地產政策暖風頻吹，央行等四部委在三季度末先后推出政策組合拳，進一步提振市場信心、刺激需求。房企融資情況得以改善，其中三季度房企發債整體規模略高于去年同期，達1351.98億元。同時，房企的發債成本有明顯下降，9月100家典型房企境內融資成本3.1%，環比下降0.42個百分點。

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民企發債逐步回暖

同花順(300033)數據統計，截至9月末，三季度地產債發行規模為1351.98億元，同比增加8.93%。從發行期限來看，房企傾向于中短期信用債。其中，1-3年（包括3年）地產債三季度發行規模503.1億元，發債占比增加至37.21%，同比上升了19.37%。不過3年以上的中長期債券發行量有所減少。普遍的觀點認為，市場信心的恢復仍需時日，未來長久期的債券發行量會逐步恢復。

從各個月來看，環比增加跡象明顯，克而瑞研究中心的數據顯示，9月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環比增加61.8％，同比減少28％。從融資結構來看，9月100家典型房企的境內債權融資533.86億元，環比增加85.6％，同比增加15.8％；境外債權融資63.4億元，環比增加106％，同比減少75.3％。

受監管支持增信發債影響，多家民企成功發行了中債信用增進投資股份有限公司（簡稱“中債增”）擔保的中期票據。

深圳市卓越商業管理有限公司（以下簡稱“卓越商管”）于近日發布2022年第一期中期票據公告，本次發行規模6億元，期限3年，申購區間為3%-4.3%，由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

這是今年8月以來，中債信用增進公司第6筆通過全額擔保方式支持民營房企發行的債券。此前龍湖、美的置業、新城控股(601155)、碧桂園、旭輝控股都曾通過增信方式成功發行中期票據，平均票面利率約3.3%。

跟上述5家房企不同的是，卓越商管的間接控股母公司卓越置業并未上市，這也在一定程度上顯示民企融資逐步好轉。

此次卓越商管發行中期票據的募集資金，主要用于卓越集團在一二線城市的項目建設。

中原地產首席分析師張大偉接受21世紀經濟報道記者采訪時說，整體看，房地產市場已經走出最低谷，不論是按揭貸款還是房企融資，但相比按揭的全面放開，當下房企融資的恢復還比較緩慢，民企融資雖然逐漸開始恢復融資，但難度依然比較大，市場期待更多的穩樓市政策。

中銀證券分析師夏亦豐也認為，前期市場對地產預期過度悲觀。房地產行業從長期看，住房新增真實需求在未來十年內仍有平均10億平/年左右，經過2022年的調整，逐步接近市場真實需求的水平。銷售當前處于觸底回升階段，9月下旬以來，高頻數據也顯示地產銷售逐步轉好，一線城市率先修復，在密集出臺重磅利好后，降息和退稅有望進一步鞏固樓市復蘇的勢頭。雖然四季度行業整體資金壓力仍然較大，部分房企仍然存在爆雷風險，行業整體出清仍將預計持續2-3年的時間，但夏亦豐認為，房企信用風險最集中的爆發高峰期或已過去，優質民營房企已經逐步開始信用修復。

房企發債成本下降

值得一提的是，三季度地產債發行成本有所下降，表現為票面利率低于3%的債券發行占比上升。據天風證券(601162)統計，三季度票面低于3%發行的地產債規模達474.04億元，占比35.06%，較去年增加21.25%。

克爾瑞的數據顯示，2022年9月100家典型房企新增債券類融資成本3.69%，環比上升0.16個百分點。

同比下降1.93個百分點。其中境內融資成本3.1%，環比下降0.42個百分點。不過發債主體仍然是集中在招商蛇口(001979)、華潤置地等國企央企以及財務狀況較好的萬科等民營房企；境外融資成本6.79%，主要是合景泰富發行的一筆約7.95億美元的境外優先票據，利率為6%。

2022年1-9月100家典型房企新增債券類融資成本4.3%，較2021年全年下降1.08個百分點，其中境外債券融資成本7.65%，較2021年全年上升0.53個百分點，境內債券融資成本3.7%，較2021年全年下降0.43個百分點。

具體企業表現來看，9月發債量最大的企業是華潤置地，發債總量達到了80億元，企業在月內共發行了20億元的公司債、30億元的中期票據以及一筆30億元的CMBS。本月發行債券的企業有19家，發債企業個數環比增加4家。從發債年限來看，金融街(000402)發行了一筆期限長達20.82年的CMBS。從債券發行利率表現來看，上實城開發行的一筆15億元的超短融利率僅為1.67%，是9月房企發行的所有債券中最低的。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，應該說融資環境到了非常寬松的狀況，融資方面的支持也明顯增多。從短期看，9月份融資數據也還是有所改善的。但是難點是，主動去申請發債的企業數量少了，這也說明，企業信用風險還是比較大，也不是所有房企都會進入發債，畢竟投資者顧慮也還是比較多。就企業來說，既要看到政策環境總體趨于改善，也要意識到一些銷售和財務數據依然可能有惡化的風險。但是需要說明的是，關鍵要有新的打法。此刻非常考驗房企的能力和智慧。尤其是很多購房需求其實是壓抑的，如何挖掘出來，考驗企業的營銷團隊能力。

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