土地市場(chǎng)疲軟、銷售規(guī)模同比跌幅擴(kuò)大、新開(kāi)工仍有較大跌幅等現(xiàn)狀好轉(zhuǎn)仍需一個(gè)過(guò)程。

(資料圖片)

◎ 作者 / 楊科偉、姚鄭康

■■■

11月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-10月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，單月銷售和投資規(guī)模分別擴(kuò)大7pcts和4pcts至23%和16%。房屋新開(kāi)工和土地購(gòu)置面積仍同比較大跌幅，同比下降35%和53%。但也出現(xiàn)積極變化，房屋竣工連續(xù)3個(gè)月累計(jì)同比降幅收窄，10月環(huán)比上漲42%；新開(kāi)工、拿地同比降幅較9月也有一定收窄。

10月銷售面積同比降幅擴(kuò)大7.2pcts

房?jī)r(jià)降至新低、庫(kù)存年內(nèi)首增

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—10月，商品房銷售面積111179萬(wàn)平方米，同比下降22.3%；商品房銷售額108832億元，下降26.1%。兩者同比降幅較1-9月分別擴(kuò)大0.1pct和收窄0.2ptc。

單月來(lái)看，10月全國(guó)商品房共計(jì)銷售9757萬(wàn)平方米和9452億元，環(huán)比分別下降27.9%和30%，較8月面積持平微增0.5%、金額下降6.5%。二者同比分別下降23.3%和23.7%，降幅較9月擴(kuò)大7.2pcts和9.5pcts。

從銷售面積單月同比降幅再度擴(kuò)大和銷售金額單月絕對(duì)量不及8月兩方面來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)新房銷售規(guī)模仍處于下行階段。從銷售規(guī)模累計(jì)同比降幅持穩(wěn)來(lái)看，當(dāng)前銷售增速已降至歷史低位，呈現(xiàn)筑底姿態(tài)。

具體而言當(dāng)前新房銷售仍在下行、購(gòu)房情緒依舊萎靡主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

一是銷售均價(jià)再降難以促進(jìn)規(guī)模回升。10月全國(guó)商品房銷售均價(jià)為9687元/平方米，環(huán)比下降3%、同比下降1%。對(duì)比來(lái)看，近3年來(lái)本月均價(jià)僅高于2022年一季度末，9月和10月銷售均價(jià)連續(xù)下降至萬(wàn)元以下表明新一輪“降價(jià)潮”在各地展開(kāi)。從政策上來(lái)看，10月起東莞等多地也陸續(xù)調(diào)整了新房預(yù)售申報(bào)價(jià)格和網(wǎng)簽價(jià)格的下浮范圍。但從實(shí)際銷售情況來(lái)看，全國(guó)商品房銷售面積同比降幅再次擴(kuò)大、主要城市項(xiàng)目新開(kāi)盤去化率未見(jiàn)回升。

二是待售面積上升銷售去化承壓。10月末，商品房待售面積54734萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.0%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)16.6%。商品房待售面積較9月增加401萬(wàn)平方米。其中住宅待售面積增加174萬(wàn)平方米。8月起一二線核心城市集中增加住宅入市，但購(gòu)房情緒不佳下快速形成庫(kù)存。如上海2022年前10月新增商品住宅供應(yīng)870萬(wàn)平方米，主要集中于外環(huán)以外。至10月末全市商品住宅庫(kù)存472萬(wàn)平方米，同比上漲7.6%。其中外環(huán)以外商品住宅庫(kù)存402萬(wàn)平方米，同比上漲16%。

10月竣工環(huán)比漲42%，新開(kāi)工、土地購(gòu)置

同比降幅收窄9pcts和12pcts

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積888894萬(wàn)平方米，同比下降5.7%。房屋新開(kāi)工面積103722萬(wàn)平方米，下降37.8%。房屋竣工面積46565萬(wàn)平方米，下降18.7%。三者同比降幅分別擴(kuò)大0.4pct、收窄0.2pct和收窄1.1pcts。

單月來(lái)看，10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積9975萬(wàn)平方米，新開(kāi)工和竣工面積分別為8955萬(wàn)平方米和5686萬(wàn)平方米。三者同比分別下降32.6%、35.1%和9.4%，較9月分別收窄10.6pcts、9.3pcts和擴(kuò)大3.4pcts。

房屋竣工繼續(xù)發(fā)力，環(huán)比上漲、累計(jì)同比連續(xù)3月收窄。10月竣工面積較9月和8月分別上漲41.5%和17.6%，同時(shí)累計(jì)同比降幅已連續(xù)三個(gè)月收窄。當(dāng)前保交付已成為房地產(chǎn)軟著陸、恢復(fù)購(gòu)房者信心的關(guān)鍵一環(huán)。10月各地方政府再次發(fā)文確保落實(shí)“一樓一策”，多個(gè)房企也聲明全力保交樓。2年以上續(xù)建項(xiàng)目規(guī)模保持增長(zhǎng)。

