全球觀熱點：房企融資“三箭齊發”，置業信心能否回暖？

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2022-12-09 08:44:14

【資料圖】

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為持續反映中國居民置業心態，中指調查每月底持續開展對全國城市居民的置業意愿調查，并基于調查數據形成分析報告（點擊獲取報告），以動態了解最新形勢下，居民置業信心、置業計劃、政策及價格預期等。

本次調查依托CREIS中指·云調研（點擊查看）平臺形成問卷。通過房天下網站平臺、房天下經紀云、中指調查公眾號以及中指研究院各分院等渠道進行問卷收集。本次共計收集問卷超7000份。現將問卷填答情況進行系統匯總，供行業和社會各界參考。

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?劃重點：

①新增確診病例爆發：10月以來疫情快速反彈，全國單日新增確診超3.3萬例，廣東、北京、重慶、四川、河南等地疫情均較嚴重。

②收入預期快速走弱：11月收入預期快速走弱，收入下降及失業占比明顯提升，收入增長與穩定預期快速下滑。

③購房計劃出現延遲：短期購房置業計劃出現延長，28%的受訪者計劃在半年內買房，環比下降2個百分點。

④重磅利好持續釋放：11月中央優化疫情防控措施，北京、重慶、山東、浙江、上海等省份陸續跟進；同時中央開始轉向支持房企融資，形成信貸、發債、信托、預售資金、股權融資等多維度支持政策。

⑤未來預期出現改善：11月房價下跌預期約為22%，環比下降1個百分點，出現見頂跡象；同時強于上月意愿出現低位回升，占比約為28%，環比上升4個百分點。

⑥刺激政策仍需加碼：目前樓市運行仍相對較弱，收入無保障、房價下跌是短期抑制購房主要因素，穩經濟、保就業、穩投資仍是未來重點發力方向，政策端下調房貸利率、降首付比例、提高購房補貼能夠刺激需求入市。

受訪者畫像

與往期調查基本一致，此次參與調查的受訪者仍主要以二線為主，三四線其次，一線和縣城的受訪者相對較少。看城市能級和年齡，受訪者中，絕大部分是在二線和三四線城市工作的青年，主要集中于85后~95后，是目前購房、置換需求的主力軍。

圖：2022年11月受訪者年齡和城市能級占比

本月看房置業情況

◆疫情管控：10月份以來疫情持續加劇，全國各省份均受到影響，廣東、北京、重慶、四川、河南、云南、山西等地疫情較為嚴重

疫情出現快速擴散。2022年10月黃金周人員流動提升，導致新冠病毒出現快速傳播反彈，10月本土新增確診病例開始出現增加，累計達到8241例，11月疫情加劇，單日本土新增確診病例超過3000例，無癥狀感染者單日新增超3萬例，11月本土新增病例超過6萬例，再創歷史新高水平。整體來看，此輪奧密克戎病毒具有傳染性強、潛伏期短、致死率弱的特征，疫情擴散速度相對較快、感染規模較大、多鏈條傳播隱匿性強，尤其是廣州、重慶、北京、鄭州等地出現大規模、長時間的疫情風波，天津、武漢、西寧、昆明、成都、蘭州、西安等地疫情也出現明顯反彈，短期疫情防控形勢依然異常復雜嚴峻，對工作和生活的干擾或仍將持續一段時間。

圖：2022年下半年全國新增本土確診病例數量

數據來源：國家衛健委和各省衛健委通報

疫情管控影響較大，超七成人群受到管控，封控時長多在半個月以內。本輪疫情的大規模反彈，對人們工作生活產生明顯的干擾影響，據調查顯示，約75%的人群受到疫情封控影響，其中31%的受訪者多居家1-2周，27%受訪者管控在3-5天之間，甚至有16%的受訪者表示疫情管控時間相對較長，封控時長達到1個月以上。

圖：2022年11月受疫情影響封控時間長度

◆收入預期：企業融資擴張意愿減弱，收入預期降至歷史低位，失業風險提升

收入預期快速減弱，失業風險提升。據調查顯示，社會收入預期出現快速下滑，11月預期未來可能失業、沒有收入的占比上升至9%，達到歷史新高水平；收入預期減少的比例也快速增加，11月占比上升至18%，環比增加4個百分點；同時未來收入預期穩定、收入預期增加的占比也出現明顯的下滑，11月占比分別為40%、30%，環比分別下降5個百分點、4個百分點。整體來看，由于疫情不確定因素的影響，企業再貸款、擴張的意愿明顯減弱，多數企業正常運營受到干擾，疊加培訓機構、互聯網、房地產行業出現大量裁員，目前未來收入預期已經降到低位水平，很多人收入水平已經出現下降。

