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近一周，房地產(chǎn)重磅利好政策頻出，其中由央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，被部分研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為“堪比2014年‘930新政’”，因?yàn)橐还采婕?6條具體舉措，被簡(jiǎn)稱為“金融16條”。

“第二支箭”、“金融16條”以及“銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”等新政，究竟將給房企和整體行業(yè)帶來(lái)怎樣的影響？對(duì)于這些問(wèn)題，已出險(xiǎn)房企和優(yōu)質(zhì)房企的回答差別很大，這或許意味著新政之后房企分化格局將進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)的大出清、大洗牌、大變局時(shí)代加速到來(lái)。

出險(xiǎn)房企、優(yōu)質(zhì)房企感受大不同

央行支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的“金融16條”第一條即規(guī)定，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

過(guò)去一年，出現(xiàn)公開債務(wù)違約以及樓盤延期交付情況的多數(shù)為民營(yíng)房企，在資金上民營(yíng)房企明顯比國(guó)有企業(yè)面臨更緊張的局面。

因此“金融16條”中“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”的提法令市場(chǎng)耳目一新，民營(yíng)房企是否能迎來(lái)春天？第一財(cái)經(jīng)采訪多家民營(yíng)房企內(nèi)部人士，出險(xiǎn)房企和優(yōu)質(zhì)房企呈現(xiàn)出的觀點(diǎn)大相徑庭。

一家已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約并且進(jìn)行過(guò)數(shù)輪裁員降薪的千億房企內(nèi)部人士對(duì)記者表示：“毫無(wú)疑問(wèn)，民營(yíng)房企最困難的時(shí)刻肯定過(guò)去了。但即便政策是給力的，也要考慮到爆雷房企的現(xiàn)狀——就算金融機(jī)構(gòu)愿意給房企增信，也需要房企能拿出足夠的抵押物，而爆雷房企可能早就抵無(wú)可抵了。”

該人士認(rèn)為，資本市場(chǎng)的態(tài)度也能說(shuō)明問(wèn)題，盡管“金融16條”之后地產(chǎn)股迎來(lái)普漲，但顯然未爆雷的優(yōu)質(zhì)房企漲幅更大、漲停板更多，至11月15日地產(chǎn)股已經(jīng)出現(xiàn)分化，部分資質(zhì)不佳的房企股價(jià)大幅回落。

“行業(yè)低谷還沒(méi)有過(guò)去，而且不知道會(huì)持續(xù)多久。”華南一家爆雷房企內(nèi)部人士的觀點(diǎn)也偏悲觀。他認(rèn)為，雖然“金融16條”已在資本市場(chǎng)獲得熱烈反響，但很大程度上是一種情緒釋放，多數(shù)房企在操作層面保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。此次行業(yè)調(diào)整中，民營(yíng)房企普遍陷入困境，國(guó)有房企基本保持平穩(wěn)，反映出在資本市場(chǎng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中，民營(yíng)房企無(wú)法獲得同等待遇，此次行業(yè)調(diào)整讓金融機(jī)構(gòu)遭遇重創(chuàng)，避險(xiǎn)行為更加明顯，未來(lái)很難做到對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房企真正一視同仁。

另一家華南房企人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，政策倡導(dǎo)是一方面，政策真正落地的情況還要看金融機(jī)構(gòu)如何執(zhí)行，民營(yíng)房企在信用背書方面存在天然劣勢(shì)。“我認(rèn)為這里說(shuō)的‘一視同仁’，其實(shí)指的是優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)與國(guó)企一視同仁。”

一家至今尚未出現(xiàn)公開債務(wù)違約的兩千億級(jí)規(guī)模民營(yíng)房企則對(duì)未來(lái)樂(lè)觀得多。該房企融資業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“金融16條是很大的利好，尤其是對(duì)于目前還算穩(wěn)健的頭部民營(yíng)房企，另外目前在債券融資公開市場(chǎng)上，對(duì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企支持力度也很大，比如‘第二支箭’。”

“可以說(shuō)具有里程碑式的意義。”華南一家房企人士則給出了這樣的概括性評(píng)價(jià)，他認(rèn)為在幾個(gè)重磅政策頒布之后，可能不會(huì)再有房企爆雷的情況出現(xiàn)了。

在采訪中記者注意到，無(wú)論是出險(xiǎn)房企還是優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，都對(duì)“金融16條”中的“支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期”一項(xiàng)抱有極大期待。

具體來(lái)說(shuō)，“金融16條”要求，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自通知印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年。

“我認(rèn)為對(duì)民營(yíng)房企最有力的支持就是‘半年內(nèi)到期貸款可以多展期一年’。”前述某未違約優(yōu)質(zhì)房企融資負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。他表示該條政策主要還是優(yōu)先支持優(yōu)質(zhì)房企，且具體落地情況和效果還看后續(xù)各地如何執(zhí)行。

