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近日，深圳市人大常委會(huì)官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于《暫時(shí)停止適用〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例〉有關(guān)規(guī)定的決定（草案）》公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）。

公告稱(chēng)，暫停上述《轉(zhuǎn)讓條例》中與“金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管”相關(guān)的部分規(guī)定，暫停適用上述有關(guān)規(guī)定的期限為3年。明確深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式正在推進(jìn)改革，政府將接替商業(yè)銀行成為監(jiān)管主體。征求意見(jiàn)截至日期為2022年11月16日。

11月14日，多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，草案一方面是呼應(yīng)國(guó)家相關(guān)政策要求，另一方面也是加強(qiáng)并完善深圳預(yù)售資金監(jiān)管監(jiān)管體系的一次立法，實(shí)施后對(duì)深圳新房市場(chǎng)的穩(wěn)定將起到積極推動(dòng)作用，從一定程度上減少延期交房和爛尾樓的產(chǎn)生。

原條例修訂歷時(shí)較久

就全國(guó)而言，商品房預(yù)售資金監(jiān)管分為行政監(jiān)管和金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管兩種模式。

行政監(jiān)管要求政府與商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議，由政府對(duì)預(yù)售資金的使用進(jìn)行審核監(jiān)管，廣州、武漢等城市采用此模式。

金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管要求商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議，由商業(yè)銀行對(duì)預(yù)售資金的使用進(jìn)行全流程監(jiān)督，北京、上海、深圳、杭州等城市采用該模式。

對(duì)于暫停的必要性，深圳市人大常委會(huì)表示，深圳市于1993年出臺(tái)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》，確立了商品房預(yù)售資金金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式，目前，市司法局正會(huì)同市住房建設(shè)局修訂《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《監(jiān)管辦法》），并按照《意見(jiàn)》要求，構(gòu)建商品房預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。但此舉措與《轉(zhuǎn)讓條例》實(shí)行的預(yù)售資金金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式不一致，為依法依規(guī)推進(jìn)預(yù)售款監(jiān)管模式改革、確保依法行政，需對(duì)《轉(zhuǎn)讓條例》相關(guān)條款進(jìn)行修訂或者暫停適用。

“考慮到修訂歷時(shí)較久，現(xiàn)提請(qǐng)市人大常委會(huì)暫停適用《轉(zhuǎn)讓條例》有關(guān)規(guī)定，待預(yù)售資金行政監(jiān)管模式運(yùn)行一段時(shí)間后，再根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)啟動(dòng)《轉(zhuǎn)讓條例》的修訂工作。”

國(guó)家高端智庫(kù)中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院研究員宋丁認(rèn)為，深圳推進(jìn)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式改革，完全是基于市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)考量，過(guò)去單純依賴商業(yè)銀行無(wú)法保證預(yù)售資金的安全，此前出現(xiàn)的爛尾樓、停貸停供等現(xiàn)象，歸根結(jié)底都是資金監(jiān)管層面出現(xiàn)了問(wèn)題。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，實(shí)際上，深圳期房的預(yù)售資金監(jiān)管，在執(zhí)行中已由銀行、房企、政府三方一起參與，特別是近兩年房企出現(xiàn)資金流動(dòng)性問(wèn)題后，為保交樓，政府在監(jiān)管方面要求更為嚴(yán)格和細(xì)致。

也有此前購(gòu)買(mǎi)百?gòu)?qiáng)房企預(yù)售房的業(yè)主，在獲悉此次征求意見(jiàn)稿的發(fā)布后，向記者表達(dá)出盼望和喜悅之情。

北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人王玉臣11月14日接受記者電話采訪時(shí)表示，其實(shí)原本相關(guān)部門(mén)也有監(jiān)管職責(zé)，眼下進(jìn)一步明確、進(jìn)一步加強(qiáng)和完善，也是為了更好保障樓市的健康和穩(wěn)定。現(xiàn)在全國(guó)上下都在呼吁保交樓，而保交樓就必須做好預(yù)售資金監(jiān)管，不能再流于形式，否則延期交房和爛尾樓問(wèn)題只會(huì)越演越烈。

已有超110省市調(diào)整監(jiān)管政策

據(jù)中指院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，面對(duì)諸多開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動(dòng)性問(wèn)題，全國(guó)已有超110省市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，或放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項(xiàng)目建設(shè)資金安全。

對(duì)于深圳此次從修改法規(guī)角度，將銀行監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓O(jiān)管的必要性和意義，明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)11月14日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，任何監(jiān)管都是有成本的，過(guò)去行業(yè)單邊上揚(yáng)，高周轉(zhuǎn)能夠持續(xù)，銀行監(jiān)管可節(jié)約行政監(jiān)管成本。

“但三道紅線后，出險(xiǎn)房企逐步增多，銀行作為盈利性機(jī)構(gòu)本身有自己的利益訴求，比如保護(hù)儲(chǔ)戶利益等，出現(xiàn)了劃走資金的情況。而項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾，購(gòu)房者最終還是找政府，還不如行政監(jiān)管。”

王玉臣認(rèn)為，保交樓必須要有強(qiáng)有力的資金監(jiān)管，所以此次草案的實(shí)施一方面是呼應(yīng)國(guó)家的相關(guān)政策要求，另一方面也是加強(qiáng)并完善深圳預(yù)售資金監(jiān)管體系的一次立法。

王玉臣表示，從銀行監(jiān)管正式轉(zhuǎn)為行政監(jiān)管，恐怕會(huì)有三個(gè)重要難點(diǎn)問(wèn)題需要注意。

“第一，開(kāi)發(fā)商直接收取首付款或分期付款時(shí)的監(jiān)管。現(xiàn)實(shí)中，很多開(kāi)發(fā)商提供的收款賬戶并非監(jiān)管賬戶，在收取房款的源頭就開(kāi)始轉(zhuǎn)移，所以這方面的監(jiān)管是重中之重。第二，銀行放款的賬戶。現(xiàn)實(shí)中，很多銀行在放款時(shí)并沒(méi)有將購(gòu)房人的按揭貸款放到監(jiān)管賬戶。第三，監(jiān)管賬戶中預(yù)售資金的具體使用。現(xiàn)實(shí)中，不乏一些開(kāi)發(fā)商利用施工企業(yè)虛報(bào)工程進(jìn)度，以工程款名義領(lǐng)取后挪作他用。”

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