經濟觀察網 記者 丁文婷 2023年2月24日，中國人民銀行、中國銀保監會起草的《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》），向社會公開征求意見。

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《意見》為租賃住房開發、建設、運營等多個環節設立了信貸支持政策，其中包括開發貸、團體購房貸（籌集房源）、經營貸等直接融資產品，以及企業債、擔保債、REITs等間接融資工具。

《意見》提出，要加大對租賃住房開發建設的信貸支持力度。支持商業銀行向房地產開發企業、工業園區、農村集體經濟組織、企事業單位等各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款。租賃住房建設的項目資本金比例應不低于開發項目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年。

同時，對于企業和符合條件的事業單位依法依規批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業化規模化住房租賃企業依法依規批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業性租賃住房長期持有經營的，鼓勵商業銀行在風險可控、商業可持續、不新增地方政府隱性債務的前提下，發放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。

此外，《意見》還支持向自有產權的住房租賃企業發放住房租賃經營性貸款，期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%，可用于置換物業前期開發建設貸款。住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有產權租賃住房，經營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。

一位長租公寓運營商負責人告訴經濟觀察網，《意見》一推出，就引起了業內熱烈的討論，大家都十分期待政策細則。尤其是針對非自有產權的租賃住房也可以根據租金評估額度租金進行經營性貸款。他表示，此前包租類型的物業想要貸款通常只有一種方式，即流貸，即根據企業一年流水進行貸款，通常還要打比較低的折扣，遠不能滿足企業新項目的投資和建設需求。“流貸是根據企業現金流，而經營性貸款是以合同應收租金，一個是實收，一個是應收，標的等級是不一樣的。而且現金流貸過一次以后，也沒空間再去貸第二次了。”

不過他同時表示，雖然《意見》明確了貸款額度，即原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%，但包租模式存在一定不可控性。如遇到因為業主的問題導致項目不能持續經營或市場環境突變，導致項目應收大幅度減少時，貸款應該怎么辦？具體評估方案和還款方式還得看細則。

“租賃住宅獲取方面的貸款政策出臺，同樣非常值得期待。”他表示，此前在獲取新的重資產物業用于租賃住房時，工業、商辦等非居住用途的最多貸5成左右，而采用股權并購貸最多也只能夠貸到物業評估價值的6成。而《意見》將租賃住房團體購房貸款的最高額度限定在了80%。

除了額度，貸款利率也是業內關注的重點。一位長租公寓業內人士表示，從目前的實踐來看，重資產的保障性租賃住房，并購貸利率通常可以做到年化4%以內，開發貸方面甚至可以更低，一些國企央企能拿到年利率低于3%的貸款。所以對企業來說，此次支持性貸款配套利率是否有足夠吸引力也是大家關心的。

上述人士表示，此前在做租賃貸款項目時的感受是，每家銀行都根據各自總行的要求，“摸著石頭過河”做一些信貸方面的支持，沒有針對租賃住宅統一、標準化的支持性政策。此次《意見》的出臺意味著繼減免房產稅和增值稅后，信貸相關的金融支持政策的落地，對租賃行業是重大利好。

除了提供直接融資渠道，《意見》同樣拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道。支持商業銀行發行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業債券融資渠道，創新住房租賃擔保債券（CoverBond），穩步發展房地產投資信托基金（REITs），引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。

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