圖：受訪者對未來收入預期

◆購房計劃：疫情大幅反彈延長短期購房置業計劃，政策重磅利好縮短長期置業時間

購房入市節奏有所減弱。2022年11月，28%的受訪者計劃在半年內買房，與上個月相比下降2個百分點，計劃半年到1年內的占比為47%環比提升7個百分點，1年以上的購房占比出現下滑。整體來看，受疫情大幅擴散影響，購房者入市節奏放緩，半年內占比延續下滑，半年到1年占比明顯提升；同時受重磅“三支箭”的利好影響，1年以上置業的購房者入市積極性出現提升。

圖：2022年11月購房計劃的時間分布

剛需、改善購房需求出現下降，投資占比有所上升。據調查顯示，11月剛需購房購房占比繼續降至24%，占比較上月下降1個百分點，改善需求11月占比延續下滑，環比下降2個百分點降至36%，主要是疫情影響剛需收入水平，影響剛需入市節奏，導致置換鏈條明顯受阻，改善需求釋放明顯放緩。而投資的需求出現明顯的回升，11月占比達到20%，環比提升3個百分點，已經回升至相對高位水平，主要是受中央持續重磅政策利好，對行業未來發展預期出現改善，帶動購房需求出現改善。

圖：2022年11月各類置業需求占比變化

◆置業到訪：一二線受疫情影響嚴重，到訪占比明顯下滑，三四線到訪占比低位提升

全國置業到訪占比穩中有升，一二線看房受阻，三四線到訪低位回升。11月約53%的受訪者表示曾到訪過售樓處或中介場所看房，環比上月增加6個百分點。從不同城市等級來看，一線、二線到訪受疫情影響出現下滑，其中一線到訪占比約為66%，環比下降3個百分點，二線到訪占比約為51%，環比下降2個百分點；而三四線到訪占比出現低位回升現象，占比分別為47%、37%，環比分別增加9個百分點、11個百分點。

圖：2022年11月受訪者到訪購房場所情況（全國和不同能級）

老帶新、渠道營銷位居高位。從近期購房者獲取信息渠道調研狀況來看，老帶新、中介渠道占比持續處于相對高位水平，11月份占比分別達到64%、54%，自然來訪、網絡營銷等方式也呈現低位回升趨勢。整體來看，新房銷售延續較冷，疊加疫情影響，導致需求端釋放緩慢，房企加大營銷力度，項目傭金比例相對較高，渠道/中介、老帶新方式力度較大，疊加重磅政策利好下，自然來訪、網絡信息傳播等獲客方式有所改善。

圖：2022年11月受訪者獲取房源渠道

未來購房預期變化

◆防疫優化：疫情管控出現放松，但風險仍相對較大，居民對未來預期改善有限

全國各地出現疫情管控優化。11月中央出臺優化防控二十條措施，對管控范圍、隔離時間、風險劃定等多個方面進行優化，隨后廣州率先進行進行突破，隨后北京、重慶、山東、浙江、上海等省份逐步開始落實優化措施，對乘坐地鐵、公交、出租車等公共交通工具，不再查驗健康碼和核酸檢測陰性證明，部分城市開始取消全員核酸檢測、非必要不做核酸，同時開始不查核酸、不查健康碼、不掃場所碼。從受訪者調查顯示，37%的人群表示防疫管控出現小幅放松，28%受訪者表示管控明顯放松，27%的占比表示目前防疫保持相對穩定，僅有8%的人群表示疫情防控持續較緊。

圖：購房者對管控措施的感受

居民對未來預期難言樂觀。近期新冠病例數量持續高位增長，疊加持續3年的嚴格管控，導致病毒風險較高的觀念深入人心，雖然近期各地開始陸續放松疫情管控，宣傳奧密克戎病株致病性弱，但整體居民預期仍難言樂觀，據調查顯示，僅有32%的人群表示對未來預期樂觀，未來活動自由、生活將逐步改善，32%占比表示未來生活或仍將維持現在的狀況，改善幅度相對較小，另有27%受訪者表示疫情放開或將導致感染風險提升，未來活動將更加謹慎。整體來看，疫情管控放松，短期居民預期改善相對較弱，需要時間進行修復，同時需要更多口服特效藥來緩解恐懼心理、改善未來發展預期。

圖：疫情管控放松后購房者對未來生活的預期

◆重磅政策：融資政策放松的市場感知度較高，但效果預期相對一般

“三支箭”重磅放松政策感知度較高。11月份以來，中央開始重磅放松政策，從房企融資端支持改善房地產行業資金緊張，先后出臺金融16條、進行國有大行授信房企、允許符合條件房企重組上市與恢復融資，初步形成信貸、發債、信托、預售資金、股權融資等多維度的融資端支持政策體系。據調查顯示，95%的受訪者表示知道近期的重磅放松政策，其中近七成表示對政策內容比較熟悉，僅有5%不清楚政策放松消息。

