業界人士認為，“帶押過戶”政策能夠降低交易成本，對供需兩端均有益，但對價格直接影響不明顯。

“帶押過戶”再添一城。

(資料圖片)

第一財經記者23日從微商銀行合肥某支行處了解到，昨日建設銀行(601939)(5.620, 0.05, 0.90%)合肥分行已出現“帶押過戶”成功案例，微商銀行也正在研究相關工作，但具體何時落地，尚不清楚。

隨后，記者問詢當地建設銀行，一名某支行工作人員告訴記者，該消息屬實。建設銀行確實可以辦理相關業務。

除合肥外，截至目前，全國已有廣州、深圳、南京、蘇州、西安、濟南等多個熱點一二線城市出臺“帶押過戶”新政或已實際執行。

買方成本、風險降低了嗎？

“帶押過戶”是指存在抵押的房產要上市交易的，無需先行還清貸款，即可實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進在接受第一財經采訪時稱，“帶押過戶”政策在熱點一二線城市率先施行，能夠促進二手房市場交易量的提升，進一步暢通二手房置換改善鏈條，促進市場改善性需求的釋放。

但他同時也提出，新交易模式落地后，更多是縮短交易時間，確保交易安全，但從交易成本上來看，未必帶來明顯改善，甚至一些環節上的限制可能增加購房成本，該政策仍有優化空間。

廣東華商律師事務所律師周爭鋒則告訴記者，“帶押過戶”之所以備受市場青睞，是因為免除了此前二手房交易中“贖樓”帶來的擔保費用和風險。

他解釋稱，一直以來，二手房交易市場中的“買方還清賣方尾款”現象始終存在，這主要涉及擔保公司為買受人提供的一種“贖樓”服務，俗稱“一筆款贖樓”。

具體而言，在該種交易方式下，買賣雙方簽訂買賣合同之后，買家找擔保公司給自己的按揭貸款提供擔保，向銀行申請按揭貸款，然后用自己申請的按揭貸款，還出賣人的銀行欠款，出賣人贖樓成功解除抵押登記以后雙方遞件過戶，過戶以后買家再抵押給銀行。

“實際上，這就是一種買家先給錢后過戶的交易模式，買方風險更大，時常會引發糾紛案件。”周爭鋒舉例稱，比如，當買家幫助出賣人“贖樓”成功后，出賣人的房子被第三人查封或出賣人將房產另行出售，買家將會背負嚴重的債務，擔保公司給買家提供的擔保，也會承擔相應的擔保責任。

“帶押過戶”模式則避免了“贖樓”環節。周爭鋒稱，“帶押過戶”是在出賣人的貸款尚未還清的情況下，銀行先把房子過戶給買受人。等買受人辦理新的抵押以后，再用買受人的按揭貸款結算此前出賣人的抵押欠款。

對于前述“第三人查封”帶來的額外交易成本和時間支出，在多地“帶押過戶”新政也提出了針對性的解決方式。

比如，濟南市在帶抵押過戶流程中推出了買賣的預告登記和抵押權預告登記兩個預告登記模式，以確保各個流程的無縫銜接。“該模式下，買賣雙方可依據法律預告登記對抗查封。”周爭鋒稱。

此外，由于“帶押過戶”是以買方名義設立新的抵押貸款，新貸款利率一般按現行利率執行，周爭鋒稱，這在當前多個熱點城市商貸利率不斷下調的背景下，對于購房者而言，購房成本可能會有所降低。

不過，徐躍進提出了一點憂慮。他表示，目前，部分城市“帶押過戶”政策執行中還可能存在諸多限制，比如，買賣雙方貸款銀行需為同一家或買方貸款須為純商貸等，這些限制有可能會增加購房成本，政策執行細則仍待完善。

熱點城市為何先試現行？

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，多地推出“帶押過戶”二手房交易模式的背后，是近期以來多地二手房交易下降，跌幅甚至大于新房市場的現況。

貝殼研究院最新監測數據顯示，8月份，重點50城二手房市場活躍度較上月有所減弱，超七成城市二手房成交量環比下降。另據國家統計局數據，8月份，一線二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；二線城市二手住宅銷售價格環比跌幅擴大0.1個百分點，為-0.3%。

“二手房交易的不景氣，會對穩定市場預期和縮短換房周期造成較大沖擊。”李宇嘉稱。

截至目前，出臺“帶押過戶”新政的多為熱點一二線城市，徐躍進稱，主要有兩方面原因：其一，與三四線城市相比，熱點一二線城市二手房市場規模相對較大，二手房市場對整體房地產市場的影響更大；其二，熱點一二線城市房地產市場的運轉更依賴二手房置換改善鏈條，很多家庭需要將現有住房出售后再購買改善的住房。

此外，李宇嘉還提到，目前，在廣州等熱點城市，新房供應存在高房價、大戶型化、豪宅化等趨勢，小戶型、總價可控的二手房是新市民上車和扎根的主要選擇。基于此，熱點城市推出“帶押過戶”的迫切程度會更高。

隨之“帶押過戶”交易模式的落地，二手房市場的掛牌量或將增加，如果當地市場短期承接力有限，二手房價格是否面臨挑戰？

中國城市經濟學會房地產專委會主任、中國區域科學協會副理事長王業強認為，掛牌量的增加必然會影響二手房市場的短期價格，這屬于正常的市場價格行為。“但二手房價最終取決于樓市的整體狀況。隨著樓市調控政策的不斷優化和市場信心的逐漸恢復，熱點城市的二手房市場價格預計會率先回暖。”

徐躍進則認為，“帶押過戶”政策能夠降低交易成本，對供需兩端均有益，但對價格直接影響不明顯。要想進一步激活二手房交易市場，還需要從降低交易門檻和成本的角度出臺相關政策。

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