一、5月北京新房成交量止升轉(zhuǎn)降，朝陽(yáng)區(qū)位居區(qū)域成交首位

（一）成交：5月新房成交下滑超30%，累計(jì)成交同比漲約18%

(資料圖片)

2023年5月份，北京新房市場(chǎng)復(fù)蘇放緩，成交量止升轉(zhuǎn)降，不過(guò)同比仍然維持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年5月北京新建商品住宅成交5224套，環(huán)比下降34.12%；同比上升18.92%，同比升幅較上月擴(kuò)大4.62個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)成交規(guī)模來(lái)看，2023年前5月北京新房成交28906套，較2022年同期上升18.36%，累計(jì)成交規(guī)模趕超去年，但相較2021年同期成交縮減近20%。

當(dāng)前來(lái)看，疫情期間積壓需求基本已經(jīng)釋放殆盡，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)力開(kāi)始顯露不足，后續(xù)仍需要政策端的支持來(lái)鞏固和提振購(gòu)房者信心。6月進(jìn)入房企沖刺上半年業(yè)績(jī)的節(jié)點(diǎn)期，預(yù)計(jì)房企推盤(pán)力度及促銷(xiāo)力度都會(huì)加大，6月份北京新房成交大概率將會(huì)好于5月。

（二）價(jià)格：5月新房?jī)r(jià)格微漲，同環(huán)比漲幅雙雙收窄

2023年5月份，北京新房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)中趨升態(tài)勢(shì)，同環(huán)比漲幅雙雙收窄，截至本月，北京新房?jī)r(jià)格同環(huán)比已連續(xù)3月維持上漲態(tài)勢(shì)。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，北京新房成交均價(jià)為57784元/㎡，環(huán)比微漲0.05%，環(huán)比漲幅較上月收窄約10個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲20.84%，同比漲幅較上月收窄8.81個(gè)百分點(diǎn)。

（三）供應(yīng)、庫(kù)存：5月新房供應(yīng)力度仍稍顯不足，庫(kù)存量持續(xù)下降

2023年5月份，北京新房供應(yīng)持續(xù)縮減，同環(huán)比實(shí)現(xiàn)“二連跌”。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年5月新房批準(zhǔn)上市套數(shù)1185套，環(huán)比上月小幅下降3.3%，環(huán)比降幅較上月收窄超80個(gè)百分點(diǎn)；同比下降44.8%，同比降幅較上月收窄近50個(gè)百分點(diǎn)。另外，本月庫(kù)存量繼續(xù)下降，數(shù)據(jù)顯示，2023年5月北京新房庫(kù)存量為88094套，環(huán)比下降3.57%，同比下降17.79%，這是庫(kù)存量時(shí)隔19個(gè)月再次降破9萬(wàn)套。從去化周期來(lái)看，5月去化周期為15.1個(gè)月，較上月縮短0.7個(gè)月。

2023年5月，北京有13個(gè)商品住宅項(xiàng)目獲取預(yù)售證，分布在朝陽(yáng)、大興、石景山等9個(gè)區(qū)域，其中，朝陽(yáng)、房山、石景山分別有3、2、2個(gè)新領(lǐng)銷(xiāo)許項(xiàng)目，其余6區(qū)各有1個(gè)新領(lǐng)銷(xiāo)許項(xiàng)目。位于石景山區(qū)蘋(píng)果園板塊的和玥家園為本月預(yù)售套數(shù)最多者，推出4棟住宅樓，共382套房源可供銷(xiāo)售，預(yù)售面積為39294.46㎡，該項(xiàng)目是越秀集團(tuán)在京開(kāi)發(fā)的首座“天”字系高端改善作品。項(xiàng)目不僅擁有四橫三縱雙軌暢達(dá)全城路網(wǎng)，還擁有成熟的商業(yè)配套資源以及多元的教育資源和醫(yī)療資源。

（四）分區(qū)：5月朝陽(yáng)區(qū)位居區(qū)域成交首位，僅豐臺(tái)、密云、延慶3區(qū)成交環(huán)比上升

從5月北京區(qū)域新房的成交表現(xiàn)來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)躍居區(qū)域成交首位，5月成交676套，占比約13%；順義、大興緊隨其后，分別以666套、659套的成交量位居區(qū)域第二、三，成交占比均超12%；與此同時(shí)，延慶、平谷、懷柔以及東西城成交量較低，單月成交均低于100套，成交占比均在1.5%以下。

較上月成交量的變化來(lái)看，僅有3個(gè)區(qū)域的成交呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，且其中密云、延慶2區(qū)的成交量較上月翻倍，豐臺(tái)較上月增加約100套至588套，環(huán)比漲幅為21.49%；其余13個(gè)區(qū)域成交量均較上月下降，其中東城、西城環(huán)比降幅超60%。

（五）板塊：溫泉板塊成交超400套領(lǐng)跑，朝陽(yáng)東壩板塊升至第二

從5月各板塊的成交表現(xiàn)來(lái)看，海淀區(qū)溫泉板塊升至成交首位，本月成交427套，成交均價(jià)75363元/㎡。其次為朝陽(yáng)區(qū)東壩板塊，5月成交267套，較上月增加約160套，成交均價(jià)為81588元/㎡。順義區(qū)馬坡板塊由上月成交第九升至第三，本月成交226套，較上月增加55套。昌平區(qū)東小口板塊和順義區(qū)勝利街道、光明街道、石園街道、仁和鎮(zhèn)板塊分別以204套、197套躋身本月成交前五。除此之外，本月板塊間成交活躍度差距較上月明顯縮小，TOP15板塊成交套數(shù)最大差值由上月705套縮減至342套。

