喜大普奔，看圖：

(資料圖片)

就像發(fā)哥在《英雄本色》中說(shuō)的：

“我等了三年，就是在等一個(gè)機(jī)會(huì)，我要爭(zhēng)一口氣，不是想證明我了不起，只是想證明我失去的東西，我一定要拿回來(lái)！”

這句話，不僅放在普通人身上很合適，放在樓市也很合適。

周期即將來(lái)臨，樓市即將揚(yáng)眉吐氣。

一個(gè)毋庸置疑的事實(shí)：從此刻開始，要時(shí)候做好準(zhǔn)備，有城市要開始出現(xiàn)上漲行情了。

來(lái)來(lái)來(lái)，接下來(lái)的一場(chǎng)閉門直播，講一講明年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和預(yù)判一波各個(gè)重點(diǎn)城市的行情。

這場(chǎng)直播我會(huì)針對(duì)大家問(wèn)的最多的問(wèn)題給出解答，大家問(wèn)的最多的城市給出投資建議。

有任何問(wèn)題，先趕緊添加微信私聊我，我好提前匯總一波，并在閉門直播中詳細(xì)解答。

關(guān)于哪些城市會(huì)率先漲價(jià)，我后面會(huì)詳細(xì)分析。

先整體來(lái)看：

接下來(lái)的樓市，將會(huì)出現(xiàn)下面這幾個(gè)明顯的時(shí)間節(jié)點(diǎn)：

第一個(gè)節(jié)點(diǎn)：從此刻到春節(jié)前后。

這個(gè)階段少數(shù)城市開始回溫，但價(jià)格變動(dòng)不明顯，主要是看房量和成交出現(xiàn)變化。

第二個(gè)節(jié)點(diǎn)：明年上半年。

出現(xiàn)幾個(gè)領(lǐng)漲城市，行情率先啟動(dòng)。

畢竟，對(duì)于那些基本面扎實(shí)的城市來(lái)說(shuō)，購(gòu)買力只是暫時(shí)蟄伏了，一旦嗅到信號(hào)變了，市場(chǎng)就會(huì)立馬活躍起來(lái)。

而一旦成交燥熱，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)上漲。

第三個(gè)節(jié)點(diǎn)：明年下半年到2024年三月。

在領(lǐng)漲城市的帶動(dòng)下，行情開始輪動(dòng)，大部分二三線城市會(huì)出現(xiàn)不同程度的普漲。

當(dāng)然，這只是大趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，大家最關(guān)心的可能只是自己的城市會(huì)不會(huì)上漲？現(xiàn)在能不能進(jìn)場(chǎng)買房了？

其實(shí)，現(xiàn)在看一個(gè)城市還能不能漲，還能漲多少，不僅僅是判斷大行情那么簡(jiǎn)單了，在城市劇烈分化之下，還要看城市房?jī)r(jià)上漲的空間。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是要弄懂過(guò)去房?jī)r(jià)的漲幅有沒(méi)有透支城市的購(gòu)買力。

如果過(guò)去上漲過(guò)快，但是城市人口和薪資水平卻沒(méi)有跟上，接下來(lái)的漲幅就非常有限。

我這里有一份全國(guó)主要城市過(guò)去10年房?jī)r(jià)漲幅情況，涵蓋全國(guó)290多個(gè)主要城市，整理花了很多心思，今天當(dāng)作福利送給大家。

想知道你的城市過(guò)去到底漲了多少，到底有沒(méi)有透支購(gòu)買力，未來(lái)還有沒(méi)有上漲的空間，可以掃碼添加微信，私聊關(guān)鍵詞“全國(guó)城市10年漲幅”領(lǐng)取。

