安全，安全！這個(gè)關(guān)鍵詞成為中南建設(shè)(000961)2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上被反復(fù)提及的核心詞。

中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含在4月26日召開的業(yè)績(jī)會(huì)上提出了2022年“安全至上，做我所能”的經(jīng)營(yíng)思路，強(qiáng)調(diào)公司要把現(xiàn)金流管理放在首要位置。

陳昱含還指出，今年將做好融資工作，包括“推動(dòng)必要融資展期、轉(zhuǎn)貸續(xù)貸，增加經(jīng)營(yíng)性貸款等專項(xiàng)授信，增加企業(yè)自由現(xiàn)金流，增厚資金安全墊，壓降短債規(guī)模，降低兌付波峰，確保剛性兌付義務(wù)如期履行”。

“大船”轉(zhuǎn)舵

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2021年，中南建設(shè)經(jīng)審計(jì)的歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)虧損33.8億元，與此前年度業(yè)績(jī)預(yù)告中披露的數(shù)字7.08億-21.23億元存在重大偏差。

對(duì)于業(yè)績(jī)預(yù)告偏差的原因，中南建設(shè)指出，其一，市場(chǎng)持續(xù)下行，公司在業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)未能完全預(yù)判，對(duì)現(xiàn)有存貨的跌價(jià)準(zhǔn)備，以及各項(xiàng)應(yīng)收款和合同資產(chǎn)的減值計(jì)提不充分；其二，公司對(duì)部分合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司收入確認(rèn)的不確定性準(zhǔn)備不足，部分預(yù)計(jì)投資收益未能確認(rèn)；其三，因疫情和市場(chǎng)調(diào)整的影響，部分竣工項(xiàng)目沒能如期交付，不能確認(rèn)收益；其四，對(duì)部分利息支出的資本化條件預(yù)計(jì)謹(jǐn)慎度不夠，導(dǎo)致費(fèi)用增加。

陳昱含坦言，無論是偏于樂觀的業(yè)績(jī)預(yù)判、對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解偏差還是實(shí)際交付的延后等等都是表象，更深層的問題是公司管理和能力上的明顯短板。她表示，感謝會(huì)計(jì)師事務(wù)所的嚴(yán)苛把關(guān)，讓年報(bào)以更謹(jǐn)慎、更保守的態(tài)度擠出水分，呈現(xiàn)更真實(shí)的業(yè)績(jī)面貌。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，陳昱含深入反思了過去公司發(fā)展思路的偏差，其表示：“以往重規(guī)模、輕利潤(rùn)、輕資金的經(jīng)營(yíng)取向還未得到根本扭轉(zhuǎn)，利潤(rùn)和現(xiàn)金流管理亟待加強(qiáng)，審慎經(jīng)營(yíng)任重道遠(yuǎn)。”

此外，在高增長(zhǎng)階段由于缺乏審慎經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，導(dǎo)致一些項(xiàng)目地價(jià)偏高，從而形成了大額虧損和減值計(jì)提。這也是中南建設(shè)反思的重點(diǎn)之一。

事實(shí)上，不僅是中南建設(shè)，房企盈利能力下滑成為普遍狀況。據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2021年銷售額排名前50的房企中，超九成毛利率出現(xiàn)了同比下滑。克而瑞地產(chǎn)研究院認(rèn)為，近兩年，不少房企在2017年、2018年獲取的高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，在市場(chǎng)整體下行、部分城市限價(jià)趨緊的背景下，這部分高地價(jià)項(xiàng)目的結(jié)算利潤(rùn)率水平處在行業(yè)較低水平。

痛定思痛，中南建設(shè)這艘大船迎來了必須要轉(zhuǎn)向的時(shí)刻。陳昱含也表示，摒棄以往規(guī)模為大的思路，進(jìn)行“瘦身”減重，聚焦主業(yè)，同時(shí)保證現(xiàn)金流安全。

