觀點(diǎn)網(wǎng)深圳第三批集中供應(yīng)后的兩個(gè)月，四批次供地終千呼萬(wàn)喚使出來，于11月25日下午完成6宗地塊出讓，攬金97.27億元。

(資料圖片)

深圳本次集中供地延續(xù)“少量多次”的供地風(fēng)格，共推出7宗含宅用地，成功出讓6宗，流拍1宗地塊。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，6宗地塊總建筑面積為96.32萬(wàn)平方米，成交總金額97.27億元,整體供應(yīng)量仍處于較低水平。

回看今年深圳4批次供地，前兩輪集中供地?zé)岫容^高，后兩輪供地則相對(duì)看點(diǎn)較弱。

一方面由于深圳宅地供應(yīng)相對(duì)稀缺，市場(chǎng)關(guān)注度較高；另一方面，前兩輪土拍推出的地塊多為熱點(diǎn)區(qū)域，例如前海、龍華等核心區(qū)域地塊，溢價(jià)的能力也相對(duì)較高。

此外，上月15號(hào)，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布的4宗“商改住”宅地公告，這些參與調(diào)整的地塊基本都位于深圳中西部熱門板塊，但可惜的一點(diǎn)是沒有出現(xiàn)在集中供應(yīng)范圍中。

老朋友與新面孔

深圳四批供地延續(xù)今年三批供地的特點(diǎn)，依舊呈現(xiàn)出剛需屬性較強(qiáng)、繼續(xù)保持公共住房供給加大的特點(diǎn)。

本批次供應(yīng)中，位于寶安新安街道A002-0091地塊及龍崗龍城街道G01019-0042地塊建設(shè)規(guī)劃為安居型商品房，且深汕合作區(qū)地塊的安居型商品房占住宅建筑面積超70%，地塊剩余住宅建面部分為安置用房。

另外，本次供地剩余的4宗普通商品住房用地均要求初始建設(shè)一定比例的安居型商品房、并競(jìng)建安居型商品房，將進(jìn)一步增加未來深圳安居型商品房供應(yīng)量，優(yōu)化了公共住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

從成交結(jié)果來看，本批次5宗地由國(guó)央企競(jìng)得，1宗地由民企競(jìng)得，中海、深鐵、華潤(rùn)、深圳人才安居、江蘇亞倫集團(tuán)、華僑城各獲1宗地塊。其中，僅有華潤(rùn)置地競(jìng)得龍華民治地塊與兩宗純安居房地塊發(fā)生觸頂?shù)貎r(jià)的情況，總體溢價(jià)率仍保持較低水平。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

本批次供地中體量最大的是龍崗坪地G10203-0499地塊，由深鐵集團(tuán)成功“衛(wèi)冕”。在地塊的競(jìng)買競(jìng)買申請(qǐng)人主體資格要求中指出，競(jìng)買申請(qǐng)人須為具有國(guó)內(nèi)（不含港澳臺(tái)地區(qū)）地鐵線路建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理和上蓋物業(yè)獨(dú)立開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的我國(guó)境內(nèi)注冊(cè)法人企業(yè)，基本“做實(shí)”了深鐵集團(tuán)的目標(biāo)。

具體來看，龍崗坪地G10203-0499地塊作為本次供地最大地塊，位于3號(hào)線東延段白石塘站的上蓋物業(yè)，地塊面積13.16萬(wàn)平方米，建筑面積52.38萬(wàn)平方米，其中安居房面積19.12萬(wàn)平方米，另需配建地塊周邊的1所九年一貫制學(xué)校及1所小學(xué)。

在今年3批供地中，深鐵集團(tuán)49.38億元獲坪山坑梓兩宗相鄰地塊，兩宗地塊同為深鐵14號(hào)線昂鵝車輛段上蓋綜合開發(fā)地塊。在彼時(shí)供地中，該項(xiàng)交易同為地塊體量最大，單價(jià)最高。考慮到地鐵上蓋物業(yè)的區(qū)域綜合開發(fā)效益，深圳地鐵本次繼續(xù)“衛(wèi)冕”競(jìng)得龍崗坪地宅地。

從發(fā)生溢價(jià)的地塊上看，華潤(rùn)置地以13.03%的溢價(jià)獲深圳北站旁的“毛地”，地塊面積僅8720.51平方米，總建面4.80萬(wàn)平方米，成交價(jià)為15.88億元，另外還競(jìng)安居型商品房建面1200平方米，總安居房建面5890平方米。