那么，最先一批出現(xiàn)上漲的城市到底是哪里。

是四大一線嗎？還是其他強(qiáng)二線？

直接上預(yù)測(cè)：

首先，一線城市率先出動(dòng)，但是速度和幅度會(huì)出現(xiàn)差異。

其次，幾個(gè)強(qiáng)二線可以重點(diǎn)關(guān)注，會(huì)出現(xiàn)區(qū)域性領(lǐng)漲。

四大一線當(dāng)中，最有可能出現(xiàn)領(lǐng)漲行情的是北京和上海。

先來(lái)說(shuō)說(shuō)北京，目前已經(jīng)基本放開，據(jù)說(shuō)首都機(jī)場(chǎng)的場(chǎng)所碼和核酸指示都已經(jīng)撤除。

按照目前的情況來(lái)看，北京自年底開始就會(huì)率先出現(xiàn)“小陽(yáng)春”的征兆。

3大原因如下：

首先，基本面扎實(shí)。

畢竟，在全國(guó)疫情最嚴(yán)重的時(shí)候，北京算得上是全國(guó)樓市中表現(xiàn)最好的一個(gè)城市了。

看上圖，在各地疫情此起彼伏的2022年，北京的二手掛牌價(jià)卻還在震蕩上漲：

去年末還是6.38萬(wàn)/㎡，如今已經(jīng)超過(guò)7萬(wàn)/㎡。

其次，政策松動(dòng)，市場(chǎng)聞風(fēng)而動(dòng)。

幾大熱門板塊的火熱自然不用多說(shuō)，東望京、西麗澤、南亦莊、北永豐，這4大熱點(diǎn)片區(qū)誕生了不少網(wǎng)紅盤。

例如望京金茂樾、麗澤端禮著、永豐匯德里等，這些盤扎扎實(shí)實(shí)撐起了本地購(gòu)買力的需求。

除了這些，11月份北京市場(chǎng)還出現(xiàn)了一個(gè)久違的“松動(dòng)”：

亦莊新城臺(tái)湖、馬駒橋不再受通州雙限，開始執(zhí)行北京市買房政策。

隨后市場(chǎng)就像磕了藥一般，政策公布5小時(shí)后，金悅郡賣了78套；

22天后，萬(wàn)科城市之光東望售罄；

桂語(yǔ)聽瀾11月的網(wǎng)簽突飛猛進(jìn)，一共簽了40套，是10月的1.5倍。

如今防疫已經(jīng)“放開”，政治局會(huì)議已經(jīng)定調(diào)，明年要全力搞經(jīng)濟(jì)，可以預(yù)測(cè)，接下來(lái)還會(huì)有更多刺激政策。

畢竟，5000億的降準(zhǔn)已經(jīng)落地，不出意外這個(gè)月或者下個(gè)月還會(huì)有一波降息，屆時(shí)，市場(chǎng)還會(huì)進(jìn)一步興奮。

最后，去庫(kù)存將成為北京明年主要任務(wù)。

可以看到，北京一手房庫(kù)存逐漸增高，目前庫(kù)存量高達(dá) 9 萬(wàn)多套，即將突破 10 萬(wàn)套大關(guān)。

而聯(lián)系今年 11 月份北京樓市二手房掛牌量破 10 萬(wàn)套的新聞。

很顯然，北京目前可以售賣的一二手房源，合計(jì)超 20 多萬(wàn)套，是最近5年以來(lái)可售存量的最高值，全部消化完需要21.6個(gè)月。

這樣的場(chǎng)景，讓人忍不住想起2014年，最終帶來(lái)2015年開始的一場(chǎng)浩浩蕩蕩的去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)，房?jī)r(jià)也扎扎實(shí)實(shí)漲了一大波。

接下來(lái)的北京樓市，正要著手大力去庫(kù)存，將會(huì)順勢(shì)推動(dòng)行情的火熱。

再看看上海。

如今的上海絕對(duì)是樓市行情的佼佼者，甚至已經(jīng)可以看出領(lǐng)漲趨勢(shì)：

經(jīng)歷了10月的冷靜后，在11月大幅回升，量?jī)r(jià)齊漲。

根據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，11月上海全市共成交新房8838套，環(huán)比增長(zhǎng)91%，同比增長(zhǎng)47%；成交均價(jià)64212元/平，環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比增長(zhǎng)12%。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，11月上海新房共成交約9506套，成交量較10月大幅上漲87%。

