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文/樂居財經(jīng) 李奕和

保障房REITs潮起。

繼8月底紅土深圳安居、中金廈門安居、華夏北京保障房三只保障性租賃住房REITs成功上市后，保障房REITs的名單中即將迎來又一位新成員。

9月22日，華潤置地（01109. HK）公告，華夏基金及中信證券(600030)向證監(jiān)會及上交所提交了公募基金注冊及上市的申請材料。同日，上交所披露，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT提交申報并獲得受理。

華夏華潤有巢REIT是華潤置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司（以下簡稱“有巢深圳”）、中信證券、華夏基金三者聯(lián)合推出的REITs項目。

該基礎(chǔ)設(shè)施REIT的底層資產(chǎn)為有巢深圳旗下位于上海市松江區(qū)的兩個保障性租賃住房，即泗涇項目和東經(jīng)濟區(qū)項目。

自此，華潤置地成為除招商蛇口(001979)外，第二個嘗鮮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的房地產(chǎn)企業(yè)。

華夏基金作為公募基金管理人，將設(shè)立公募基金作為公開上市的基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。有巢深圳將作為項目顧問向項目提供營運及管理服務(wù)，包括行政支援。基礎(chǔ)設(shè)施REIT將就此等服務(wù)支付管理費。

目前，預(yù)計公募基金將募集11.2億元。

相對于“快周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式，租賃住房資金沉淀量大、回報周期長。如果成功搭上REITs的東風(fēng)，沉淀的資金將隨之“流動”起來。

去年以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的開閘以及政策層“十四五”期間對租賃住房的定調(diào)，帶動了保障房REITs的興起。一眾房企蠢蠢欲動，想要在融資艱難的行業(yè)環(huán)境中，掘一眼“活水”，拓寬融資渠道，活絡(luò)手頭資金。

但事情并不如想象這般簡單。

此前深交所曾針對保障房REITs發(fā)布相關(guān)《指引》，要求基金原始權(quán)益人回收資金需用于保障房建設(shè)；且涉及地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)進行隔離，嚴(yán)防資金流入商品房及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

對那些想要通過推動保障房REITs上市來拯救流動性的房企而言，這樣的想法或許并不那么現(xiàn)實。

首宗房企保障房REIT上市

作為首只由房地產(chǎn)企業(yè)推出的保障房公募REITs，華夏華潤有巢REIT的上市頗有一番意味。

泗涇項目全稱為有巢國際公寓社區(qū)·泗涇社區(qū)，是上海首宗R4租賃用地項目；東經(jīng)濟區(qū)項目全稱為有巢國際公寓社區(qū)·東部經(jīng)開區(qū)店，是上海第二宗R4租賃用地項目，同時是華潤置地的第二個租賃社區(qū)項目。

2017年，隨著房地產(chǎn)“租售同權(quán)”的明確，北京、上海等 13個城市成為開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。次年，上海開始推出農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。這些純租賃用地，也稱R4租賃用地。

2018年8月、10月，華潤置地先后以底價1.8億元和1.25億元拿下松江區(qū)工業(yè)區(qū)的“SJC10024單元09—11號地塊、松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0001單元07-09號地塊。經(jīng)兩年多的開發(fā)建設(shè)，2021年3月、4月，泗涇項目和東經(jīng)濟區(qū)項目先后達(dá)成開業(yè)。

據(jù)了解，泗涇項目土地面積2.02萬平方米，建筑面積4.03萬平方米，共建有825戶；東部經(jīng)開項目建筑總面積12.8萬平方米，項目由5棟樓組成，其中1-4號樓為租賃公寓，共有1015套房間。

華潤置地是持有投資物業(yè)最多的房企之一，至2022上半年，其經(jīng)營性不動產(chǎn)公允值達(dá)到2224億元。該公司最早在2018年涉足住房租賃領(lǐng)域，并創(chuàng)立長租公寓品牌“有巢”。

目前，華潤置地“有巢”系列品牌已形成 “有巢公寓”、“有巢公館”、“有巢公邸”及“有巢新城”四大產(chǎn)品線，入駐城市16個，管理房源5.5萬間。其中，在營房間數(shù)2.2萬間，儲備房間數(shù)3.3萬間。規(guī)模上名列前茅。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，華潤置地生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營業(yè)額76億元，增長19.4%，其中，代建代運營、長租、影業(yè)及康養(yǎng)業(yè)務(wù)對生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)的貢獻分別為94.7%、2.4%、2.0%、0.9%。據(jù)此計算，長租公寓為其貢獻收入1.8億元。

此次上市，華潤置地將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購已發(fā)行基金份額總數(shù)約34%，剩余的66%基金股份將為公眾基金份額持有人持有。

上市完成后，資產(chǎn)支持專項計劃將向華潤置地收購項目公司的全部權(quán)益。完成后，上述兩項目公司將由基礎(chǔ)設(shè)施REIT持有100%權(quán)益，不再為華潤置地附屬公司。華潤置地最終實現(xiàn)了在該兩個項目的退出。

根據(jù)截至2022年3月31日的數(shù)據(jù)，泗涇項目出租率約96%，東部經(jīng)開區(qū)項目出租率約92%。出租率保持在較高水平。

在地產(chǎn)行業(yè)，如果華夏華潤有巢REIT成功上市，華潤置地將成為除招商蛇口外，第二個嘗鮮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的房地產(chǎn)企業(yè)。其也是首個嘗鮮保障房REIT的房企。

保障房REITs受熱捧

隨著去年6月首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市在深交所和上交所以來，國內(nèi)的公募REITs市場不斷擴容。特別在住房租賃領(lǐng)域，在政策的引領(lǐng)下迎來公募REITs的上市潮。