“瘦身”出清

在深入反思后，中南建設(shè)也“修枝剪葉”，進(jìn)一步聚焦主業(yè)。

陳昱含表示：“從能力和財(cái)務(wù)表現(xiàn)兩方面審視公司旗下業(yè)務(wù)布局，以‘做我所能’方針實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)聚焦，通過業(yè)務(wù)和資產(chǎn)出清減輕經(jīng)營(yíng)負(fù)荷，擴(kuò)大核心業(yè)務(wù)安全邊界。去年以來中南建設(shè)已完成14個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓；地產(chǎn)和建筑業(yè)務(wù)區(qū)域分別由2021年初的19個(gè)、15個(gè)分別減少至當(dāng)前的8個(gè)、8個(gè)。”

也就是說，未來，中南建設(shè)的思路將轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶《馈保辉佟柏澊笄笕薄Ｄ壳埃心辖ㄔO(shè)以房地產(chǎn)開發(fā)和建筑為兩大主業(yè)，這也是其發(fā)展模式的優(yōu)勢(shì)，未來也將更聚焦這兩大主業(yè)。

中南建設(shè)未來將更聚焦房地產(chǎn)開發(fā)和建筑兩大主業(yè)。圖為中南建設(shè)打造的南通CBD。

對(duì)于上述兩大業(yè)務(wù)的發(fā)展，中南建設(shè)董事長(zhǎng)陳錦石在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“一是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)適度瘦身，調(diào)整結(jié)構(gòu)；二是建筑業(yè)務(wù)要穩(wěn)，這些工作近段時(shí)間已經(jīng)開始全面行動(dòng)。在上市公司之外，中南集團(tuán)也在積極調(diào)整，希望把企業(yè)做長(zhǎng)做穩(wěn)。”

同時(shí)，在吸取過往高增長(zhǎng)時(shí)期拿地價(jià)格偏高的教訓(xùn)之后，在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)方面，中南建設(shè)對(duì)投資布局和拿地成本進(jìn)行審慎把控。2021年，中南建設(shè)新增項(xiàng)目45個(gè)，新增規(guī)劃建筑面積752萬平方米；報(bào)告期內(nèi)新增項(xiàng)目成本平均地價(jià)約3837元/平方米，同比下降23.5%，平均銷售價(jià)格13439元/平方米，同比上升1.2%，兩者之間的價(jià)格差或?qū)槲磥砝麧?rùn)提供保障。

安全底線

和目前其他因在公開市場(chǎng)上無法償還到期債務(wù)而出險(xiǎn)的房企不同，中南建設(shè)目前在公開市場(chǎng)上尚無違約。去年四季度以來，中南建設(shè)多筆公開市場(chǎng)債券如期兌付，并有回購境外債券的動(dòng)作。

面對(duì)市場(chǎng)的沖擊，即使在年度利潤(rùn)虧損的高壓下，中南建設(shè)2021年仍實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入1446.7億元，同比增加12%，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）的6.0倍；年內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~167.7億元，連續(xù)四年保持正值。

對(duì)于即將到來的償債高峰期，中南建設(shè)表示，截至目前，今年僅有6月和12月合計(jì)本金14.22億元境內(nèi)外債券到期兌付，而公司在手貨幣資金高達(dá)224億元，公司償債保障度高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

同時(shí)，在同梯隊(duì)房企中，中南建設(shè)更是連續(xù)保持著有息負(fù)債與年度經(jīng)營(yíng)規(guī)模比值處于行業(yè)最低水平的紀(jì)錄。年報(bào)顯示，截至2021年末，中南建設(shè)有息負(fù)債622.8億元，比2020年末減少176.3億元；總負(fù)債率88.37%，凈負(fù)債率93.16%；公司總體負(fù)債中合同負(fù)債及相關(guān)待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅合計(jì)1482.7億元，占公司全部負(fù)債的45.60%。

中南建設(shè)在年報(bào)中指出，短期的虧損并不影響現(xiàn)有項(xiàng)目的情況，也不改變團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)模式；有關(guān)情況僅是市場(chǎng)快速調(diào)整后的短期反應(yīng)，相信隨著市場(chǎng)恢復(fù)，公司進(jìn)一步提高運(yùn)營(yíng)效率，加之已售未結(jié)算資源的更多結(jié)算，公司將盡快恢復(fù)盈利。

新京報(bào)記者 徐倩

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