觀點網 物業企業在港股上市窗口期過后，受到關聯房企風險等因素影響，估值與股價出現了大幅下滑。而在2020年底時，港股上市物業公司總市值曾達到5636億港元，平均市盈率甚至達到35倍。

更側重住宅物業管理服務的物業公司在激烈的競爭與發展中，已然逐漸跳出傳統的“四保”業務，開始拓展更多元化的業務，其中包括商業運營、城市服務、物業資產咨詢等。

這其中，城市服務是一項專門服務城市的業務，是由物業公司輔助政府，對城市或鄉鎮公共空間和公共資源進行統籌管理和服務，并由政府來買單的服務。

(相關資料圖)

倘若從碧桂園服務2015年進入城市服務賽道算起，至今也不過7年時間，保利物業、萬科物業也緊隨著介入該領域……

近一兩年，更有不少物業公司搶入這一細分賽道，包括雅生活、世茂服務等。

在城市服務這個萬億賽道里，誰已搶占先機？誰又異軍突起？

喜與憂

隨著城鎮化的快速發展，城市治理因涉及環衛局、城管局等多部門，條塊分散、專業不足、效率缺失等問題更加明顯，城市發展和治理水平不均衡的情況日益顯現；伴隨公共服務市場擴大開放，為物業企業進入城市服務賽道提供了機會。

一方面，政府需要引入專業、一體化的城市服務，破除弊端，提升城市治理能力；另一方面，物業公司可以在現有業務基礎進行延伸，服務半徑從小區擴圍到城市。

政策方面，2017年提出城市管理要像繡花一樣精細，各省市也相繼出臺相關政策推動城市精細化管理的落實。2018、2019年的政府工作報告出均提到加強精細化服務；而在2020年進一步提出大力提升縣城公共設施和服務能力， 4月，發改委發布了《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，提出實施新型智慧城市行動等。

城市治理與城市服務存在著多方面重合，物業公司通過拓展、收并購等方式在公建、學校、醫院等領域方面進行探索，進而介入城市公共服務領域。與此同時，大型物業公司開發智慧物業，將新的智慧科技引入物管服務場景，再進一步移植到智慧城市領域。

政策引導下，城市服務雖然還處于發展初期，市場集中度較低、競爭格局分散，業務模式仍在探索，但屬于大藍海市場，對于物業公司而言是一個很大的機遇。

城市服務具有的特點包括單合同金額高、服務周期長、結算單位（政府）可信度高等，對于物業公司增加資金有一定的作用；同時，城市服務是一個超萬億的市場，有利于物業公司快速提高業務規模、項目密度，而短期內有質量的規模增長仍是資本市場評價物業公司市值的關鍵要素。

2022下半年以來，不少物業公司都在城市服務賽道上有所動作。

據觀點新媒體不完全統計，相關案例有保利物業聯合體預中標河北蔚縣14億元城市服務項目，世茂服務旗下金沙田科技在陜西、江西、江蘇等多地市場獲得城市服務項目，雅生活服務、金地物業、金科服務、正榮服務、新大正等投資成立城市服務公司。

物業公司紛紛布局在城市服務賽道，但從經營數據來看，并不如傳統物業管理業務成績那么優秀。

觀點新媒體查閱獲悉，截至2022年6月30日，碧桂園服務城市服務營業收入最高，達到26.35億元，已經成為第二大收入貢獻板塊，保利物業、世茂服務、雅生活等均不超10億元。

世茂服務、雅生活、旭輝永升服務等進入城市服務賽道時間較晚，但在城市服務收入占總收入的比例上，世茂服務達到15.8%，碧桂園服務、保利物業超過10%，雅生活則不足8.4%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

近年來，上市物企經營毛利率普遍有所降低，對比2021上半年碧桂園服務、雅生活集團、世茂服務平均整體毛利率31.01%，2022年整體毛利率僅超26%。

從頭部上市環衛企業毛利率來看，2021上半年僑銀股份、玉禾田、啟迪環境(000826)3家平均毛利率為21.81%，整體還是低于同時期物業公司。

2022上半年，玉禾田毛利率為26.31%，處于環衛企業高位水平，甚至高于世茂服務和保利物業整體毛利率。啟迪環境毛利率提升較為明顯，使得3家平均毛利率升至24.29%。