2021年以來，中央針對保障性租賃住房建設(shè)力度加大，與此同時，多文件支持推動保障性租賃住房試點項目落地。據(jù)了解，為健全住房保障體系，著力解決新市民、青年人的住房困難問題，2021年、2022年，全國建設(shè)籌集330萬套（間）保障性租賃住房。

而根據(jù)今年9月中旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長姜萬榮的介紹，“十四五”期間，40個重點城市將建設(shè)籌集650萬套（間）保障性租賃住房。以解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。

政策的推動之下，2021年7月，隨著國家發(fā)展改革委發(fā)布“958號文”，保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍。

今年5月27日，證監(jiān)會與發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點有關(guān)工作的通知》，正式啟動試點工作。

保障房REITs乘著這股東風(fēng)迎來快速擴容。

在華夏華潤有巢REIT之前，不足一個月前的8月31日，全國首批3只保障性租賃住房REITs——紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT剛剛完成上市。

政策的支持以及公募REITs開閘所帶來的市場熱度，讓這批保障房REITs受到了投資者的追捧。

8月16日，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT三只保租房REITs產(chǎn)品正式公開發(fā)售。其中，紅土深圳安居REIT擬認(rèn)購數(shù)量總和為186.241億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍，刷新公募REITs網(wǎng)下詢價認(rèn)購倍數(shù)新紀(jì)錄。

8月31日，三只首批保障房REITs項目開啟同步上市交易，發(fā)行規(guī)模總計37.97億元。開盤之后，三只產(chǎn)品全部一字漲停。

而據(jù)統(tǒng)計，自去年6月首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行以來，上市首日即錄得漲停板的僅有四只產(chǎn)品。上述三只保障房REITs均在該名單。剩余一只為2021年12月17日上市的建信中關(guān)村(000931)產(chǎn)業(yè)園REIT。

房企的新融資通道

投資者在經(jīng)濟下行、股市震蕩的大環(huán)境下，對保障房REITs的追崇有其合理的一面。從收益率來看，這些保障房REITs的表現(xiàn)似乎并不差。

資料顯示，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT合計有8個基礎(chǔ)資產(chǎn)，擁有8663套租賃房間。這些底層資產(chǎn)均位于深圳、北京、廈門三個一線及強二線城市。三項目的出租率分別達(dá)98.78%、99.29%和94.66%，出租率高，有相對穩(wěn)定的租金收入。

2022年一季度，上述三個項目毛利率分別達(dá)52%、68%、70%，具有較好的盈利水平。根據(jù)招募說明書，紅土深圳安居項目、中金廈門安居項目和華夏北京保障房項目2023年預(yù)計現(xiàn)金分派率分別為4.25%、4.34%和4.31%，可帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

更重要的是，投資者爭相追崇，更看好的或還在于保障房REITs所能達(dá)成對企業(yè)、行業(yè)、社會等多方面的積極影響。

在一眾機構(gòu)的眼中，保障房REITs的上市不僅有利于提高租賃住房供給規(guī)模、保障住房需求；另一方面也有利于企業(yè)盤活資產(chǎn)，降低杠桿，減少經(jīng)營風(fēng)險。

中銀證券表示，發(fā)展保障房REITs有助于形成可持續(xù)發(fā)展的投融資模式，募集資金繼續(xù)用于保障房建設(shè)，將有效擴大租賃住房供應(yīng)規(guī)模。

“通過運用REITs等工具盤活存量，以提高租賃房源供給規(guī)模，可以加快補齊租賃住房供給側(cè)短板，推動解決大城市新市民、青年人住房困難問題。”

另對企業(yè)而言，保障房REITs作為權(quán)益型的成熟資產(chǎn)持有平臺，可為保障性租賃住房企業(yè)提供有效的退出渠道，從而使企業(yè)在不累積負(fù)債的同時，形成項目開發(fā)和退出的閉環(huán)，形成可持續(xù)發(fā)展的“開發(fā)、運營、盤活”的新模式。

這可以提升租賃住房行業(yè)權(quán)益融資比例，降低租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險。

特別在地產(chǎn)融資日漸艱難的大環(huán)境下，房企保障房公募REITs的上市，能為企業(yè)獲得更多元的融資通道，促進企業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。因此，華潤置地作為開發(fā)商獲發(fā)行房企首宗保障房REIT，也被認(rèn)為有行業(yè)指向性的意義。

在最新公告中，華潤置地也指出，建議上市為公司提供另一種以股權(quán)為基礎(chǔ)的融資方式，其將使集團的融資方式及平臺多元化，并減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴。

通過建議上市，公司將能夠盤活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，避免基礎(chǔ)設(shè)施投資恢復(fù)期較長及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低的不利影響。“此舉亦將增強本公司的滾動投資能力及可持續(xù)營運，有利于本公司的長期表現(xiàn)。”

據(jù)了解，目前，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區(qū)均有保障性租賃住房企業(yè)正在積極籌備參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。預(yù)計還將有更多的企業(yè)參與其中。

對仍處于艱難環(huán)境的房企而言，這是否意味著另一眼“活水”的到來？答案并非想象中那么豐滿。

7月15日，深交所曾發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第4號——保障性租賃住房（試行）》。該《指引》就提出，要求原始權(quán)益人凈回收資金應(yīng)當(dāng)按照要求優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設(shè)，確無可投資的保障性租賃住房項目的，可以用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補短板重點領(lǐng)域項目建設(shè)。

另外，對原始權(quán)益人控股股東或其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財務(wù)、人員和機構(gòu)等方面實施嚴(yán)格隔離，并對回收資金實行嚴(yán)格閉環(huán)管理，防范回收資金流入商品住宅或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

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