2023年3月30日,由億翰智庫主辦的“2023Q1億翰大講堂·策略會”成功落幕。本次論壇,有幸邀請到小水滴創始人馮玉光與億翰智庫董事副總裁邱明華共同探討了“租賃住房17條發布,行業引來新發展模式”,兩位結合近期發布的《租賃住房金融17條》和《關于規范高效做好基礎設施REITs項目申報推薦工作的通知》等相關政策,從政策對租賃住房企業的影響、租賃住房企業在“非改租”項目中具體操作的難點以及提升租賃住房企業運營管理能力關鍵方面進行了深度分享,提供了許多值得借鑒的思路。

(資料圖片僅供參考)

以下為對話核心觀點:

問題一、對于《租賃住房金融17條》和《關于規范高效做好基礎設施REITs項目申報推薦工作的通知》的密集發布,這幾次政策發文的變化在哪里,對住房租賃企業的影響有哪些?

馮玉光 小水滴創始人

金融17條力度之大,我可以用震撼來表達!

具體表現在,在直接融資方面,允許了住房租賃企業IPO,期待更多細則。

在間接融資方面,融資品種極度豐富,例如專項的開發貸款、經營貸款,發行企業債、公司債、擔保債。

對于租賃住房企業長現金流特質,政策在產品銜接方面支持力度非常大。在建設、改造階段,政策提供3-5年的開發貸,并且,在企業現金流穩定后,還提供20年的經營貸用來直接承接。在貸款額度上力度也空前,例如經營貸款額度是租金總收入的70%!

邱明華 億翰股份董事副總裁

第一,在政策方面,236號文提出“規范高效”的做好REITs發行工作,而985號文主要集中在“試點”角度,這兩個政策都主要針對REITs方面;說明經過兩年的試點,主管部門已經明確REITs發行的態度和方法,未來國內將迎來REITs發展的大機遇。而《租賃住房金融17條》主要針對租賃住房在金融領域的各項支持,針對性更強也更具體。

第二,在數據層面,首先租賃住房單項目融資規模從10億下降到8億,以凈租金回報率4%計算,項目每年凈收入從4000萬下降到3200萬,降幅十分明顯。

然后凈租金回報率從4%下降到3.8%,對于項目來說,從原來單項目上REITs的4000萬下降到了現在的3000萬出頭,很多項目都有機會直接上REITs,減輕了項目的的規模要求和經營壓力,而很多二線城市的租賃住房在收益方面存在一定天花板,政策放寬后,除核心城市外的其他城市租賃住房現在也有機會進入到REITs發行的范疇,這對行業是一個很好的變化。

第三,在“投融建管退”方面,“投融建管”的方法在市場上已經十分明了,但在“退”方面,過去只能通過租金方式實現退出,大部分開發企業需要25-30年才能實現完全退出。目前政策完整了退出步驟,打通了金融全鏈條,更多的企業和資方更愿意將資金投入到這個領域中來。

問題二、在回收資金使用方面,236號文明確提出“凈回收資金使用率”要求,在具體操作中“非改租”項目的難點有哪些?

小水滴創始人 馮玉光

第一是認知和決策的難點。在認知方面,對于資產持有者來說,如何讓他們認識到政策的紅利以及將資產最高效率的應用是第一個難點。

另外,在具體決策中,資產持有者缺少專業能力,在不同業態中選擇中做出決策。

第二是政策解讀和報批報建的難點。在報批報建方面,現有流程還不完善,需要投入一定專業人才去征詢和深入研究。

第三是項目策劃和定位的難點。在策劃定位階段,就要考慮證券化退出的需求,對于權屬、法律合規、財務指標,有針對性的設計空間產品,洞察空白市場,明晰運營模式。

億翰股份董事副總裁 邱明華

市場上“非改租”項目可以分為兩類:重建項目以及改建項目。236號文明確提出“凈回收資金使用率:2年達到75%,3年達到100%”,基本按十四五規劃這個節點來設計的,而這個政策將鼓勵住房租賃企業更多的通過存量盤活項目使用凈回收資金。

對于重建項目,以“微領地”西虹橋徐涇項目為例,推倒重建后,預計上市時間3年,項目凈回報率估算可達到5.8%,遠高于4%的原REITs上線標準,通過收益水平來看重建項目的“非改租”將會是收益較高的市場,但這塊還是要看項目收購及建造成本。

對于改建項目來說,優點在于項目面世速度更快。以領盛資本收購“建發瓏庭”和“黃興大樓”為例,預計上市時間1-2年,通過估算,項目回報率估算也剛好達到4%,所以資本對于項目未來的退出渠道肯定是用REITs,而現在按3.8%的指標,未來對于運營壓力應該會更小。

對于重建項目難點來說,在于項目開發的速度和周邊區域居民的抗性。同樣企業在考慮自身利益以外,還需要對于公眾利益以及對環境、交通等因素的綜合考量。

對于改建項目難點來說,在于內部規劃的出房率。出房率低,那么項目收益會直線下降;項目內部規劃能力強,出房率高,項目收益就會大幅提升。

問題三、按236號文,租賃住房企業發行REITs需要保證每年3.8%的回報率,要達成這個指標,租賃住房企業在運營管理能力提升方面有哪些關鍵點?

馮玉光 小水滴創始人

首先是選資產和產品打造的能力。對于空間產品的打造來說,最重要的是把未來的運營需求前置,從社區的規劃到室內的空間。目前,行業對于空間產品打造,非常缺乏理論體系和實踐經驗,不能完美適應單身獨居年輕人的生活方式,承載他們的生活夢想。

第二是運營過程中控制成本和再征收的能力。對于成本控制來說,內部空間產品的打造在選材上和傳統住宅家裝是不一樣的。租賃住房較于傳統住宅按空間分配家具來說,租賃住房是多功能合在一起,通過應用多功能家裝來達到成本控制的作用。另外,在再征收方面,考核標準是“續租率”。在提升“續租率”方面,服務能力是關鍵,好的服務可以一定程度上提升租客的續租率。

邱明華 億翰股份董事 副總裁

對于租賃住房企業來說,為了達到3.8%的發行REITs回報率,最核心的關鍵是“降本增效”。

第一,對企業來說,降本增效核心的點是拓寬收入來源,不能只盯著眼前的租金,需要通過商業、服務等為租戶提供更好的服務,并產生房租以外的收益。

第二,降低運營成本,運營成本的核心就是人員成本,通過系統和機器來代替人工是降低運營成本的關鍵。

第三,提升管理效率。

而為了做到降本增效的三個關鍵,對于租賃住房企業來說,主要有三方面值得思考:

首先是提升產品力。租賃住房不同于傳統住宅開發,可以通過標準化提升產品力,而租賃住房是運營類項目,參考酒店一般5-8年需要經過一次翻新,但是翻新對于租賃住房的影響遠遠大于酒店,那么考慮裝配式裝修是租賃住房產品提升很重要的一塊。

第二是科技賦能,目前各類系統和科技的快速發展,很多替代人工的新科技都是租賃租房重要的選擇方向。

第三是續租率問題,保底續租率40%提升到60%的滿分線,對于運營成本的降低是明顯的;而且續租率提高后,項目對于渠道成本的依賴和費用就降低了,通過渠道成本的降低來環節運營成本的壓力,為達到3.8%的凈租金收益率再添一把力。

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