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李宇嘉（廣東城規院住房政策研究中心首席研究員）

近日，房地產企業融資政策有了新的變化，證監會允許部分存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資。此次政策是對2018年相關融資限制的調整。2018年10月，證監會推出《再融資審核非財務知識問答》，其中第8條明確提及，主營業務為房地產（包括住宅地產、商業地產）的上市公司，或者主營業務雖不屬于房地產，但是目前存在房地產業務的上市公司申請再融資，為防止募集資金變相用于房地產業務，暫不推進審核。

隨著“房住不炒”開始落地，房地產回歸國民經濟基礎性行業、民生保障行業和支柱產業定位，逐漸成為實體經濟的一部分。由于我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，商品房市場出現下行，行業風險持續釋放，近期，國家一再強調，要創新政策工具，靈活應用階段性政策，支持剛性和改善性需求，推進行業穩定。

基于此，近期央行、財政部、證監會紛紛創新穩行業和穩市場的政策工具。比如，9月底央行和銀保監會明確，房價同環比連續下跌城市可下調或取消首套房貸利率下限；財政部對于“先賣后買”類住房消費涉及的個人所得稅給予免除；債權交易商協會推出房企發債信用增級和風險緩釋工具。此前，證監會也創新了相關政策。比如，5月4日深交所明確支持房地產企業合理融資需求，5月14日證監會提出，開展民營企業債券融資專項支持計劃。

當下，隨著“保交樓”進入攻堅階段，防風險的重要性日益上升，相關部門應形成政策合力。對于資本市場來說，結合“房住不炒”落地和房地產回歸實體經濟的現狀，以及房地產對當前穩定經濟大盤之重要，要實現既能嚴格限制主營業務為房地產的企業股權融資，又合理保持資本市場融資功能的有效發揮，更好服務穩定經濟大盤。

近期，一些房地產開發商的資金鏈趨于緊張，而各地“保交樓”政策力度加大。基于此，就需要多方資金和信用注入，以彌補流動性無謂的流失，除了前期專項借款和紓困基金等國家和地方層面的信用注入，也需要積極發揮資本市場的融資功能。根據證監會的消息，允許以下存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產業務收入、利潤占企業當期相應指標的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產業務產生的投資收益占企業當期利潤的比例不超過10%。

此前，監管層一直強調，在市場化、法制化、商業可持續的原則下，鼓勵社會資金參與“保交樓”和出險項目“收并購”，以推進資產重組和盤活。但是，“保交樓”“收并購”會導致參與的企業“涉房”，從而影響到其資本市場的融資權利，比如，建筑企業、代建公司等等。

問題是，這些企業參與“保交樓”和“收并購”，并非轉型介入房地產開發業務，而且其主業也并非是房地產。上述類型的“涉房”行為，若不影響其在資本市場的融資，不僅可以擴大“保交樓”“收并購”的資金多方來源，還能以資本市場巨大的融資功能，補缺房地產市場無謂的流動性流失，降低各方參與的風險，糾偏金融“減速器”效應，從而緩減抵押物價值貶值，從源頭上提振房地產行業各方的信心，促進行業上下游良性循環和市場走向健康。

當然，這些企業的主營業務并非房地產開發經營，解除其資本市場融資禁令，不僅能鼓勵他們積極參與“保交樓”和“收并購”，并與專項借款、紓困基金等形成合力，增進正向的市場預期。需要注意的是，參與房地產而導致主營業務的資金失血，將通過資本市場融資而得到回補，而募資并不會投向房地產，并未違背資本市場服務實體經濟的原則。

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