可以看出，頭部環衛公司與物業管理公司整體毛利率之間的差距逐漸縮小。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

另外，物業公司的城市服務業務毛利率水平普遍低于整體毛利率，也低于環衛公司平均毛利率水平。隨著物業公司擴大城市服務業務規模，比重進一步加大，對盈利能力是形成擠壓的，因而毛利率持續下跌。

面對這個萬億級市場，不少物業公司仍處于初級階段，在匹配業務需求、提升業務盈利能力等都需要打磨與沉淀，而城市服務這場“長跑”競賽又該如何參加？

標桿賽道

城鎮化加速及環衛行業市場化率的提升，城市服務這個新興業態增長趨勢穩定。目前，對于所有物業公司來言，都是戰略性切入城市服務賽道。

追溯到之前，碧桂園服務率先布局城市服務領域，保利物業、萬物云、招商積余、龍湖智慧服務等隨之加速入局。

2015年，碧桂園服務通過進駐陜西韓城率先試水城市服務；2018年發布“城市共生計劃”，地域上與母公司布局相仿，側重三四線城市，空間布局較為分散。

2020年，碧桂園服務的城市服務業務開始高歌猛進，分別與山西省壽陽縣、天津市軍糧城、大連市金普新區、廣西省岑溪市、廣東省英德市等達成戰略合作；還對兩大環衛領域頭部公司福建東飛和滿國康潔進行收購與整合。

經歷多年探索后，2021年碧桂園服務成立城市服務集團，重點聚焦市政、空間運營、產業園區、校園綜合和醫院后勤等五大核心業態，隨后還推出城市共生計劃2.0產品。

彼時，李長江表示，從2021年開始，碧桂園服務依托物業服務、城市服務和增值服務，利用五年時間將營收做到千億規模；“城市服務不是現在物業行業做的這一切，我們要跟城市的管理者、城市居民需求相吻合。”

數據來源：企業公告、觀點指數整理

數據顯示，從碧桂園服務2019-2021年城市服務收入增幅顯著，分別達到11.92倍和4.12倍，快速增長的原因主要是分別對福建東飛和滿國康潔進行了收購并表，同時2021年新拓展項目134個也為收入增長做出貢獻。

經過兩年擴張，碧桂園服務城市服務收入貢獻從2019年的0.7%升至2021年的15.7%，超過了小區增值服務、非業主增值服務兩個板塊收入；2022年上半年城市服務收入增幅收窄，僅同比增長25.8%，收入占比微跌至13.1%。

毛利率方面，從2019 年的38.7%降至2021年的17.6%，主要原因是新拓項目毛利率較低且占比較大，與此同時政府取消了疫情期間的社保減免導致。

除碧桂園服務以外，萬物云、保利物業等頭部物企也在探索城市服務賽道。

保利物業2016年進駐嘉善縣西塘古鎮，從長三角特色鄉鎮起步，探索景區治理、城鎮全局化治理模式，開啟城市物業進駐公共服務領域實踐；隨后再推出“鎮興中國”品牌，包括“5M+ 7M+XM”服務模式、“543”公共服務產品體系，聚焦城鎮景區、學校、軌道交通、城鎮全局等業態。

2022年，保利物業重點布局與環衛產業，朝著更大的城市服務版圖進發。而且是將城市服務收入揉合在“公共及其他物業”的物業管理服務中，該板塊2022年上半年收入9.35億元，同比增長41.8%，占總收入比重為14.5%，占物業管理服務總收入23.6%。

此前有內部人士稱，保利物業在城鎮服務方面最大的支出是人工成本，毛利率和住宅物業管理板塊相近，約在12%-14%之間。

雖然保利物業設置了“鎮興中國”品牌及業務，組織端仍按照業態進行管理，但萬物云業務獨立、組織獨立，2018年從珠海橫琴新區起落地首個“物業城市”服務項目起步，再于2020年推出“萬物云城”子品牌，承接城市服務業務，組織端同樣設置萬物云城獨立組織，區域層面提出“城市空間整合服務（USIS）”的新型空間管理模式及產品體系。

