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4月4日，“北京商業地產市場在一季度觀察到了各個領域的需求回升， 2023年開局良好，后程可期。”仲量聯行中國區首席戰略官張瑩表示。一季度，辦公樓市場租賃活躍度顯著提升，全市凈吸納量由負轉正，CBD區域引領需求復蘇勢頭。在投資市場中，一季度凱德以人民幣28億元完成對蘇寧生活廣場的收購；消費基礎設施納入REITs發行資產范圍，零售業態迎來重大利好。零售地產市場得益于零售消費的明顯增長，品牌租賃需求回升。工業物流市場需求持續增長，其中平谷子市場表現優異；全市租金延續增長態勢。高端住宅市場迎來積壓需求的釋放，成交量環比增長20%。

甲級寫字樓

北京辦公樓市場呈現需求回升態勢，春節后迎來問詢量小高峰。在經歷了 2022 年下半年極端安靜的市場之后，租賃活躍度自 2023 年初開始有所回升。許多業主表示年后租戶問詢、帶看的數量顯著增加，這提升了他們對于辦公樓市場的信心。從成交數量方面來看，超過 60% 的甲級辦公樓租賃需求來自 1,000 平方米以下的面積。 近期市場鮮有大面積需求出現，主要因為大型企業通常需要更長的租賃決策時間。從行業分布來看，金融業貢獻了甲級市場成交總量的40%，尤其是內資金融企業。CBD區域市場率先引領復蘇勢頭，貢獻超過三分之一的租賃成交總量。 此外，受到區域內具有競爭力的租金價格推動，望京和第三使館區的租賃成交量也有所增加。

第一季度全市凈吸納量由負轉正，主要由于近期租賃需求復蘇，成功回填了季度內的退租面積。 從全市場角度來看，由于過去幾個季度各區域累計了大量退租面積，業主仍面臨空置壓力，同時也將延續當前較大的租金商談空間。全市甲級辦公樓平均租金在 2023 年第一季度持續下調，環比下降0.9%，同比下降2.5%。租金降幅相比上季度有所收窄，主要因為部分項目已于 2022 年末進行大幅租金下調，進一步降租的空間有限。“一季度我們從問詢、帶看與合約談判等不同方面觀察到租賃活躍度的回暖，預計將推升未來幾個季度的租賃成交量。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“租賃市場復蘇趨勢將延續，全市空置面積預計將在接下來兩個季度逐漸回填，屆時租金將開啟小幅提升步伐。”

投資

第一季度北京大宗交易市場交易額同比下降，但活躍度明顯上升。一季度，凱德以人民幣28億元收購位于朝陽區慈云寺區域的蘇寧生活廣場，該綜合體項目包含辦公及零售業態，總建筑面積近10萬平方米，倍受市場矚目。該交易進一步表明境外投資人并未因短期市場波動而影響其對北京核心資產的長期看好。

消費基礎設施首次納入REITs資產范圍，零售業態迎來重大利好。3月24日，國家發改委公布文件，進一步拓寬了REITs發行的資產范圍，將百貨商場、購物中心納入可發行范疇。同時，活躍于市場中的投資人持續看好具有現金流的商業地產投資機會，如商辦、長租公寓、產業園區等物業，這一類的投資會帶來長期穩定的現金流，以及價值增值的潛力。“百貨商場、購物中心可以發行REITs的消息不僅對零售業態有重大利好，也給商業地產市場注入了一針強心劑。”仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“第一季度境內外投資人已開始積極尋求投資機會，我們預計，商業地產REITs政策的到來有望顯著提升北京的零售資產盤活，也將持續提振商業地產市場信心。”

優質零售地產

租金增幅 環比下降0.4%

備注：優質零售地產指市區市場。*新增供應量涵蓋郊區市場的新增供應。

租賃需求溫和復蘇，得益于零售消費增長。在今年春節假期期間，北京市重點零售企業銷售額已復蘇至疫情前水平，較2019年增長13.2%。客流量與消費熱度延續到三月，推動了此前在2022年對市場保持謹慎態度的餐飲、高化和時尚品牌在全市購物中心積極尋求可租賃面積，以從持續恢復的消費市場中獲益。2022年經歷最大規模退店的餐飲業態在第一季度顯著擴張，新租店鋪面積達到全市增量的38%。

