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證券時報記者 曹晨

隨著房地產行業進入深度調整期，代建模式日益受到房企青睞，不少房企紛紛入局或加速布局，成為了近期市場關注的焦點。

2月11日，上坤集團宣布將布局共建管理業務，這也意味著其正式入局代建市場。實際上，去年以來，龍湖集團、中梁控股等多家頭部房企新增代建平臺，進軍代建賽道。

實際上，代建屬于輕資產開發新模式，同傳統房地產開發相比，代建企業僅需為項目提供解決方案并輸出品牌，不涉及拿地、出資環節。據業內統計，截至2022年末，已有超過40家房企布局代建業務。另一方面，在多重利好因素影響下，未來代建賽道前景廣闊，市場規模有望維持在千億元以上。

“2022年，新入局代建領域的房企持續增多，導致行業的競爭也不斷加劇，同時頭部房企有望憑借領先優勢加速發展。另一方面，在行業前景向好以及政策倡導的背景下，可以預見未來會有更多優秀的代建企業上市。”中指研究院企業研究總監劉水對證券時報記者表示。

房企搶占代建新“藍海”

2月11日，上坤集團在其2023年度經營會上宣布，將開辟共建管理新賽道，業務將逐步落地已經相對成熟的政府代建、資本代建和商業代建項目，未來將形成“地產開發+共建管理”雙輪驅動的發展模式，這也意味著中小房企上坤地產正式入局代建賽道。

實際上，上坤地產的新動作只是近年來房企進軍代建業務的最新案例。

龍湖集團在去年召開的2022中期業績會上正式官宣了代建品牌——龍湖龍智造。彼時，該公司CEO陳序平介紹，龍湖代建業務的核心是公司在TOD（以公共交通為導向的發展模式）方面的多年沉淀。同時，龍湖過去幾年在數字化上投入超過百億元，積累了數字化、VR等一體化能力，所以龍湖代建能力將有別于其他一些傳統代建服務企業。“這個業務從2022年開始正式對外，我們發現這個機會確實比想象中來得快。”

值得一提的是，自2022年8月發布以來，龍湖集團的代建業務增長快速。該公司相關負責人告訴證券時報記者，去年12月，龍湖龍智造簽約了代建代銷位于重慶江北區的一個12萬平方米項目。在稍早前，公司就成都天府新區代建22萬平方米項目完成簽約；在蘇州，公司接下了蘇州雙子金融廣場項目。“整體看，截至目前，龍湖龍智造已與大家投控、中鐵城投集團、蘇州漕湖集團等達成合作。”

實際上，2022年新入局代建業務的還有中梁控股、碧桂園以及華夏幸福(600340)等多家上市房企。

去年9月，中梁控股成立中梁建設管理集團有限公司，這也預示著其正式布局代建業務。碧桂園總裁莫斌去年在8月的業績發布會上表示，碧桂園已與多地政府達成一致，以代管、代建、代銷的模式承接政府的保交樓任務，這被市場視為該公司首次公開披露要開展代建業務。

整體來看，2021年以來，隨著行業競爭日益激烈，各類房企紛紛涌入代建賽道。據中指研究院統計，截至2022年末，已有超過40家房企布局代建業務，其中既有萬科、保利、中海、綠城等頭部房企，也不乏當代置業、天房集團等在代建領域做出了一定影響力的中小房企。

“近期有較多房企紛紛宣布入局，包括頭部房企，這些表明未來代建領域的競爭將更加激烈。”劉水告訴記者，房地產代建主要是品牌和管理輸出，具有高盈利性、高成長性、低杠桿、低負債、抗周期性，不需要大量資金投入，負債比較低，是房地產企業尋找業務新增長點的重要方向之一。

各地政策不斷出臺

從政策層面看，地產代建是當前政策倡導的新發展模式重要方向之一已成為共識。

記者注意到，在2021年召開的中央經濟工作會議上，首次提出要“加強預期引導，探索新的發展模式”。2022年3月發布的《政府工作報告》指出，繼續保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式。2022年12月召開的中央經濟工作會議再次指出，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