另外，中海地產(chǎn)以31.92億元落子光明區(qū)鳳凰街道，雖溢價(jià)率不高，約為0.95%，但地塊單價(jià)僅次于深鐵拿下的龍崗坪地地塊。

據(jù)悉，中海此次斬獲的地塊建面16.55萬(wàn)平方米，其中住宅建面15.20萬(wàn)平方米，包括安居型商品房1.52萬(wàn)平方米，普通商品住房13.68萬(wàn)平方米。新房毛坯限價(jià)4.89萬(wàn)元，安居房毛坯限價(jià)2.34萬(wàn)元。

目前地塊附近的華潤(rùn)潤(rùn)暉府項(xiàng)目將于今年末入市，限價(jià)同為4.89萬(wàn)/平方米。

值得一提的是，華僑城本次以觸頂價(jià)2.35億元競(jìng)得龍崗區(qū)龍城街道G01019-0042地塊，該地塊擬建設(shè)安居型商品房項(xiàng)目，宗地安居型商品房毛坯限價(jià)2.22萬(wàn)元/平方米、最高售價(jià)不高于2.33萬(wàn)元/平方米。

這也是華僑城今年在深圳土地市場(chǎng)中的首拍。

作為本次土拍唯一拿地的民營(yíng)企業(yè)，江蘇亞倫集團(tuán)以6億元觸頂價(jià)格獲取寶安區(qū)新安街道的安居房項(xiàng)目，該宗地住宅部分全部用于建設(shè)安居房。

亞倫集團(tuán)與深圳招拍掛市場(chǎng)許久未見的華僑城一起，成為了今年深圳土拍中的“新面孔”。

全年成交736.27億

對(duì)于深圳本批次土地供應(yīng)情況，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，本批次拍地地價(jià)比較低，且地塊區(qū)位較優(yōu)，深圳新房庫(kù)存消化周期也不算高，部分企業(yè)有補(bǔ)倉(cāng)的積極性，因此供地具有吸引力。

對(duì)于年度收官之戰(zhàn)仍以剛需市場(chǎng)和安居房為主的現(xiàn)象，略顯看點(diǎn)不足的觀點(diǎn)，李宇嘉則認(rèn)為深圳一直堅(jiān)持新的出讓模式，即限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、指定或競(jìng)配建的模式將商品住房和公共住房結(jié)合起來，保持商品住房回歸普通住房主導(dǎo)。從根本上控制樓市的熱度，同時(shí)再根據(jù)樓市溫度，積極調(diào)整指定或競(jìng)得配建的具體數(shù)量。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿也表達(dá)出相近觀點(diǎn)，他指出，本輪土拍為深圳今年最后一輪，出讓數(shù)量較少、位置較為核心且有多宗地塊總地價(jià)較低，表明政府希望提高房企拿地積極性，多吸引開發(fā)商參與競(jìng)拍。

但是由于仍受到樓市調(diào)控、房企自身資金情況等方面的影響，房企大多對(duì)后市持觀望態(tài)度，尤其民企參與熱情不高。

相信隨著房地產(chǎn)金融16條等政策的逐步落實(shí)，能增強(qiáng)房企對(duì)未來的信心，尤其是提高民企整體拿地的積極性。

隨著深圳第四批次供地的結(jié)束，為期一年的土地供應(yīng)也到達(dá)尾聲。今年深圳土拍呈現(xiàn)出前兩輪集中供地?zé)岫容^高，后兩輪供地則相對(duì)看點(diǎn)較弱的特點(diǎn)。

四批供地整體熱度較今年前三批次進(jìn)一步下滑，7宗宅地中流拍1宗、底價(jià)成交6宗，達(dá)到地價(jià)上限3宗，達(dá)到地價(jià)上限未達(dá)到競(jìng)配建上限1宗，無宗地進(jìn)入搖號(hào)。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從全年數(shù)據(jù)上看，今年深圳累計(jì)成交地塊34宗，成交建筑面積472.51萬(wàn)平方米，成交總價(jià)736.27億元,平均流拍率在10%左右。

總體而言，深圳今年土拍熱度整體穩(wěn)定，且底價(jià)成交占比持續(xù)上升。

為貫徹“房住不炒”精神，深圳2022年集中供地“三改四”。本次出讓規(guī)則延續(xù)“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”及安居房的“雙限單競(jìng)+搖號(hào)”的出讓方式，限15%溢價(jià)率，限新房銷售均價(jià)強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

李宇嘉指出，深圳就是要控制土拍溫度，從而從根本上穩(wěn)定樓市，回歸普通商品住房。就是要降低過去的過熱拿地。

而且，在出讓前進(jìn)行了相應(yīng)的溝通協(xié)調(diào)，促進(jìn)了供需雙向溝通，近期的政策也有預(yù)期上的促進(jìn)成交作用。

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