房屋新開(kāi)工出現(xiàn)向好轉(zhuǎn)機(jī)，單月同比、累計(jì)同比降幅收窄。由上文可知，10月新開(kāi)工面積各項(xiàng)增速均有向好轉(zhuǎn)機(jī)，表面房企投資有筑底預(yù)期。但從絕對(duì)量來(lái)看，10月新開(kāi)工面積環(huán)比下降7.7%，低于9月和8月，仍處于歷史極低水平。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積7432萬(wàn)平方米，同比下降53%；土地成交價(jià)款6061億元，下降46.88%；二者降幅分別較1-9月持平和擴(kuò)大0.63pct。

單月來(lái)看，10月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為983萬(wàn)平方米和1037億元，二者同比下降53.1%和49.7%，降幅較9月收窄11.9pcts和5.6pcts。2022年10月，多個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行了集中土拍。從土拍熱度表現(xiàn)來(lái)看，素質(zhì)相對(duì)一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國(guó)企托底或直接遭遇流拍。

10月開(kāi)發(fā)投資額同比降16%

降幅擴(kuò)大4pcts

竣工單臂難支規(guī)模降至2年低點(diǎn)

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%，降幅較1-9月擴(kuò)大0.8pct。其中10月全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額10386億元，環(huán)比下降18.5%、較8月也降8.5%；同比下降16%，降幅較9月擴(kuò)大3.9pcts。

10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額再度降至兩年內(nèi)低點(diǎn)，僅高于2021年12月。主要有兩方面原因，一方面新房銷售仍處于下行中，疊加截至10月末房企到位資金情況沒(méi)有改善，雙通道向投資端施加負(fù)面壓力；另一方面房屋新開(kāi)工和土地購(gòu)置單月規(guī)模和增速仍在進(jìn)一步下降，“保交付”房屋竣工帶來(lái)的建安新增投資不足以支撐整體投資情況改善。

綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：

2022年10月房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步回暖，商品房銷售金額、房屋新開(kāi)工和竣工面積累計(jì)同比降幅均有收窄；但整體房地產(chǎn)下行態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。土地市場(chǎng)疲軟、銷售規(guī)模同比跌幅擴(kuò)大、新開(kāi)工仍有較大跌幅等現(xiàn)狀好轉(zhuǎn)仍需一個(gè)過(guò)程。

11月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好頗多。央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“金融16條”、擴(kuò)大“第二支箭”以及住建部等三部門發(fā)文“銀行保函”置換部分“預(yù)售資金”。連續(xù)三重金融端利好對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了有力的支持，但政策端支持力度加大傳導(dǎo)至行業(yè)銷售與投資仍需一段時(shí)間。

新房銷售方面，各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，進(jìn)一步的調(diào)控寬松對(duì)銷售表現(xiàn)的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限。當(dāng)前新房市場(chǎng)仍未解決的難題是購(gòu)房者信心與預(yù)期普遍不足，隨著后續(xù)“保交付”工作做出實(shí)際成效后，或?qū)鲗?dǎo)至新房市場(chǎng)。因此預(yù)計(jì)2022年四季度商品房銷售規(guī)模仍將處于下行態(tài)勢(shì)，同比累計(jì)降幅則將在現(xiàn)有水平持穩(wěn)。

房企拿地方面，當(dāng)前樓市下行壓力仍舊偏大，市場(chǎng)投資信心也較為低迷，受此影響，預(yù)計(jì)四季度土拍熱度也將會(huì)延續(xù)低位運(yùn)行。多數(shù)城市為完成全年供地計(jì)劃，后續(xù)至年底單月土拍規(guī)模或?qū)⑸仙?，但整體累計(jì)規(guī)模同比腰斬、底價(jià)托市等現(xiàn)狀不會(huì)改變，整體土拓投資仍將保持低活躍度。

房企施工方面，房屋新開(kāi)工規(guī)模已有筑底姿態(tài)，后續(xù)至年末將保持低位，對(duì)整體開(kāi)發(fā)投資貢獻(xiàn)有限。全力“保交付”下至年底房屋竣工規(guī)模將繼續(xù)回升，累計(jì)同比降幅也將繼續(xù)收窄。

土拓投資和建安投資難以支撐開(kāi)發(fā)投資如期回升。當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無(wú)法形成有力支撐。因此后續(xù)投資規(guī)模將維持低位，同比降幅則將在房屋竣工帶動(dòng)的弱支撐下緩慢收窄。

排版 | 鳥(niǎo)姐

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：克而瑞地產(chǎn)研究。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

標(biāo)簽：