2022年前11月，上海累計(jì)成交套數(shù)78351套；成交金額5658億，同比增長(zhǎng)7%；成交均價(jià)63455元/平，同比增長(zhǎng)15%。

作為最早擺脫大規(guī)模疫情影響的城市，上海扎扎實(shí)實(shí)走出了一波獨(dú)立行情。

不僅如此，為了滿足購(gòu)買力的回歸，上海還在增加供應(yīng)。

根據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間上海新房供應(yīng)量每年8萬(wàn)套，而今年已經(jīng)供應(yīng)約8.6萬(wàn)套。

這不僅超過(guò)了規(guī)劃量，甚至第八批次新房集中供應(yīng)也有可能推出，屆時(shí)市區(qū)改善項(xiàng)目大比例增加。

供應(yīng)的增加正好迎合了購(gòu)買力的恢復(fù)，可以預(yù)料，春節(jié)前后，將會(huì)是上海成交的密集期。

我這里準(zhǔn)備了一份上海待售新房的清單，或許對(duì)于接下來(lái)準(zhǔn)備進(jìn)軍上海買房的朋友會(huì)非常有幫助，有需要的朋友可以添加微信，私聊領(lǐng)取。

廣深行情還在博弈，上漲相比北京和上海會(huì)有1-3個(gè)月的滯后期。

當(dāng)然，如果有令人驚喜的政策出臺(tái)，廣深復(fù)蘇的節(jié)奏可能會(huì)更快。

目前深圳和廣州的市場(chǎng)尚且還在修復(fù)期，預(yù)計(jì)明年上半年成交會(huì)逐漸回歸到正常水平。

盡管完全恢復(fù)還需要一定的時(shí)間，但目前也初顯征兆。

就拿廣州來(lái)說(shuō)吧，就我得到的消息，目前市面上的開發(fā)商開始出現(xiàn)分化：

一部分開始嘗試漲價(jià)，準(zhǔn)備鎖定市場(chǎng)回暖的第一波利潤(rùn)。

比如科學(xué)城的保利錦上，開盤價(jià)足足比吹風(fēng)價(jià)高了2000元/㎡；再比如萬(wàn)科的一些項(xiàng)目，也預(yù)備上調(diào)1%-2%的價(jià)格。

而另外一部分，則趁著年底和回暖開始大量銷貨。

比如越秀天河和樾府，吹風(fēng)價(jià)門檻是妥妥的千萬(wàn)豪宅，結(jié)果價(jià)格出臺(tái)，上車門檻直接降到770萬(wàn)，還不到之前的8成。

在多重因素的刺激之下，廣州市場(chǎng)也確實(shí)已經(jīng)有了復(fù)蘇的痕跡：

數(shù)據(jù)顯示，第48周商品住宅成交1385套，成交面積14.89萬(wàn)㎡，環(huán)比已經(jīng)增加294%。

再看深圳。

過(guò)去這段時(shí)間，深圳樓市的表現(xiàn)我們也心知肚明，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是預(yù)期還未回歸

但這恰恰是這段時(shí)間最后的抄底機(jī)會(huì)，因?yàn)槭袌?chǎng)有些風(fēng)已經(jīng)吹起來(lái)了。

昨天，大灣區(qū)的佛山率先全面取消限購(gòu)，政策松綁的步伐越來(lái)越快了。

接下來(lái)?yè)?jù)說(shuō)東莞也會(huì)在元旦前有動(dòng)作，深圳可能也不遠(yuǎn)了，而深圳易漲體質(zhì)會(huì)更快傳導(dǎo)到其他城市。

當(dāng)然了，具體怎么放，我們可以等待消息的到來(lái)，如果你想第一時(shí)間抓到這波消息，可以掃碼加我微信，消息第一時(shí)間就能知道。

說(shuō)回深圳市場(chǎng)。

根據(jù)深圳相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，深圳的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)回到了2019年的水平。

