地產財富會

業主半價賣房遭堵門

政策放寬房企說“泛不起水花”

【資料圖】

半路殺出的程咬金們還要求必須全款

一個個咋都不按套路出牌呢？

2022-9-23

秋分已至，晝夜均分，陰陽協調。

今天是一年中最平衡的一天。

但廣州樓市的某種平衡，卻在最近一番又一番的博弈中，迎來新考驗。

業主半價賣房

遭鄰居堵門討說法

前不久，位于廣州增城區的保利中航城二期項目的業主黃先生決定不等了，在堅持一年后，他狠心將房價一次性降到位，鐵了心要出手手上的四套房源。

其96平方米的一套復式三居房子，在二手房平臺上掛牌總價是123萬，單價1.28萬/平方米，遠低于其購買價近2萬元/平方米，相比于此前該項目的售價2.5萬—3萬元/平方米，這一價格近乎腰斬。

保利中航城二期在貝殼掛牌的部分房源截圖

咱賣房就賣房，這位業主降價是幾個意思？

很快，小區的其他多位業主跑來堵門討要說法：

“黃先生行為嚴重干擾了小區的成交價格，與業主們投資升值的出發點不符。”

同是“炒房”淪落人，何苦為難自己人？

黃先生也很無奈，手上一摞房本，又趕上環境不好，資金鏈點吃緊，只得拋掉一些房產來回籠資金。

壁虎在遇到危險的時候知道斷尾，人在遇到危險的時候要懂得割肉。

隨后，買家按要求付的全款，這套房子以113萬成交，折合單價僅有1.17萬/平方米。

黃先生也以一己之力刷新了中航城二期二手房成交最低單價。

當天前后，他一共賣掉了四套房。

除了賣掉保利中航城二期的兩套房子之外，黃先生還以100萬元出頭的價格，賣掉了附近小區的兩套房子。

有人算了下：

4套房，虧了200多萬。

虧錢就夠扎心了，但萬萬沒想到——

這年頭賣房，業主還要同鄰居博弈。

漲不動、賣不動

房企對政策放寬無感

除了業主和鄰居的博弈，廣州樓市還面臨著新一輪政策和市場的博弈。

幾天前，有消息傳出：

廣州或對新樓盤備案價政策進行調整,即“一房一價”由原來按樓棟限價浮動線從上下限6%,調整至上限10%和下限20%,總體價格可控幅度增至30%。

有本地開發商說，已收到相關消息。

此次限價上線微調，下限調整幅度明顯更大，直接放寬到20%，如果消息為真，這傳遞了什么信號呢？

在地產財富會看來至少傳遞了兩個信號：

第一是漲不動，第二是賣不動。

根據國家統計局的《70城房價指數》報告：

廣州房價漲價峰值出現在2021年4月到2021年8月，同比漲幅達到10個百分點左右；隨后漲幅一路收窄，8月份已經降至0.3個百分點。

對于購房者來說，這早已超過虧損點了，僅前期交易所產生的契稅和利息就已遠遠超過賬面漲幅。

重要的是，廣州樓市在8月遭遇首次新房房價和二手房房價同時下跌。

8月份廣州新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，較上月回落0.5個百分點；二手住宅銷售價格環比下降0.1%，較上月回落0.2個百分點。

雖然跌幅不大，但至少意味著，廣州房價已經轉為了明跌。

所以，即便這次10%的限價上限看看就好，市場房價很難有這個漲幅了，準確說廣州的房價已經漲不動了。

過去漲價去庫存，但現在，作為一線城市的廣州，不僅漲不動，還陷入賣不動的尷尬處境。

今年前8月，廣州一手住宅僅成交49608套，同比大降31.6%。從單月成交同比角度看，除6月份一手成交出現同比“超車”外，今年有7個月份均處在同比下跌的狀態。

進入9月這種情況并沒有好轉。盡管廣州樓市今年中秋假期各種促銷，甚至在8月還下調落戶門檻，本科學歷、社保在保即可落戶，但現實的成交量仍十分慘淡。

中指研究院數據顯示，廣州2022年中秋假期（9月10日-9月12日）新建商品住宅共成交4萬平，成交面積較上年中秋假期（9月19日-9月21日）下降了56%，是四大一線城市中同比降幅最大的。

