觀點(diǎn)網(wǎng)深鐵集團(tuán)成為本次深圳土拍“贏家”，60.38億元拿下坪山3宗地塊，華潤(rùn)、招商均有落子。

從結(jié)果上看，仍以國(guó)資為主力。

9月28日，深圳2022年第三次集中供地落下帷幕，本次土拍共供應(yīng)7宗地塊，總出讓面積49.50萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積122.10萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)117.97億元。最終本次土拍6宗地塊成功出讓，1宗流拍。其中2宗觸頂，1宗進(jìn)入搖號(hào)，總收金106.38億。

(相關(guān)資料圖)

從拿地企業(yè)來看，深鐵集團(tuán)在此次土拍中收獲頗多，獲取3宗土地，拿地總建面39.96萬(wàn)平方米，總拿地金額60.38億元，占總成交金額的56.75%。

招商蛇口、華潤(rùn)置地也各有所獲，拿地企業(yè)中均為國(guó)央企為主，另外坂騰發(fā)展在此次土拍中以封頂價(jià)3.47億元競(jìng)得龍華一宗宅地。

深鐵繼續(xù)擴(kuò)儲(chǔ)

此次深圳二輪土拍中，寶安A208-0991宗地、龍華A922-0824宗地、光明A629-1340宗地、坪山G13305-0045宗地4塊宗地均采取“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則掛牌出讓。

其中，龍華A922-0823宗地的方案設(shè)計(jì)需征求龍華區(qū)重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)推進(jìn)中心意見。坪山G14306-8011宗地、坪山G14306-8012宗地全部位于軌道14號(hào)線安全保護(hù)區(qū)，并進(jìn)入軌道19號(hào)線規(guī)劃控制預(yù)警區(qū)內(nèi)。

此次深鐵集團(tuán)率先拿下的坪山坑梓對(duì)的兩宗相鄰地塊G14306-8011、G14306-8012，都屬于深圳地鐵14號(hào)線昂鵝車輛段上蓋綜合開發(fā)地塊。在今年5月，昂鵝車輛段消防驗(yàn)收通過，意味著昂鵝車輛段具備入駐和辦公條件。

深圳地鐵14號(hào)線昂鵝車輛段占地面積約40.73萬(wàn)平方米,是目前亞洲范圍內(nèi)最大體量的地鐵車輛段，項(xiàng)目的功能定位為蓋下線網(wǎng)大架修基地和上蓋物業(yè)開發(fā)綜合利用的一體化開發(fā)綜合體。項(xiàng)目完成后，蓋下線網(wǎng)大架修基地將實(shí)現(xiàn)地鐵全線網(wǎng)大架修、地鐵列車相關(guān)維修檢查、G0A4級(jí)自動(dòng)化無人駕駛、辦公住宿等功能；上蓋物業(yè)將實(shí)現(xiàn)集商業(yè)、辦公、住宅等功能的大型商圈。

回看地塊本身，雖然兩宗地塊均為底價(jià)成交，但坪山G14306-8011的32.92億元價(jià)格也成為了本次深圳土拍中成交價(jià)格最高、面積最大的地塊。而G14306-8012在本次土拍中，面積僅次于前者。

本次土拍還規(guī)定，兩宗地塊普通商品住房平均銷售價(jià)格不高于3.53萬(wàn)/平方米；安居房平均銷售價(jià)不高于1.76萬(wàn)/平方米，最高銷售價(jià)格不高于1.85萬(wàn)元/平方米。

值得一提的是，去年深圳第三批集中供地共推出11宗地塊，深圳地鐵以178.51億元總價(jià)拿下其中5宗，正積極成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要參與者。

站城一體化開發(fā)收入一直是深圳地鐵營(yíng)業(yè)收入的主要來源，站城一體化業(yè)務(wù)為集住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體的城市綜合體，主要包括住宅、商業(yè)和保障房項(xiàng)目。