隨著工程進度的恢復，延期項目順利入市。郊區市場新入市三個項目，總體量高達21.6萬平方米，開業率較為可觀。其中，西紅門新光界和西長安街中駿世界城兩個購物中心項目由于區域商業氛圍不同而表現略有分化；北京SKP旗下的DT51是一個以百貨模式運營的城市更新項目。租賃活動的回暖貢獻了六萬平方米以上的凈吸納量，全市空置率呈現回落。市區市場空置率環比下跌0.8個百分點至7.1%，郊區市場空置率錄得9.6%，環比下降0.5個百分點。

租金談判微幅讓步以吸引更優質品牌入駐。盡管租賃需求有所回升，但品牌方利潤出現增長且推升承租力的趨勢并未在第一季度即刻得到體現。此外，仍有面臨空置壓力的業主對高品質品牌做出微幅租金讓步，以此填補空置面積的同時提高項目定位。市區市場租金錄得小幅下跌，環比下降0.4%（同比下跌5.1%），郊區市場租金環比下降0.6%（同比下跌6.4%）。

“2023年新增供應的入市將為北京零售市場帶來超過90萬平方米的體量。目前，高品質項目的預租進展較為堅實，供應波峰預計不會大幅拉高全市空置水平。然而，新項目之間的市場競爭或將阻礙2023年下半年的租金回漲幅度。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。

工業物流地產

物流市場需求持續增長，平谷子市場表現優異。隨著疫情防控在2022年末全面放開，經濟活動的恢復顯著利好物流板塊，2023年一季度市場租賃需求更為活躍。多個超過1萬平方米以上的大體量新租成交在一季度錄得。新增需求以物流、電商和生物醫藥為主。其中，平谷子市場需求增量明顯優于其他區域，呈顯著上漲態勢。在供應方面，一季度共有兩個新增項目入市，總建筑面積為104,366平方米，其中一個表現最佳的項目以高達90%的預租率入市。新項目的集中供應使市場空置率被小幅推高0.5個百分點至6.3%。

在活躍的需求支撐下，北京工業物流市場租金持續攀升。2023年一季度市場租金環比增長1.3%，同比增長5.0%。活躍的需求抵消了供應持續增加所帶來的影響，核心項目和空置率較低的項目均有不同程度的租金上調，帶動整體市場租金穩步攀升。“2023年，市場擴容將給北京帶來巨大的增量機會。”仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“預計共有464,093平方米的新增供應即將入市。盡管新增供應將在2023年達到近十年來的歷史峰值，但在強勁的市場需求支撐下，空置率預計僅小幅上漲1.7個百分點至8%。”2023年將會成為北京物流市場的重要轉折點，市場擴容將釋放之前被供應限量所抑制的強勁需求，在短期內改變現有市場格局。

高端住宅

積壓需求持續釋放，北京高端住宅市場成交量攀升。第一季度，北京高端住宅市場共成交1,383套，環比增長20.3%。盡管適逢春節假期市場傳統淡季，但在市場情緒改善和供應端持續放量的疊加作用下，前期累積的需求集中釋放，推動住宅需求表現活躍。隨著核心地段的高品質項目入市，一季度高端住宅新房價格環比微漲0.2%。在高端住宅租賃市場，春節過后市場活躍度提升，平均租金環比上漲0.3%。

預計北京高端住宅市場熱度不減。伴隨近期市場持續推盤，熱門地段的優質項目有望吸引購房者，預計北京高端住宅市場銷量在短期內仍將保持高位。“2023年政府工作報告中明確提出支持剛性和改善型住房需求，加之既有利好政策加快落地，進一步增強了市場樂觀預期，將支撐住房需求持續釋放。”米陽表示：“盡管活躍的市場情緒或將帶動價格的短期上漲，但考慮到維穩的基調不會改變，北京高端住宅市場價格將保持平穩走勢。”

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