價(jià)格的回調(diào)只是預(yù)期尚未回歸的一個(gè)部分，成交量的回暖也還需要時(shí)間醞釀。

不過(guò)最近，二手房行情有了起色，11月成交了2168套，終于突破了2000的瓶頸。

對(duì)比9月份成交1730套,10月份成交1733套，數(shù)據(jù)在往好的方向走。

熟悉市場(chǎng)的人都知道，深圳二手市場(chǎng)有個(gè)榮枯線，大概是月均5000套。

顯然，現(xiàn)在的總體成交量仍然處于低位，但將近25%的上升幅度，已經(jīng)算是初期回暖了。

雖然在成交量上有了反彈的征兆，但價(jià)格卻還沒(méi)有明顯回暖的趨勢(shì)，深圳11月有40%的房源都低于參考價(jià)成交。

可以看到，目前深圳的市場(chǎng)已經(jīng)在成交和價(jià)格的雙重博弈中。

所以，一些細(xì)微的政策也在滲透，目前已經(jīng)出臺(tái)了房貸最多可延期3年的政策。

信號(hào)非常明顯：允許延期還貸是希望大多數(shù)人還能熬下去，熬到春暖花開之時(shí)。

除了北上廣深，今明年還有哪些城市可能率先上漲？

1、蘇州，工業(yè)大城，城市實(shí)力和房?jī)r(jià)位置都很健康，目前市場(chǎng)成交開始躁動(dòng)，大概會(huì)是長(zhǎng)三角率先活躍起來(lái)的城市。

2、武漢，中部龍頭，房?jī)r(jià)回落明顯，這意味著找對(duì)板塊空間非常大，而且已經(jīng)出臺(tái)了非常給力的政策，預(yù)計(jì)春節(jié)前后會(huì)有一波成交小高峰。

3、南京和杭州，實(shí)力不錯(cuò)，目前處在回調(diào)期，南京昨天已經(jīng)在資格上給了松動(dòng)，這兩個(gè)城市大概率會(huì)在明年4-6月份真正活躍起來(lái)。

4、長(zhǎng)沙，房?jī)r(jià)非常平穩(wěn)，沒(méi)有什么泡沫，這也說(shuō)明具有非常強(qiáng)的上漲潛力，一旦行情蔓延，核心板塊會(huì)有不小的漲幅。

5、合肥、西安、成都，新房供應(yīng)相對(duì)克制，盤小好回暖，重點(diǎn)關(guān)注核心位置的新房，不出意外明年會(huì)率先出現(xiàn)漲幅和搖號(hào)搶房情況。

6、但是類似于石家莊、哈爾濱、昆明、南昌這樣的弱二線城市，購(gòu)買力一般，大概率需要到明年下半年才會(huì)出現(xiàn)明顯的行情輪動(dòng)，但是漲幅不必抱有大太期待。

此外，關(guān)于全國(guó)其他城市價(jià)值，我總結(jié)了7個(gè)重要因素，衡量不同城市的上漲潛力，在這7大因素之下給各個(gè)城市排了個(gè)序，想要拿到這份樓市7大指標(biāo)大禮包，添加微信，回復(fù)“7大指標(biāo)禮包”進(jìn)行領(lǐng)取。

最后，我想起一個(gè)故事：

2010年的時(shí)候，有個(gè)16歲讀博的神童張炘煬，通過(guò)棄考來(lái)逼迫父母在北京買房。

可惜的是，據(jù)說(shuō)他父母在北京租了個(gè)房騙了他。

彼時(shí)的我們或許都會(huì)覺得張炘煬不可理喻，但現(xiàn)在看，就不得不說(shuō)一句：“牛逼”。

——要是 2010 年在北京買，10 多年時(shí)間起碼可以賺 3-5 倍。

當(dāng)然，最后悔的應(yīng)該還是他的爸媽，錯(cuò)誤地估計(jì)了兒子的遠(yuǎn)見和勇氣，也為自己的短視而懊悔至今。

那么，相似的場(chǎng)景又出現(xiàn)，又有多少人會(huì)成為張炘煬呢？

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