今年上半年，深圳地鐵在該項(xiàng)業(yè)務(wù)中營(yíng)收86.08億元，較去年同期增長(zhǎng)319%，營(yíng)業(yè)成本36.08億元，毛利49.28億元，毛利率為57.25%。

今年6月，深圳市地鐵集團(tuán)有限公司以底價(jià)11.27億元競(jìng)得南山區(qū)粵海街道商業(yè)用地，在8月第二批供地中，深圳地鐵聯(lián)合體也有落子。

考慮到昂鵝車輛段的區(qū)域綜合開發(fā)效益，深圳地鐵的此次布局給人一種“意料之中”的感覺。

隨著行業(yè)深入調(diào)控狀態(tài)，對(duì)于深鐵集團(tuán)來說在駕馭類似昂鵝車輛段這種體量大、難度高的TOD項(xiàng)目時(shí)，具體資金優(yōu)勢(shì)以及相關(guān)項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)。

華潤(rùn)再落一子

在本次土拍中，華潤(rùn)以觸頂價(jià)27.5億元落子寶安，競(jìng)得地塊與目前在售的潤(rùn)峯云上府僅隔一條馬路。

該宗地起價(jià)為23.92億元，另需初始配建公共租賃住房建筑面積1.14萬(wàn)平方米，競(jìng)企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積2.28萬(wàn)平方米，宗地建成后，商品住房平均銷售價(jià)格不高于4.79萬(wàn)元/平方米。

華潤(rùn)置地憑借自身暢通的融資渠道與充沛的在手現(xiàn)金尋求逆勢(shì)擴(kuò)張，李欣在中期業(yè)績(jī)會(huì)中也曾表示：“公司積極搶抓市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，該出手時(shí)就出手。”

今年8月，華潤(rùn)置地在深圳第二批集中供地中以106.6億元權(quán)益拿地金額拿下4宗地塊（其中一宗為聯(lián)合拿地）。同時(shí)，還在東莞、西安、濟(jì)南等城市亦積極拓儲(chǔ)。

截至8月末，華潤(rùn)置地新增全口徑土儲(chǔ)495.13萬(wàn)平方米，新增權(quán)益土儲(chǔ)455.8萬(wàn)平方米，拿地權(quán)益金額為708.7億元，新增貨值940.8億元。

回看本次土拍結(jié)果，與前兩次拍地情況類似，仍舊沒有民企現(xiàn)身。其中，深鐵集團(tuán)拿地3宗、華潤(rùn)拿地1宗、招商蛇口(001979)1宗，而坂騰發(fā)展背后也是中國(guó)東方資管的身影。

7宗總出讓數(shù)量，在近兩年深圳集中供地中，僅高于去年第一批次。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，去年深圳土拍的第一二三批次中，分別供應(yīng)地塊6宗、22宗、11宗，今年土拍前兩次供應(yīng)地塊也分別有8宗和16宗。

但是本批次地塊限售價(jià)有所上調(diào)，為房企釋放一定的利潤(rùn)空間。

以華潤(rùn)置地?cái)孬@的寶安A208-0991宗地為例，宗地建成后商品住房平均銷售價(jià)格不高于4.79萬(wàn)/平方米，相較于一路之隔的潤(rùn)峯云上府可售毛坯限價(jià)4.57萬(wàn)元/平方米，微調(diào)了近2000元每平方米。

本批次供地的7宗地塊主要分布于龍華、光明和坪山等區(qū)，且住宅屬性中安居房比例較高。雖然有所提價(jià)，但今年深圳樓市分化情況較為明顯，豪宅市場(chǎng)火熱，剛需市場(chǎng)趨于冷靜。

從銷售指導(dǎo)價(jià)上看，僅1宗地塊商品房銷售指導(dǎo)價(jià)不高于5.36萬(wàn)元/平方米，可見本輪供地直指剛需市場(chǎng)。

標(biāo)簽： 深鐵集團(tuán)