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導讀：個人住房貸款是銀行資產質量最優質的貸款業務之一，但今年客戶貸款買房的意愿下降，提前還房貸的人數反而增長。

作者| 第一財經馬一凡

最近因為想賣房而去銀行網點預約提前還貸的上海市民黃欣，驚訝地發現他前面排隊六七個人，都是去提前還貸的，而他則被銀行工作人員告知回家等電話，至少要排隊2-3個月。

今年下半年以來，“提前還貸”這個詞熱度越來越高，很多購房者正在積極擺脫“負翁”身份，加入提前還房貸大軍。在年輕人喜歡的應用“小紅書”上，許多人分享自己提前還房貸的思路、攻略和計算方式。

一方面是購房者因各種原因提前還貸，另一方面是銀行不愿意優質業務的貸款存量快速流失，“排隊還房貸”現象在各大一二線城市愈發普遍，在杭州的部分銀行，提前還房貸已經要排隊到明年四月份。

想提前還商貸卻被“卡住”

家住上海普陀區的黃欣（化名）近期想置換掉一套老房子，轉而去新房市場“打新”，由于老房子還剩下20多萬元的貸款本金，黃欣便來到農業銀行(601288)普陀某分行線下預約提前還貸。這筆商業貸款借于2016年，當時的商貸利率非常低，僅4.3%。

結果黃欣發現，要提前還掉這20多萬元貸款，難度超過想象。“以前我每次來個人信貸部辦業務，一起排隊的人大部分都是來辦提取公積金還房貸業務的，結果近期到農行，發現前面排了六七個人，都是辦理提前還房貸業務的。”黃欣對第一財經表示。

在排了半個多小時隊之后，黃欣告知銀行柜臺人員自己是來辦理商貸提前還貸的，工作人員則表示：至少需排隊2-3個月，到時候銀行電話通知消息，再走流程把剩余本金存入賬戶中劃扣。

一位上海資深房屋中介告訴記者，其實過去辦理提前還貸手續一點兒也不難，一般申請2-3周后銀行便會給反饋，現在從兩三周變成兩三個月，實在是因為提前還貸的人太多了。

黃欣還發現，公積金貸款和商業貸款現在在提前還貸上有很大差別。“公積金貸款提前還，跟過去沒什么差別，申請之后就能順利走流程，卡的都是商業貸款。”

黃欣認為，這主要源于公積金貸款的錢來自公積金管理中心，由公積金管理中心委托商業銀行發放，而公積金管理中心現在并不像銀行那樣卡還款額度。

杭州市民王文（化名）近期也想提前還掉部分房貸，但他的原因跟黃欣不一樣，王文是2021年年中買的房，商貸100多萬元，利率快接近6%，而現在杭州已經在執行首套4.1%的利率，整整比王文買房時低了近2個百分點，因此王文認為自己“高位站崗”了。

王文告訴記者，自己的房貸利率還不算最高，去年八九月份時，杭州首套房利率最高甚至沖上6.25%，看到今年的情況就覺得特別魔幻。“我特別想把這部分高利率房貸置換掉，如果沒法置換，我就提前用存款還一部分，不然太虧了，現在根本沒有什么好的投資渠道可以掙這么高利息。”

王文目前已經按合同正常還滿一年房貸，可以預約提前還貸，不過他經過咨詢后發現，提前還貸還需要排四個月的隊，具體何時能排到尚不明確。

除了上海、杭州，還有不少大城市有類似情況，比如北京就有市民反映某國有大行提前還款要排隊到明年3月份，而廣州則有銀行稱申請提前還貸后要等30至40天左右。

“提前還貸潮”原因多樣

回想去年年初，上海還是房貸發放余額不足、購房者需要等待三四個月的情況，而到今年下半年已經變成房貸一兩周就放款、提前還貸反而要排隊，反轉來得猝不及防。

銀行為何不愿意即時批準提前還款？上海某頭部中介相關負責人告訴記者：“銀行每個月也有額度限制，現在申請提前還貸的客戶大幅增長，只能花完當月額度以后就把客戶排到下個月，尤其是國有大行，年底要保住貸款存量，壓力很大。”

根據半年報統計，今年上半年，工、農、中、建、交、郵儲銀行的個人住房貸款合計增加了4155億元，這一增量相比去年降幅明顯。2021年全年，上述6家銀行的個人住房貸款合計增長了2.48萬億元。

一直以來，個人住房貸款被視為銀行資產質量最優質的貸款業務，不良率低于個人經營貸、個人消費貸和信用卡貸款等。但今年客戶貸款買房的意愿在下降，根據11月10日央行發布的金融數據，10月金融機構新增人民幣貸款6152億元，同比少增2110億，這也就不難理解臨近年底各大行為何要“保房貸存量”了。

今年下半年來，申請提前還貸的客戶顯著增多，這又是為什么呢？各城市的原因或不相同。上海一位樓市分析師對記者表示：“上海出現較多提前還貸者的原因，主要還是下半年入市新房多，其中不乏市中心地段的罕見好房，有不少單價‘10萬+’的項目，所以許多人想置換打新。”

貝殼研究院的調研數據顯示，今年下半年以來，居民“賣一買一”置換新房的需求越來越主流。而賣一套房時，如果該套房有按揭，在沒有推行“帶押過戶”的城市居民就必須先將房貸還清。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，部分城市的購房者提前還貸原因主要是此前貸款利息太高，現在房貸利息下降較多，購房者不愿承受過高成本。

在今年的中期業績發布會上，部分國有大行高管也回答了該問題。農行副行長林立表示，已有小部分個人住房貸款客戶選擇提前償還房貸，主要是基于客戶自身財務規劃，與現階段金融投資收益率中樞下降也有一定關聯。工商銀行(601398)副行長鄭國雨則表示，少數按揭客戶出于調整家庭資產負債表的需要，確實存在提前還款的情況，但和往年相比，這種趨勢并不十分明顯。

此外，上海某頭部中介相關負責人還告訴記者，有部分房貸利率“站高位”的購房者，正試圖置換房貸，違規轉化為利率更低的“經營貸”。

為了方便二手房交易，目前許多城市已推出“帶押過戶”，即不解除房屋抵押，也可以辦理過戶登記，此舉能減輕業主提前還貸的壓力，又大幅縮短二手房交易時間。根據克而瑞統計，深圳、蘇州、濟南等16城已完成首筆二手房“帶押過戶”業務，廣州、西安、徐州等城均發文推廣二手房“帶押過戶”模式。

如果更多城市推廣“帶押過戶”，是否能減少排隊提前還房貸的麻煩？一位知情人士告訴記者，帶押過戶能否推行，其中也存在銀行間的博弈，“中小銀行比較支持，他們認為帶押過戶能給他們帶來更多房貸業務，而房貸存量本身已經很大的國有大行態度就不那么積極了，所以這項政策并不能很快推廣開來”。

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