文/樂居財經 楊宏彬

要說東莞當下最熱門的樓盤，非華潤松潤府莫屬。

在開啟購房意向登記后，松潤府在5天內，便獲得454組購房者的認購，而房源僅有170套，可見項目火熱程度。

(資料圖)

一面是項目的炙手可熱，而另一面華潤也在為該項目引入合作方，更好的完成項目的開發以及共同分享成果。

11月7日，據全國產業行業信息化綜合服務平臺消息，東莞市松潤房地產有限公司（下稱“東莞松潤”）擬募集資金，對應增資后股權比例的20%，信息披露結束日期為2022年12月2日。

東莞松潤正是華潤松潤府的開發主體，公司成立于今年9月，注冊資金1000萬元 ，深圳市潤投咨詢有限公司是其唯一股東，而該公司為華潤置地全資子公司。

截至2022年9月30日，東莞松潤資產總計為46.99億元，負債總計為46.99億元，營業利潤、凈利潤為0。

據披露，東莞松潤擬募集資金金額擇優確定，擬募集資金對應持股比例或股份數為20%，增資達成的條件為征集到1家符合條件的投資方，募集資金主要用于項目地塊的開發建設和歸還前期股東借款。

本次增資完成后，東莞松潤擬增加注冊資本250萬元，至1250萬元。

除了東莞松潤府項目，此前華潤置地還試圖為成都、北京、深圳等多個城市的項目引入投資方，增資比例最高的達49%。

不僅如此，在房地產代建等輕資產興起的浪潮下，華潤置地分拆旗下保障房資產、試水保障房REITs，并頻繁將旗下商業資產進行資產證券化融資，“向輕”、“減重”意圖明顯。

多項目“引資”

8月30日，東莞第三批集中供地正式開拍。在經歷了19輪的激烈角逐，華潤將松山湖玉蘭路與蘭香路交匯處西南側地塊收入囊中，成交價45.6億元，這一價格刷新了東莞總價榜TOP7。據了解，地塊面積約59796.22平方米，規劃用途為城鎮住宅用地、商服用地。

拿下地塊兩周后，華潤火速完成備案：項目備案名為“松潤府”，總投資達83.6億。

此外，備案信息顯示，松潤府項目總建筑面積29.23萬平方米，計容建筑面積20.93萬平方米，共規劃有13棟住宅樓，2層地下室，另配有幼兒園、社區服務站、文化活動室、老年人日間照料中心、社區健康服務站等配套設施。

從項目規劃的投資額來看，想要拿下這20%的股權，投資方后續或許至少要拿出16.72億元的資金，但目前仍具備這個實力的房企，恐怕是不多了。

實際上，華潤想要引入合作方的項目并不僅僅是這一個。9月份時，其還試圖為成都、北京、深圳的項目尋找增資方。

9月21日，據北京產權交易所信息顯示，華潤置地擬為成都潤澤蓉東房地產開發有限公司（下稱“成都潤澤蓉東”）尋求增資方，增資完成后，原股東持股比例51%，新股東持股比例49%。募集資金同樣主要用于項目地塊的開發建設和歸還前期股東借款。

據了解，成都潤澤蓉東房持有成都市龍泉驛區十陵街道約60畝純住宅用地。該地塊為華潤置地于2022年7月12日競得，容積率2.0，成交樓面價11500元/㎡，目前該地塊已取得建設工程規劃許可證和建設用地規劃許可證。

9月22日，華潤置地為北京潤實置業尋求增資方，擬募集資金對應持股比例或股份數49%。披露信息顯示，北京潤實置業有限公司成立于2022年3月4日，注冊資本1億元，負責開發建設長安潤璟項目。該項目占地面積16392平方米，均價74800元/㎡。

9月29日，華潤置地為潤商房地產實施企業增資，擬募集資金對應持股比例或股份數49%。截至9月30日，潤商房地產資產均為負債，數額9.07億元。

資產證券化頻頻

華潤置地頻頻為項目尋求增資，引入投資方合作開發項目，“向輕”、“減重”的意圖明顯。實際上，作為國內持有投資物業最多的開發商之一，華潤置地近來多次對旗下資產開展了資產證券化的嘗試。

這一點，華潤置地CFO郭世清就曾表示，如果政策放開，華潤置地會把一些合適的資產放到公募REITs市場里去。然目前的國內市場，對商業地產的公募REITs尚有待開放。這并沒有難倒華潤置地。

此前北京產權交易所10月披露，華潤置地（北京）掛牌擬轉讓北京華潤新鎮置業100%股權，轉讓底價為33.93億元，持有的主要資產為北京清河萬象匯。這是華潤置地對類REITs的一次嘗試。