（六）房企：11家房企銷(xiāo)售額超10億，中海地產(chǎn)近50億領(lǐng)先

從各大房企在北京市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，11家房企銷(xiāo)售額突破10億元，較上月減少2家。其中，中海地產(chǎn)長(zhǎng)期霸居銷(xiāo)售業(yè)績(jī)首位，5月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額49.37億元，較上月縮減近70億元；華潤(rùn)置地由上月第四升至本月第二，銷(xiāo)售收金維持穩(wěn)態(tài)，5月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額28.84億元，較上月基本持平；首開(kāi)股份(600376)穩(wěn)居第三，5月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額28.1億元，較上月減少約4億元。城建發(fā)展和中國(guó)金茂的銷(xiāo)售表現(xiàn)也依舊不俗，分別以24.9億元、19.95億元躋身銷(xiāo)售額前五。整體來(lái)看，北京新房市場(chǎng)銷(xiāo)售收金出眾者多為老牌“京系”房企，如華潤(rùn)、金茂等，匠心打造的高端住宅項(xiàng)目依舊備受追捧。

（七）項(xiàng)目：棲海澐頌、中海·富華里位居成交量前二，和光煦境成交額領(lǐng)跑

從5月份北京新房成交套數(shù)TOP20項(xiàng)目來(lái)看，昌平、朝陽(yáng)、大興、房山、順義5區(qū)的項(xiàng)目成交活躍度不相上下，均至少上榜3個(gè)項(xiàng)目。海淀區(qū)的棲海澐頌、中海·富華里分別以168套、162套霸居成交TOP2，朝陽(yáng)區(qū)的和光煦境位居成交第三，5月成交148套，不難發(fā)現(xiàn)，上述3個(gè)項(xiàng)目不僅成交規(guī)模相近，價(jià)格水平也均在8.3萬(wàn)元/㎡左右。其中，棲海澐頌項(xiàng)目是國(guó)企海開(kāi)控股集團(tuán)聯(lián)袂中建壹品，繼圓眀天頌之后，打造的第二座TOP頌系作品，以北清貴重地段、濱河低密生態(tài)、自持全齡商配等優(yōu)勢(shì)，開(kāi)創(chuàng)高品質(zhì)的海淀生活。

從成交金額排行來(lái)看，和光煦境成交金額領(lǐng)先，本月實(shí)現(xiàn)14.54億元的成交額。棲海澐頌、中海·富華里緊隨其后，分別實(shí)現(xiàn)14.42億元、13.98億元銷(xiāo)售額。此外，西城區(qū)中信城由上月首位退居本月成交金額第四，實(shí)現(xiàn)11.39億元，較上月大幅減少約75億元。

二、5月北京二手住宅成交量?jī)r(jià)齊落，業(yè)主漲價(jià)信心不足

（一）成交：5月二手住宅成交繼續(xù)回落，環(huán)比降幅收窄

進(jìn)入5月份，北京二手房成交繼續(xù)回落，低基數(shù)下同比呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，但卻不及疫情前的2020年及2021年同期成交水平。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年5月北京二手住宅成交12982套，環(huán)比下降6.79%，環(huán)比降幅較上月收窄27.86個(gè)百分點(diǎn)；同比上升52.1%。從累計(jì)成交來(lái)看，2023年前5月北京二手住宅成交71846套，較2022年同期上升20.72%，較2021年同期下降20.25%。

5月北京二手房成交持續(xù)回落，一方面由于購(gòu)房者收入預(yù)期下降，入市信心仍然不足；另一方面，5月8日出臺(tái)關(guān)于對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)范鼓勵(lì)改革中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及鼓勵(lì)買(mǎi)賣(mài)雙方共同繳納中介費(fèi)，加大了購(gòu)房者的觀望情緒。另外，5月成交走低也給北京樓市傳遞一定的壓力，如果政策以及市場(chǎng)沒(méi)有積極信號(hào)發(fā)出，預(yù)計(jì)6月二手住宅成交量仍難以突破。

（二）價(jià)格：5月二手房市場(chǎng)均價(jià)小幅回落，同比漲幅持續(xù)收窄

自2021年底起，北京二手房市場(chǎng)均價(jià)大致呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，且價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)健，月度漲跌幅均不超3%。2023年5月，北京二手房?jī)r(jià)格小幅回落，同比漲幅進(jìn)一步收窄。數(shù)據(jù)顯示，2023年5月北京二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為62617元/㎡，環(huán)比下跌0.1%；同比上漲7.27%，同比漲幅較上月收窄1.37個(gè)百分點(diǎn)。

（三）調(diào)價(jià)房源：5月漲價(jià)房源占比“三連降”，較上月回落1.6個(gè)百分點(diǎn)

從漲降價(jià)房源來(lái)看，2023年5月北京二手住宅調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)房源占比為8.2%，較上月下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入3月份，市場(chǎng)回暖持續(xù)性開(kāi)始顯露不足，市場(chǎng)信心持續(xù)回落，截至本月，北京漲價(jià)房源占比呈現(xiàn)“三連降”，且占比不足1成，業(yè)主漲價(jià)信心明顯不足。

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