一家已出險(xiǎn)房企的內(nèi)部人士則表示：“對(duì)我們公司最有用的還是貸款展期這一條，因?yàn)榇饲安簧巽y行對(duì)我們抽貸、斷貸，甚至因?yàn)橛|發(fā)一些條款而要求提前償還貸款，展期談判異常艱難，以后這方面情況會(huì)好一點(diǎn)。”

對(duì)于11月14日三部門發(fā)文指導(dǎo)商業(yè)銀行向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的政策，則有房企人士表示：“對(duì)出險(xiǎn)房企的意義不大。”在他看來(lái)，政策明確規(guī)定，商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí)，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，而目前出險(xiǎn)房企普遍出現(xiàn)債務(wù)逾期、開發(fā)貸授信被限等問(wèn)題，商業(yè)銀行在出具保函時(shí)也會(huì)較為審慎。

行業(yè)大洗牌趨勢(shì)未變

盡管在微觀層面，出險(xiǎn)房企和優(yōu)質(zhì)房企的觀點(diǎn)大不相同，從整體來(lái)說(shuō)，重磅新政的連續(xù)出臺(tái)將給中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)怎樣的變化？

國(guó)信證券認(rèn)為，“第二支箭”的落地速度和額度誠(chéng)意給優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企注入強(qiáng)心針，極大提振了市場(chǎng)情緒，而央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)“金融16條”，更是堪比2014年的“930新政”，將供需兩端的想象空間充分打開，后續(xù)樓市銷售端緩慢復(fù)蘇可期，中長(zhǎng)期看，地產(chǎn)股債也已逐步渡過(guò)最艱難的時(shí)候，反彈力度可期。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜則對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，過(guò)去一年多來(lái)大部分問(wèn)題都出現(xiàn)在民營(yíng)房企身上，這與民營(yíng)企業(yè)自身資信狀況以及可依托的資源有關(guān)。這些問(wèn)題未來(lái)在政策面已大獲改善，但具體能否落實(shí)、實(shí)際效果如何，以及能否斷言民營(yíng)房企寒冬已經(jīng)過(guò)去，確實(shí)還有待觀察。

柏文喜還認(rèn)為，央行允許房企存量融資合理展期，意味著接下來(lái)房企債務(wù)展期規(guī)模會(huì)迅速攀升，開發(fā)貸和流動(dòng)資金貸款的期限都相對(duì)較短，銷售下滑首先會(huì)危及這部分貸款。此外，接下來(lái)房企在境內(nèi)的發(fā)債融資會(huì)明顯開閘放水，但符合條件的民營(yíng)房企并不多。境外債方面，由于房企美元債違約情況普遍，境外信用債市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)內(nèi)地房企基本上已經(jīng)關(guān)閉，境外地產(chǎn)美元債將很難迎來(lái)轉(zhuǎn)圜契機(jī)。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)則對(duì)記者表示，一系列政策出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講是重大的利好，這意味著三道紅線等控制房企融資政策實(shí)施近兩年后，融資政策確立了新方向。房企經(jīng)歷了行業(yè)債務(wù)危機(jī)的洗禮后，將變得更為理性，發(fā)展的目標(biāo)由過(guò)去的“高杠桿高周轉(zhuǎn)”快速擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前要活下去，這決定了未來(lái)房企的融資和投資更為理性。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平則撰文表示，新政意味著部分房企上岸了，但不是所有房企都能上岸，保的是三好生現(xiàn)金流，而不是非三好生的資不抵債，上岸的房企將重組整個(gè)行業(yè)，沒(méi)上岸的房企將被重組，從此退出歷史舞臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大洗牌、大出清、大變局。

盡管資本市場(chǎng)整體情緒高漲，但在房企層面，不少?gòu)臉I(yè)者仍對(duì)疲乏的銷售端表示擔(dān)憂。

“此次新政聚焦于融資增信，但房企不可能靠借錢過(guò)日子，正常的銷售經(jīng)營(yíng)才是生存的長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，我們其實(shí)更希望房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端能夠有起色。”一位房企人士對(duì)記者表示，銷售端除了受到限購(gòu)、貸款等政策影響，居民收入預(yù)期也是重要影響因素之一。

另一位房企內(nèi)部人士則認(rèn)為，再融資和市場(chǎng)銷售是解決房企流動(dòng)性困局的兩大核心要素，而市場(chǎng)銷售未獲明顯改善，一些城市房地產(chǎn)銷售端限制性措施依然較多，對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題是銷售困難以及因此造成的資產(chǎn)估值降低。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪于15日發(fā)表研究報(bào)告稱，一系列對(duì)房企的支持工具有望提振市場(chǎng)信心，緩解部分符合要求的開發(fā)商的流動(dòng)性壓力，房企恢復(fù)與維持債務(wù)資本市場(chǎng)融資渠道的能力以及合約銷售的回升將是重建中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的關(guān)鍵因素。

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