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證監會宣布射出“第三支箭”已近半月，在越來越多的A股房企宣布籌劃定增事項以后，部分房企甚至拋出定增預案。

近期，包括珠海國企華發股份(600325)以及深耕武漢的舊改“地頭蛇”福星股份(000926)在內的房企均已經發布定增預案；除此以外，萬科、招商蛇口(001979)等龍頭房企，綠地控股(600606)、世茂股份(600823)還有華夏幸福(600340)等已經出現債券展期的房企，也顯露了定增意愿。盡管上述房企的定增預案等仍處在相對初期的階段，但對當前處在低谷期的房地產行業而言，提振效果已然十分顯著。

近期的地產股表現也相對強勢，港股中的龍湖集團、碧桂園乃至已經出險的部分房企股價都有所回補；A股中的龍頭房企萬科、保利發展等也在小步上行。

密集的融資政策齊下，房地產行業或許已經度過了最困難的時期。

市場普遍的觀點認為，“三支箭”組合的政策核心在于紓解房企的資金面壓力，而非擴張，且資金用途指向償債和保交樓，除了股權融資這“第三支箭”以外，其余“兩支箭”本質仍然建立在房企資產的優劣乃至信用的高低之上。所以，最終能夠穿越周期的房企，仍然將以穩健型房企為主，出險房企最終能否破局，仍存不確定性。

隨著大環境的好轉以及政策的加持，房地產行業也有望回到正常健康發展的軌道上。

定增“快步跑”

本輪擬定增的房企之中，珠海市屬國企華發股份是走得相對較快的一家。

12月5日晚間，華發股份發布公告稱，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，本次非公開發行股票數量合計不超過6.35億股，擬募集資金總額不超過60億元。

華發股份在公告中表示，募集資金將用于“保交樓、保民生”相關房地產項目以及補充流動資金，包括鄭州華發峰景花園項目、南京燕子磯G82項目、湛江華發新城市(300778)南（北）花園項目和紹興金融活力城項目。

實際上，華發股份本身并不缺乏融資渠道，且對于信用尚且良好的國企而言，交付方面應不存在資金上的困難。因此，其通過股權融資的方式用于“保交樓”，意在改善資產負債表。

從比例分配上來看，也能夠發現華發的意圖。從募投項目看，華發股份募集資金中的45億元投向鄭州、南京、湛江和紹興四個普通住宅項目，15億元用于補充流動資金。而非公開發行股票募集資金凈額少于項目總投資的部分，華發股份也將利用其他方式予以解決。

除此以外，華發股份本次定增，大股東也將參與其中。

華發股份在公告中表示，華發股份控股股東華發集團此次將參與認購金額不超過30億元，且認購數量不低于本次非公開發行實際發行數量的28.49%。本次發行完成后，華發集團持有股份占比將不低于28.49%，仍為華發股份第一大股東。

除了華發股份以外，招商蛇口、陸家嘴(600663)宣布的議案確定性也相對較高。

招商蛇口于12月5日晚間公告，其擬發行股份購買資產并募集配套資金，用于購買的資產包括深圳市南油(集團)有限公司（下稱“深圳南油”）24%股權等資產。

這并不是招商蛇口第一次發起對深圳南油24%的股權的購買。2020年6月，招商蛇口曾一度推動這宗收購案，其時還獲得證監會無條件通過。但最終由于宏觀環境變化等原因，這一收購案被終止，直至本次隨著股權融資的松綁，招商蛇口再度重啟這一議案。

一位參與房企定增案的券商人士告訴21世紀經濟報道記者，“招商蛇口、陸家嘴這類的企業，其本身的議案應該也經歷過一段時間的討論，只等窗口期打開。而且因為投資者也會比較確定，監管部門不排除會加快審批速度，我們預計明年第二季度就可以完成定增案。”

實際上，不僅是資產質量不錯、信用水平較高的房企有意參與定增，部分出險房企也打算參與其中，例如華夏幸福等。但從市場目前的反饋來看，即便這類房企拋出定增案，投資者的接受度可能也有限，最終成行的可能性仍然存疑。