萬物云最新在9月29日上市，也將城市服務作為未來最具增長性的業務板塊。

通過“CityUp”品牌，萬物云為城市公共空間的各受益者（包括但不限于政府部門及普通公眾）提供城市空間整合服務，重點面向一二線城市新區，涵蓋市政、站城一體化、產業新城、住宅等多業態在內的城市復合空間。

業績顯示，萬物云將商企和城市空間綜合服務整合于一起，2019年-2021年的收入分別約為42.93億元、64.89億元、86.93億元，總收入占比分別為30.8%、35.8%、36.7%。2022上半年，商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，占總收入的35.6%，同比增長39.7%。

雖然無法拆解出萬物云的城市空間綜合服務具體收入情況，但從朱保全的言語中能得知，萬物云城目前已經簽約40個城市服務項目，可以提前完成三年100個的目標。

此外，朱保全認為，項目總承包在承接大型復雜項目方面具備不可替代的優勢，“物業城市”總承包模式是在城市服務領域的一次創新，是對成熟且在全球實踐的EPC模式借鑒，是一次城市公共服務流程的再造。

數據來源：觀點指數整理

不同城市服務形態形成了不同的城市服務模式和特點，頭部物企在結合自身的優勢、特色和資源上，選擇和開展不同的城市服務類型。

并購新玩家

從2020年底開始，大量新的物業公司涌入城市服務領域，其中包括雅生活、世茂服務、金科智慧服務、弘陽服務、南都物業(603506)等。

收并購市政環衛公司已成為切入該賽道的重要方式，新成員雅生活、世茂服務等就是通過收并購，以市政公共服務入局城市服務領域。

據了解，2021年前4個月就發生了10起環衛并購，而且8起環衛并購的買家為上市物業公司，部分收購對價已達到物業公司收購對價（PE10-20倍）。

數據來源：觀點指數整理

雅生活可以說是通過收并購環衛公司方式快速入局的典型代表，2021年以逾11億元并購5家環衛公司。

該公司于2020年戰略轉型為“智慧城市服務商”，隨后城市服務布局就在加速前進中，通過整合環衛企業實現能力的快速補齊，初步形成全國化布局，并迅速提升市場拓展能力。

2021中報里，雅生活將城市服務首次作為單獨板塊列出，不難窺探其對于該業務的重視。因此，城市服務與物業管理服務、外延增值服務以及業主增值服務共同組成為雅生活的四大業務板塊。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

數據顯示，雅生活初入城市服務的2021年上半年營收為1.59億元，占比雖然不高，僅2.5%，但增長之勢頗為明顯，2021年全年錄得收入6.98億元，占比提高到5%；2022上半年收入增長幅度達3倍之高，總收入貢獻也提升到8.4%。

雅生活凈利潤增幅亦非常可觀，2022上半年同比增長2.25倍至0.86億元，但凈利潤率與毛利率均呈現下滑狀態，分別同比下降3.2個百分點和1.9個百分點。雅生活對此表示，主要是因為配合疫情防控工作導致的成本增加，積極拓展三方市場項目前期運營成本增長。

2022上半年，雅生活獲得多個大型城鄉環衛一體化項目，新增年化合同金額超過1億元。

另外，不斷豐富細分領域內容，其中在海上環衛、水體養護和城市綜合整治領域有所突破，在環衛基礎業務基礎上橫向延伸個性化服務需求，致力打造全場景智慧城市服務平臺。

至于世茂服務，其執行董事兼總裁葉明杰2020年業績發布會上表示，將通過單點試點進行全國化多點布局，未來三年時間里，城市服務的業務將是從 0 到 1，從 1 到 10 到 100的過程。

世茂服務于2021年成功收購深圳世路源和無錫金沙田兩家城市服務公司，開始快速構建起了發展城市服務的綜合能力，進入核心市場。收購完成后，世茂服務立即對兩家公司進行組織融合、業務整合和運營提升。

出手深兄環境的當天，世茂服務還聯合樺甸市瑞得物業管理服務有限公司新成立世茂瑞得（吉林）物業服務有限公司，世茂服務持股51%，該公司經營范圍包括城市綠化管理、城鄉市容管理、城市公園管理等。

同年10月，世茂服務正式發布城市服務業務，將從三個階段實現“物業管家”到“城市大管家”的自身迭代升級。

憑借兩大平臺的運營管理基礎，人才隊伍儲備和業務拓展優勢，2022年上半年，世茂服務屢次中標大項城市服務項目。其中包括，藍田縣城鄉環衛一體化服務項目（東北片區），中標金額總計約3.48億元，服務期限為10年。