據華潤方面透露，其擬向深圳證券交易所申請北京清河萬象匯購物中心的證券化融資，本次掛牌是根據國資要求進行的披露。證券化融資后，將繼續由華潤置地及萬象生活負責北京清河萬象匯購物中心的商業管理，商戶存續租約繼續履行，項目運營保持穩定。

2005年拿地、2011年開業，再到2020年正式由華潤五彩城升級為清河萬象匯，該項目經過11年的運營，在當地已經成為不錯的商業資產。財務數據顯示，2022年前8個月，華潤新鎮置業實現營收2.23億元，凈利潤330.8萬元；截至期末的總資產約為34.94億元，凈資產約為15.48億元。

與北京清河萬象匯一樣，在更早的6月，華潤置地還作價20.8億元將杭州蕭山萬象匯轉讓予中信證券(600030)，以此為資產發行類REITs項目，項目儲架規模80億元，首期發行規模20.8億元。

蕭山萬象匯也是一個穩定經營的項目。根據此前披露的財務指標，今年前3個月，蕭山萬象匯營業收入為5862.4萬元，營業利潤1631.5萬元，凈利潤1224.34萬元，資產總計15.97億元。

目前國內商業地產領域由于尚未開放公募REITs的發行，最為常見的證券化融資工具有兩種，包括CMBS和類REITs。除了發行上述的類REITs，華潤置地也頻頻涉足CMBS領域。

近段時間以來，華潤置地多次發行商業地產資產證券化產品，總發行規模約251.82億元。包括20.8億元的華潤置地萬象1期資產支持專項計劃、30億元北京華潤大廈資產支持專項計劃、21億元的沈陽鐵西萬象匯資產支持專項計劃、45億元的重慶萬象城資產支持專項計劃等。

這些以商業物業租金為底層資產的資產證券化計劃，不僅實現了商業物業的價值最大化，提高投資回報率，也更好地滿足了開發商對商業資產現金流的需求，降低投資的風險。

已嘗鮮公募REITs

值得一提的是，在面臨銷售低迷、融資日漸艱難、資產減值等重重困境之下，房企的資金問題有待解決。而 REITs作為資產良性投資循環的重要金融工具，因而被寄予厚望。

2021年6月，國內首批基礎設施公募REITs正式推出，此后隨著各地加大對基建等重大項目的金融支持，基礎設施REITs的試點范圍逐步擴大，公募REITs市場持續升溫，成為資本市場的新寵兒。

Wind統計數據顯示，截至2022年11月2日，二級市場上公募REITs的20只產品上市至今的平均漲幅達到了27.74%。在三季度中，14只公募REITs中有11只業績實現盈利，不少新產品甚至獲得了巨資認購。

而在該領域，華潤置地已成為首先試水的房企。今年9月22日，華潤擬分拆旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎設施類公募REITs上市。

該REITs項目（即：華夏華潤有巢REIT）由華潤置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司、中信證券、華夏基金三者聯合推出。底層資產為有巢深圳旗下位于上海市松江區的兩個保障性租賃住房，即泗涇項目和東經濟區項目。

11月1日，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT獲得了證監會的發行批文，這筆公募REITs將募資人民幣11.2億元。

政策對租賃房的支持，讓保障性租賃住房REITs一度爆火。

在華夏華潤有巢REIT之前，8月16日，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT三只保租房REITs產品正式公開發售。其中，紅土深圳安居REIT擬認購數量總和為186.241億份，為初始網下發售份額數量的133.03倍，刷新公募REITs網下詢價認購倍數新紀錄。

8月31日，三只首批保障房REITs項目開啟同步上市交易，發行規模總計37.97億元。開盤之后，三只產品全部一字漲停。

隨著國內基礎設施公募REITs的推進，多位業內人士預期，商業地產預計也能夠在2-7年內實現REITs上市。屆時，已經在保租房REITs領域有所作為的華潤置地，或還將最先受益。

數據顯示，至2022上半年，華潤置地經營性不動產公允值達到2224億元。該公司最早在2018年涉足住房租賃領域，并創立長租公寓品牌“有巢”。

目前，華潤置地“有巢”系列品牌已形成 “有巢公寓”、“有巢公館”、“有巢公邸”及“有巢新城”四大產品線，入駐城市16個，管理房源5.5萬間。其中，在營房間數2.2萬間，儲備房間數3.3萬間。

上半年，華潤置地生態圈要素型業務營業額76億元，增長19.4%，其中，代建代運營、長租、影業及康養業務對生態圈要素型業務的貢獻分別為94.7%、2.4%、2.0%、0.9%。

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