圖：購房者對近期重磅政策的感知程度

政策效果預期相對一般。據調查顯示，約有36%的受訪者表示連續性的重磅政策能有效改善市場低迷運行，對未來樓市發展起到提振作用，但也有33%的占比表示供應端的融資改善，短期對市場提振效果相對有限，需要有效解決收入問題，出臺刺激需求政策。從不同角度來看，房企對政策效果預期相對樂觀，認為政策有明顯提振作用的占比較高，達到44%；購房者對政策效果相對一般，認為有提振效果、不能改善市場、不清楚占比均在三成左右；而房地產其他從業人員相對比較悲觀，近六成對政策效果不清楚，有35%的占比表示政策改善作用或相對有限，相關業務影響比較嚴重。

表：能否改善未來房地產市場狀況

重磅政策能小幅提振購房意愿。據調查顯示，46%的受訪者表示重磅政策能改善未來樓市運行預期，未來或將逐步積極進行購房，有30%占比對樓市運行比較悲觀，表示利好政策并不能提升未來購房意愿。整體來看，目前樓市銷售依然較冷，多數城市房價持續下跌，市場觀望、悲觀氛圍仍相對較濃，需要時間進行修復，同時需要配合需求端政策，通過重磅組合拳改善樓市運行。

圖：能否提升購房意愿

◆未來發展預期：政策放松預期較高，房價下跌預期出現見頂跡象，但仍處于高位

政策放松預期持續處于高位。據調查顯示，市場調控寬松預期穩中有升，11月政策預期寬松占比約為47%，環比上升2個百分點，穩定預期環比基本持平，占比約為38%，政策收緊預期持續低位水平。整體來看，近期重磅政策放松，疊加疫情管控優化，提升購房者未來政策放松預期，整體政策放松預期仍處于相對高位。

圖：受訪者未來政策預期

房價下跌預期出現下滑。據調查顯示，多數城市房價持續處于下跌狀況，疊加疫情因素影響，購房者未來預期持續較弱，房價下跌預期占比仍處于相對高位，但在行業進去全面寬松后，房價下跌預期出現見頂跡象，同時房價上漲占比出現一定回升，約23%占比表示房價未來將延續上漲，環比增加2個百分點，但整體房價信心相對較弱。

圖：受訪者未來房價預期

計劃看房占比小幅提升。本月計劃看房的受訪者占比為62%，較上月增加11個百分點，整體仍處于中高水平。從不同能級來看，一線計劃看房改善相對有限，計劃看房占比環比持平；二線看房計劃略有改善，11月占比約為61%，環比提升3個百分點；三四線及縣城看房計劃出現明顯改善，11月占比分別為58%、49%，環比分別提升17個百分點、19個百分點，逐步恢復至中等水平。

圖：2022年11月受訪者未來準備看房情況（全國和不同能級）

◆短期置業意愿：置業意愿低位回升，二線、三四線購房意愿出現改善

11月置業意愿小幅改善，但購房意愿仍相對較弱。調查顯示，市場置業意愿出現小幅改善，11月強于上月占比微升至28%，環比上升4個百分點，弱于上月意愿降至21%，環比下降4個百分點。整體來看，近期重磅政策出現明顯優化后，一定程度提振購房信心，帶動購房意愿呈現低位回升跡象，但目前樓市運行環境依然相對較弱，購房積極性仍處于低位，未來仍需時間修復。

圖：2022年11月受訪者相比上月本月購房意愿變化

一線置業意愿延續下滑，二線、三四線置業意愿低位回升。截至11月，一線城市置業意愿強于上月占比為38%，環比下降11個百分點，主要是受疫情封控影響，市場置業意愿出現大幅下滑；二線置業意愿穩中有升，強于上月占比為28%，環比增加2個百分點；三四線置業意愿低位回升，強于上月占比為22%，環比上升6個百分點，但整體置業意愿仍相對低迷。

圖：2022年11月受訪者相比上月購房意愿變化（不同能級）

京津冀、海峽西岸置業意愿出現改善，長三角購房意愿出現下滑。11月置業調查顯示，京津冀、海峽西岸區域置業意愿出現低位回升，強于上月占比環比分別增加8、9個百分點，成渝、關中、珠三角、中原等區域置業意愿出現小幅改善，強于上月占比分別提升3-5個百分點，而長三角置業意愿出現下滑，強于上月意愿占比為39%，環比下降7個百分點，疫情對收入及未來預期影響相對較大。

