在多地推廣實施二手房“帶押過戶”實踐的基礎上，3月30日，中國自然資源部、中國銀保監會發布了《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》(下稱通知)。業內人士認為，該項政策的推廣落地，將進一步減少二手房交易時間，降低買賣雙方交易成本，促進二手房流通。

但同時，該項政策涉及到不動產登記部門、銀行、買方、賣方甚至公證機構等，需要多方密切配合，完善交易流程，才能防止交易中出現的風險。律師提醒，整個流程中，如果沒有順利解除之前的抵押，購房人所購買的房屋就會處于一種“不安全”狀態，并沒有取得“完整意義”上的所有權。因此，購房人也要注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細化。

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各地實踐得到認可 降低交易成本

通知稱，“帶押過戶”是指依據《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定的規定，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

不過，盡管有《民法典》的上述規定，在二手房買賣交易中，“帶押過戶”仍存在多個難點與風險點。比如，貸款銀行往往會通過約定的方式，明確“不動產在抵押期間禁止、限制轉讓”，這種情況下，抵押人的“帶押過戶”申請很難被通過。當事人仍需先償還貸款，再辦理過戶，從而拉長了交易時間，增加交易成本。

北京金訴律師事務所主任王玉臣對中新經緯稱，《民法典》在2021年生效后，由于帶押過戶存在一定的風險，并沒有立刻實際落地，如今不少城市的實務操作，正是在這個法條的基礎上展開的。

為了實現先償還貸款、再辦理過戶的目的，就需要賣方借款或者買方墊資，還清銀行貸款，解除抵押，才能辦理交易過戶。然后由買方再重新申請貸款，辦理設立抵押、批貸、放款等流程。這種辦理方式，給買賣雙方帶來一定的資金壓力，甚至要借助高息、高風險的“過橋貸”。

易居研究院研究總監嚴躍進對中新經緯說：“按100萬元總價的房子計算，購房者一般貸款金額約為70萬元。平均下來，在出售該套房源時，貸款本金余額預計會在50萬元左右。按照過去的交易模式，其需要先籌集50萬金額才可以實現房產轉讓。而按照近期各地的實踐，這50萬的提前支付成本可以省略，使得二手房的交易明顯加快?！眹儡S進還認為，兩部委出臺的上述通知說明，過去各地“帶押過戶”的試點和案例，已經獲得認可，具備了推廣的可能。

3月30日的通知提出，要推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；要推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展“帶押過戶”服務。

根據自然資源部、銀保監會公布的數據，中國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。中指研究院市場研究總監陳文靜稱，目前各地“帶押過戶”主要分為個人業務和企業業務，個人業務居多，主要針對二手住宅交易。部分地區如東臺、平頂山，將“帶押過戶”業務擴展至工業項目、商業地產等領域，進一步簡化企業間交易流程，有效解決了在押的不動產交易過戶中“轉貸”辦理時間長、交易風險高、資金負擔重等問題。

多地、機構迅速跟進 推動二手房交易活躍

記者注意到，上述通知發布后，已經有多個地方和金融機構予以響應。

3月31日，北京住建委等四部門發布通知，即日起，北京市個人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務，經原貸款銀行同意，交易時不必先結清前一筆貸款，可通過“帶押過戶”模式，辦理房屋過戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。

北京市明確，二手住房交易“帶押過戶”業務需要同時滿足四個方面的條件：北京市個人二手房交易；買方必須是全款或者辦理的是個人住房商貸購房；賣方未結清的貸款必須是商貸，或是已經還清公積金貸款部分的組合貸；所交易的住房在轄區內商業銀行僅存一次有效抵押。

嚴躍進稱，相比其他城市，北京“帶押過戶”有一些創新。比如，政策明確兼容跨行貸款，買方可以選擇賣方貸款行，也可以在其他銀行申請貸款。不過，買方選擇“帶押過戶”時，不能使用公積金貸款，這需要買賣雙方注意。

3月31日，東莞市住建局發布通告，現定于2023年4月3日起，在市鎮(園區)政務服務大廳綜合窗口開展存量商品房“帶押過戶”業務。存量商品房“帶押過戶”業務主要適用于該市行政區域內僅存在一個有效抵押權登記且已納入“全市通辦”樓盤范圍的商品房。非“全市通辦”樓盤范圍的存量商品房已處理歷史遺留問題且能正常辦理不動產登記業務的，可參照執行。

近兩日，已有農業銀行、郵儲銀行響應“帶押過戶”政策。農業銀行北京分行已正式上線推廣個人存量住房交易“帶押過戶”業務，北京分行有關負責人介紹，辦理該業務時，不收取額外擔保費或服務費，同時，實現交易雙方產權過戶、新貸款抵押無縫銜接，一次性辦妥過戶及抵押手續，貸款發放后，原抵押銀行直接解押。郵儲銀行北京分行提醒道，“不是所有貸款都可‘帶押過戶’，比如經營性貸款就不在服務范圍內。

嚴躍進稱，“帶押過戶”政策對帶動二手房交易具有積極作用，近期各地二手房的交易復蘇，也有部分原因是和此類政策的推進有關系。因此，該政策值得積極推廣。

業內提示注意事項 優化交易流程

“帶押過戶”政策的推廣，雖然對減少二手房買賣交易時間、降低交易成本有積極意義，但業內人士也提醒買賣雙方，需要注意一些風險。

王玉臣分析，帶押過戶離不開至少四方主體的密切配合和無縫銜接，買方、賣方、不動產登記部門和銀行。必要的時候，還需要公證機構的配合。對于買方而言，第一，必須詳細了解當地的帶押過戶具體政策，不同城市的細化操作政策可能有所不同。

第二，對買方而言，雖然可以實現過戶，實際上是購房人在替賣方償還之前貸款。而且，可能在一定期限內，即使實現了過戶，所購買的房子還處于之前抵押權的設定狀態，對之前賣方的債務承擔抵押擔保責任。整個流程中，如果沒有順利實現解除之前的抵押，購房人所購買的房屋就會處于一種“不安全”狀態，并沒有取得“完整意義”上的所有權。因此，務必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細化，涉及到的銀行或抵押權人務必溝通落實到位，避免出現一些不必要的時間差。

第三，注意核實擬購買的房屋是否可以帶押過戶。根據民法典相關規定，雖然抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，但是當事人另有約定的，按照其約定。所以，即使是在可以帶押過戶的城市，也并非所有房產都可以實現。如果之前設定抵押的時候，明確約定了不能轉讓，則約定優先。所以需要提前在不動產登記中心核實清楚，查看下抵押權登記情況，看看是否有約定抵押期間不得轉讓。

第四，作為買方，建議對賣方做一些基本調查和了解，比如可以通過中國執行信息網查看下賣方是否有執行記錄，或者是否處于失信狀態，盡量避免交易過程中房屋被查封。第五，作為賣方，也需要提前核實購房人的個人征信，提前核實清楚購房人未來的貸款能力，避免后續貸款出問題，不能及時回款解押。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，“帶押過戶”的推行中，金融系統、不動產部門在配合協作、優化工作流程方面還有優化空間。比如，在買方貸款無法落實的情況下，就辦理了轉移登記，會損害買賣雙方利益；銀行可能會擔心貸款業務流失(買方在他行貸款)，也擔心過戶后買方貸款無法落實，導致抵押權落空。這些問題的解決，需要相關部門根據各自訴求制定出完善的交易流程。

自然資源部、銀保監會的通知強調，各地要結合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結合實踐不斷豐富發展。鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。

（來源：中新經緯）

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