性、有序性、漸進性。

改善性住房的增長潛力空間，主要集中在符合條件的新市民、青年群體以及非戶籍常住人口身上。有研究表明，住房可負(fù)擔(dān)性對家庭形成期流動人口居留意愿的擠出效應(yīng)更強，公共服務(wù)水平對家庭擴張期流動人口居留意愿的引力效應(yīng)更強。因而，在增加普惠便捷公共服務(wù)供給、健全市政公用設(shè)施、完善城市住房體系、有序推進城市更新改造、增強創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力等方面的具體努力，將更好激發(fā)符合條件的新市民、青年人、非戶籍常住人口、居住在老舊小區(qū)和城中村等待改造地段人群等的購房需求。

不同居住人群也各自存在特定的、特殊的改善性需求。例如，最新人口普查數(shù)據(jù)顯示，65.5%的老年人獨居或僅與老伴同住，54%的老人在樓齡大于20年的老房屋內(nèi)居住。在人口老齡化趨勢下，高齡人群及其家人無疑將更加重視住房在出行、醫(yī)療、康養(yǎng)等方面的適老設(shè)施配套狀況。

又如，有報告顯示，在全國36個主要城市中，有超過1000萬人平均每日單程通勤時長超過60分鐘，個人身心健康可能受到超長通勤時間影響。城市運營也面臨著交通擁堵、土地利用、空氣污染、能源損耗等諸多方面挑戰(zhàn)。職住分離人群在交通通勤和實現(xiàn)職住平衡方面均具有較大需求，這一部分的改善性購房需求也不容忽視。

近日，武漢市提出結(jié)合房價和新房庫存情況，動態(tài)調(diào)整住房限購范圍。這是各地動態(tài)優(yōu)化調(diào)整限購政策、促進改善性住房需求釋放的最新例證。有條件的城市可以繼續(xù)因城施策，優(yōu)化包括信貸政策在內(nèi)的差別化住房政策。在滿足首套住房消費需求基礎(chǔ)上，可考慮適時、適當(dāng)?shù)亟档投追渴赘侗壤⒄{(diào)整二套房貸利率加點、調(diào)整限購套數(shù)、調(diào)整限購區(qū)域等，以滿足有改善性住房需求的人群。

還可探索提高住房貸款借款人最高年齡、加大支持和創(chuàng)新住房租賃貸款、放松二孩和三孩家庭限購等措施，以滿足老年人、新市民、創(chuàng)新型技能型人才以及多孩家庭等群體的住房消費需求，更好地降低購房成本，提升換房意愿，釋放合理的改善性購房需求。同時，應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)防嚴(yán)懲經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，更好地抑制投機性需求與投資性需求。

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