另一方面，各地政府也紛紛出臺相關制度為代建行業良性健康發展提供有力支持。

今年1月，福建省出臺《福建省省級政府投資項目代建制管理辦法（試行）》，其中明確提出，代建工作的開展，應當遵循公開、公平、公正的原則，實行專業化管理、市場化運作。同時，省級政府投資項目，項目總投資3000萬元以上，原則上依照本辦法推行代建制。

去年11月，《東莞市政府投資社會代建項目代建管理費總額控制數費率計提辦法》新增“項目建議書批復后代建、可行性研究報告批復后代建，以及概算批復后代建的代建管理費分別按全過程代建管理費的90%、80%、70%進行計取”等多項條款。

去年9月，韶關市曲江區發布了相關代建辦法，對建設主體、建設管理模式、實施主體職責等多項進行了規范；10月，深圳市羅湖區發文對代建范圍、代建單位確定、組織實施方式、考核及獎懲等做出了規定；5月，濟南市就代建單位管理、職責分工、資金管理等制定多項詳細管理細則；2月，湖南省發布的相關通知顯示，將依據評價結果更新代建單位名錄庫信息，并將有關評價結果作為2022年度代建單位招標評分依據。

在政策倡導以及各地方出臺制度“保駕護航”背景下，地產代建市場有望迎來更高質量的發展成為內業觀點。

劉水表示，2022年，各地規范政策陸續出臺，為代建行業更加規范、良性健康發展提供有力支持。“當前，代建政策依舊為與政府代建相關，相關內容主要體現在完善代建企業名單庫、頒布代建制度，使代建政策更適合后期市場發展需求，利于投資項目的高質效達成，以及明確代建工作流程及相關細則，進一步提高區域代建管理標準化水平等。”

代建市場前景可期

在業內看來，隨著房地產存量時代的到來，在多種利好因素影響下，具有輕資產屬性的地產代建新模式將迎來重大發展機遇。

首先，按照規劃，“十四五”期間（2021年~2025年），40個重點城市計劃新增650萬套（間）保障性租賃住房，這意味著，保障性租賃住房有望成為政府代建的需求主力。其次，近年來，地方國企、城投公司積極拿地，將推動商業代建市場快速發展。

中指研究院數據顯示，地方城投公司托底拿地明顯，按面積TOP100拿地企業中，有地方城投公司71個，是2021年同期的3倍多；城投公司拿地后入市率較低，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均為代建企業提供更多機遇。

中信證券此前研報也顯示，在規模房企開發能力收縮，城投大規模托底拿地的背景下，商業代建訂單有望迎來高速增長。長期來看，中小型房企和城投承接的開發規模占比將大幅提升。根據測算判斷，2022年商業代建的規模將達到384億元，在2025年將達到近千億元的市場規模。

此外，各地積極推動保交樓，“項目紓困”也將為資本代建市場提供增量空間。劉水告訴證券時報記者，當前“項目紓困”手段多樣，其中，以政府、金融機構和房企三方合力的模式較多。該模式下，金融機構入局，又為資本代建提供了更多的發展空間和借鑒經驗。

值得一提的是，不少房企高管也看好地產代建未來市場空間和發展潛力。在去年8月旭輝控股中期業績會上，旭輝建管董事長陳東彪表示，代建行業是一個非常大的市場，在2010年~2020年行業剛剛起步時，每年都有20%以上的增長，預計2021年到2025年每年還會有23%的復合增長，到了2025年，整個市場會有2億平方米的代建面積。

今年1月，綠城管理CEO李軍表示，中國房地產會有一個壓力周期，中期規模會穩定在10萬億元左右，并將形成三類業務機會，包括政府主導的保障租賃物業新增供應占比會超過30％，主動房地產投資以及紓困類業務占20％，剩下的50%將由傳統開發模式下的國央企主導。基于上述判斷，未來中國30％~50％的房地產開發項目需要專業的代建服務商。

整體來看，中信證券(600030)預計，中國代建市場規模將持續維持在千億元以上。

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