“這一輪定增還是存在分化的。可以對比一下，像華發這種直接宣布大股東會參與，確定性就會比較高；但對于出險房企而言，一是難找投資者，二是財報是否被非標、能否滿足定增條件等，也需要甄別討論。所以其最終‘闖關成功’的可能性并不太高。”一位不愿具名的地產分析師對21世紀經濟報道記者分析稱。

優等生加分

“三支箭”射出之后，房企的流動性問題得到緩解，房地產行業走出最低谷的確定性增強，各種融資工具對房企的支持也在陸續落地之中。

其中，在銀行的密集授信之下，“第一支箭”的支持力度也持續加大。

據克而瑞統計，截至12月6日，已有超過20家銀行向70多家房企和當地民企提供意向性授信，總額度超過3.2萬億，包括但不限于開發貸、并購貸、按揭貸、城市更新改造貸等，受益房企名單已延伸至民企以及地方優質民企。

可供對比的是，雅居樂近日宣布，其于11月30日與農業銀行(601288)廣東省分行在廣州舉行戰略合作簽約儀式，簽署了《戰略合作協議》。根據協議，農業銀行廣東省分行將為雅居樂集團提供一攬子金融服務，包括在綜合授信服務、房地產新增融資服務、房地產存量融資服務和其他金融服務方面展開全面和深度的合作。

雅居樂是中型民營房企。在今年不少同規模同行出現債務違約或者展期之際，雅居樂仍堅持履約，公開市場至今并未出現違約，與農行的簽約也被視作是金融機構對之的肯定。

一位金融機構人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，“金融機構授信雖說離最近貸款審批落地還有一段距離，但授信本身也是一種肯定。”

可供觀察到的是，目前能夠獲得銀行大額授信的房企，多數是本身資金鏈平緩、信用級別高的房企，例如萬科、碧桂園、龍湖和美的置業等。

除了“第一支箭”以外，“第二支箭”目前也在蓄勢發力中。

12月5日，金輝控股發布公告稱，間接非全資附屬公司金輝集團股份有限公司已于當日完成公開發行2022年度第一期中期票據，發行規模為人民幣12億元，為期3年，票面利率為4.0%，由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

金輝控股是一家規模中等，此前也并未出現在“示范房企”名單的企業。此次中債增為之提供擔保，說明“第二支箭”所支持的房企范疇有所擴容。

以此可見，龍頭房企、優質民企等目前受到融資政策所帶來的利好是相對充分的。

在此背景之下，業界普遍認為，隨著房企流動性問題渡過，加之需求端的政策也逐漸顯現效力，房企有望渡過當前的發展難關。

在需求端上，近日，南京部分銀行對二套房商業按揭貸款政策做出調整，購房者結清首套房貸款的，二套房首付比例降至三成；未結算首套房貸款的，購買二套房首付比例降至四成。目前，部分銀行已經執行這一政策。

此外，自12月5日起，廈門市島外限購政策略有調整，在廈門市實際工作和生活的非本市戶籍無住房家庭和個人可在島外限購1套住房。

這些例子表明，目前，各地也正在需求端上因城施策，優化限購限貸政策。在這些政策的推動之下，房企融資與銷售兩端有望進入新的發展階段。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，當前商品房市場需求端比較疲弱，對于解決供給端“保交樓”、風險處置是不利的。畢竟，想讓外部資金來輸血，首先得恢復市場和企業自身的造血功能，否則外部資金是不愿意進入的。也就是說，要想讓信貸、債券、股權這“三支箭”能夠盡快落地，就必須讓市場需求端保持一定的活躍度。

“從南京等城市的近期政策舉動來看，新一輪需求端的政策紓困已經開始。一方面，對于后疫情時代消費和需求全面紓困，地產是最大的內需和消費。另一方面，是配合‘三支箭’能夠盡快落地的政策舉動。”李宇嘉分析稱。

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