現在廣州樓市去化有多難，看一看房企今年1-8月在廣州的銷售數據最為直觀。

2022年1-8月，廣州房企銷售業績超百億的僅有越秀、保利、萬科、時代中國4家，而2021年1-8月，銷售額超百億房企達9家。

房企在營銷策略上的變化也能側面反應廣州樓市的艱難。

過去，廣州一般只有非核心板塊的非標桿樓盤，因為位置不好，產品不行，去化差，為了能出貨回籠資金，才會開渠道。

但現在，那些位置好的，產品好的，不愁賣的網紅盤，也紛紛不惜成本下場搶客。

比如保利天匯和天河壹品，雖然產品位置都不差，也開過一段時間的渠道。還有今年的萬科城市之光，這個黃埔樓市當之無愧的帶頭大哥，最近也把渠道給開了。

強如保利、萬科這類頭部房企、優質項目都頂不住廣州樓市暴擊，更別說其他房企和一些競爭力本身就差的項目了。

另外，廣州樓市的庫存和去化也不容樂觀。

根據克而瑞統計，截至8月末，廣州全市廣義庫存超5000萬平方米，在四個一線城市中同樣居首，潛在庫存風險依舊較大。

所以政策把限跌下限調整為20%，本質上是政策跟市場博弈的結果：

很大程度上是因為真的賣不動了，政策必須“開口子”，而且在這個節點調整放寬限跌下限，能夠給足房企定價權，為接下來的“銀十”做鋪墊。

一位廣州房企負責營銷的人士說：

“今年的‘金九銀十’，不能說沒有，應該說是泛不起水花。”

但最難的事是，明明前戲和鋪墊都做好了，但另一半的信心卻“萎”了。

歸根結底，廣州樓市政策和市場的博弈最終會取得什么結果，不僅要看政策空間和力度，還得看匹配度、顆粒度，怎么調動房企和購房人積極性，才是問題的關鍵。

政策支持還在加碼

市場不按套路出牌

大自然的平衡之道是一種經世致用的智慧，拿到樓市來用，這么多年來效果一直很好。

一直以來，廣州跟其他城市一樣，因城施策，有的放矢，整體追求平穩平衡。

“全款往里走，三成不要堵門口”。去年，在廣州樓市曾掀起一波樓市熱，當時很多房企還在挑客，甚至要求全款。

去年在不到半年的時間里面，廣州的二手房房價平均漲幅都在20%到30%之間，個別的小區房價漲幅更是超50%。

隨后，人才限購，一二手限價，信貸收緊等政策接連出擊，購房者、投資客的消費積極性減弱，庫存去化周期被拉長，開發商回款困難，火熱的樓市被死死拿捏住。

所以，廣州樓市現在降溫，也是因為去年廣州市場熱度太高了。

這也是為什么，短短一年時間，市場冰火兩重天，“黃先生們”加速賣房離場。

2021年，廣州二手房掛牌數量不過8-9萬套左右，而截至8月初，該數據高達11.5萬套。

此外，廣州中原研究發展部監測數據顯示，今年7月，廣州業主報價指數下跌至25%—30%區間，近七成盤源出現降價行為。

9月21日，人民銀行廣州分行近日向轄內各中心支行及銀行機構發布《關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知》。

核心是進一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，讓二手房交易環節更快更便捷。

其實，還有一點是——提振具有風向標作用的二手房市場。

但現在不比過去，以前廣州樓市的冷熱平衡可能很容易用政策來調節；現在市場筑底，信心受挫，政策作用和威力大減，平衡的難度系數直線攀升，要花的代價精力是巨大且持久的。

況且，還有像黃先生這樣不僅賣得急，還要求必須全款的賣家來“砸盤”。

同時，需要各單位特別注意的是，您的鄰居正在火速趕往您的賣房現場。

哎！一個個咋都不按套路出牌呢？

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