圖：2022年11月受訪者相比上月購房意愿變化（不同區域）

◆改善置業方向：收入下降、房價下跌是短期抑制購房主要因素，是行業改善重點方向

收入無保障、還貸壓力大、房價會下跌仍是影響居民置業主要因素。據調查顯示，疫情管控導致居民收入下滑、就業穩定性減弱，逐步成為近期抑制居民購房的主要原因，占比達到51%；其次是購房還貸壓力大，占比達到49%，多數城市房價相對比較高，房價收入比超出正常范圍，導致居民還貸壓力相對較大；再次是購房者對未來房地產發展較為悲觀，39%占比認為未來房價會出現下跌，目前不是購房的好時機，未來存在資產縮水的風險。此外，項目爛尾風險、首付資金不足、政策仍會放松等因素也一定程度影響購房入市節奏。

圖：購房置業的主要抑制因素（多選）

促進經濟修復、保就業、穩投資或將成為未來重點發力方向。據調查顯示，53%的受訪者認為就業與收入有保障，能有效改善未來購房信心；同時有超四成占比表示經濟開始逐步復蘇、股票、基金等投資收益逐步改善，能提升未來發展預期，增值收益或將通過房子資產進行保質增值；另有36%的人群表示政策繼續放松，有效降低購房門檻、購房成本能夠提升未來購房意愿；而疫情管控、交付風險等因素已不是明顯的制約性因素。

圖：能改善購房置業的主要因素（多選）

下調房貸利率、降首付比例、提高購房補貼能夠刺激需求入市。據調查顯示，55%的受訪者希望進一步下調房貸利率，減輕未來還貸壓力，尤其是存量高房貸利率，釋放社會購買力，49%占比表示降低首付比例能改善上車門檻，促進購房需求釋放，48%的人群希望提升購房補貼，吸引刺激需求快速釋放。而貸款額度提升、放松限購/限售、放松落戶等效果相對較弱。

圖：受訪者期待政策放松的方向（多選）

總結和企業策略建議

◆總結

總體來看，本月疫情大規模爆發，嚴重影響經濟運行與收入預期，導致購房計劃、購房需求釋放出現一定程度延遲；近期伴隨疫情防控邊際放松、中央重磅支持房企多渠道融資，帶動房地產行業逐步進入全面寬松時期，一定程度提振購房者未來發展預期，購房意愿出現小幅提升，房價下跌預期現見頂跡象，但整體樓市表現仍相對較冷，購房者入市意愿較弱，觀望情緒仍較嚴重，穩經濟、穩就業、刺激政策仍需進一步強化。

◆企業策略建議：緊抓政策、節點窗口期，積極營銷回款，謹慎投資、聚焦需求城市

11月以來全國各地逐步優化放松疫情管控，同時中央開始強力救房企，先后出臺金融16條、進行國有大行授信房企、允許符合條件房企重組上市與恢復融資，“三支箭”齊發帶動房地產行業形成銀行貸款、企業發債、信托、預售資金、股權融資等多維度的融資支持政策體系；但供給端融資問題緩解后，市場的良性循環仍有賴于居民購房需求回暖，目前市場購買力不足、觀望情緒較濃，短期市場仍存在調整壓力，市場信心仍處于低位水平，但未來房地產行業持續下行壓力有所減弱，需要時間重塑行業發展信心，帶動市場筑底回升，未來各線城市或將逐步開始低位修復，北京、上海、杭州、成都等強一二線城市政策改善或將有助于提升購房情緒，建議抓住政策窗口期積極營銷，鄭州、武漢、重慶、貴陽、濰坊、煙臺等弱二線及三四線城市或將低位徘徊，建議隨行就市、加大降價促銷力度。從投資端來看，近期房企資金出現明顯緩解，未來資金持續改善仍有賴于銷售提升，短期房企拿地仍需謹慎，尤其是在出生率下降、城鎮化減速的背景下，房地產市場逐步進入存量時代，未來市場將呈現結構性機會；而對于資金相對充裕的房企來說，可適度進行逆勢抄底，資金困境解除、未來融資環境進一步改善空間相對較小，重點關注人均住房間數小于1、人均GDP較高的城市，尤其是上海、深圳、杭州等東部核心城市。

報告下載（電腦端復制鏈接）

置業需求報告：

“三胎”放開與置業需求調查報告

https://u.fang.com/ytbssj/

2022年10月百城居民置業意愿調查報告

https://u.fang.com/yszmxx/

政策解讀：

中國房地產政策跟蹤報告（2022年11月）

https://u.fang.com/yt4o6q/

國常會再提房地產，托底信號明確！

https://u.fang.com/yt4pt6/

再發利好！預售資金監管優化舉措來了