通過收并購市政環衛企業可以由淺入深介入城市服務領域，環衛業務招投標通常采用綜合評標法，主要考察商務、技術、價格三個方面，但作為管理型公司的物業公司，在資質和業績方面有其劣勢，因而一般采取自建團隊、開放合作、收并購三項方式切入。

并購環衛企業是一個較為簡單使得物業公司獲取環衛相關資質的方式，但核心驅動力其實是環衛服務行業的高續約率，導致跨界參與者難以通過市場化競爭快速開拓業務。

環衛資產對于物業公司供不應求，而在環衛一體化趨勢下，單體環衛項目體量增大，一個環衛一體化項目年化額幾千萬甚至上億元，對于需要快速提升營收規模的物業公司而言或是增收利器。

另外，環衛服務是城市服務的重要組成部分，有統計表示，環衛服務費用在城市服務項目占比超過50%。

隨著城市服務市場的陸續開放，“補環衛短板”對物業公司來說無疑既現實又迫切。但城市服務在目前物業行業里面是有門檻的，因而也不是所有的物業公司都能做。

尋求擴張之路

目前，探索城市服務的物業公司主要聚焦于市政環衛服務、公共設施維護、市容秩序管理、公共空間管理等領域，對于城市服務瀚海而言只是冰山一角。

因此，未來城市服務還有龐大業務及場景等待發掘。

據市場數據估算，2021年物業參與城市服務的市場容量約為4152億元，預計至2025年將上升至萬億級別。

由于城市服務領域具有龐大且持續擴容的市場空間，有利于物業公司發揮規模效應和增值服務的開展，是物管公司快速提升業務規模、項目密度的重要方式。

但以前物業企業主要以服務住宅、商業、辦公等業態為主，而住宅業態服務對象主要為C端客戶，商業、辦公等服務對象主要為B端客戶，但城市服務的對象延伸至G端客戶，對于物業企業來說是一個很大的轉變。

如何切入該賽道需要結合企業自身情況，因地制宜、因勢利導、因時而變才能有好的效果。

物業公司在具體的拓展路徑存在著不同的方式，主要合資合作、戰略合作、公開競標、投資收購四類拓展渠道

數據來源：觀點指數整理

與物業公司此前服務的傳統住宅社區、商業不同的是，城市服務盡管也是資源依賴型業務，但無法依賴母公司直接輸血，更加注重政企合作與資源承接，所以具備國企、央企背景的企業在切入城市服務領域優勢將更加突出。

在合資合作渠道之中，萬物云多是選擇國資控股，而碧桂園服務更多選擇自身控股；公開競標方面，保利物業主要依靠自身屬地化資源優勢獲取城市服務項目。

頭部物業公司一般是采取多渠道并進，中小型物業公司更多是選擇采用公開競標、投資并購進行突破，并且在業務推進及發展過程中尋求合資合作、戰略合作的機會。

隨著物業公司加速入局城市服務，業務比重將進一步加大，而會對盈利能力承受一定壓力。相較社區服務，城市服務面向更龐大的管理面積，服務人員密度更低，提高服務效率的需求更加迫切。

尋找城市服務的新增長點更為重要，未來企業可以通過精細化管理節省成本，開拓新的服務內容，盈利能力會逐步改善；在做好城市基礎服務之上，城市還有很多空間可以挖掘增值服務。

另外，對于物業公司而言，住宅業態規模擴張速度已出現減慢的跡象，尋找“第二增長曲線”顯得尤為重要。

非住宅業態越來越受到物業公司的青睞，細分賽道眾多、市場空間也更為廣闊。目前，市場仍是“規模主導”的階段，差異化突圍對于大部分企業顯得更為重要。

大部分物業公司都在近兩年內拓展了新項目，城市服務、商業物業和公共類物業是當下重點關注的三大非住宅業態，因為均有著廣闊的市場前景和盈利空間。

新細分賽道發展與競爭下，物業公司都在嘗試進一步打破業務邊界，拓寬新業務的廣闊空間，搶占萬億級藍海賽道，尋求新的擴張之路。

標簽： 物業公司 碧桂園服務