“用經營貸來置換房貸，一年可以省下不少利息。”近期，不少房貸客戶反映接到了類似的中介推銷電話。

(資料圖片僅供參考)

時代財經了解到，這些推銷內容大致相同，主要勸說居民將手頭利率較高的房貸轉換成利率低的經營貸，從而省下大筆利息。

然而，事實果真如此嗎？其中隱藏著怎樣的風險？

11月5日，從事助貸業務的劉波（化名）向時代財經表示，“主要看客戶自身的情況，如果當時做的按揭貸款利率在5%以上，而且距離結清尾款還有一段時間，這樣做起來會比較劃算。”

當問及這種做法是否有風險時，劉波表示，“風險肯定有，但如何規避可以交給中介公司來處理。”其還稱，“如果尾款沒剩多少，不建議這么折騰。”

中介：幫客戶倒個手

據貝殼研究院數據顯示，2022年10月監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.12%，較9月下降3個基點；二套房貸利率為4.91%。截至目前，全國已有10城首套房貸利率降至3字頭，最低可至3.7%。

盡管房貸利率明顯下降，但與貸款市場中的經營貸利率相比還是略高，而這種房貸利率與經營貸利率的利差，似乎也讓很多貸款中介看到了“商機”。

11月5日，從事助貸業務的劉波向時代財經介紹了相關操作的步驟。

“首先要把手頭上的按揭解掉，用房子做一筆抵押經營性貸款，如果客戶名下沒有營業執照的話，還需要注冊一個新照，然后作為企業主向銀行申請，辦下來的就是年化3%左右的低息經營貸貸款”，劉波稱，“這樣的話相當于解了上家的按揭貸，剩下的部分按照低息的抵押貸進行償還即可，把高息轉成低息，省出來的錢相當于賺了息差。”

同時，劉波還告訴時代財經，需要貸款客戶準備的資料包括征信報告、房本、營業執照等，對于還沒有買房但又想“薅羊毛”的客戶，他表示“也是可以操作的”。

不過上述做法有弊端。“剛過戶的房子屬于新房本，新辦的營業執照屬于新執照，對于這種‘雙新’，大部分銀行是不會接的，因為動機很明顯。”劉波稱。

“但是走（我們這種）中介機構，這種事銀行也就睜一只眼閉一只眼了。風險太高，自己去找的話一定會被拒”，劉波表示，“銀行需要客戶，中介能給他們輸送大量客戶，十個客戶不可能個個都符合標準，在不觸及到銀行風控底線的情況下，（銀行）還是愿意合作的。”

至于銀行批復貸款后如何取出，則由中介來幫助客戶操作完成。“中介會幫助讓這些錢安全流入客戶的賬戶，避免后期銀行抽貸。”劉波告訴時代財經。

當問及轉貸是否有風險時，劉波說：“風險是有的，如果銀行察覺到這筆錢不是用于經營，而是流入了股市，銀行會把這筆錢重新回收。我們無非就是幫您倒個手，說直白一點，就是怎么把它給洗出來。”

最后，劉波還強調，“如果尾款就剩幾萬塊錢，或是一兩年之內可以還清，就不值得這么去折騰了。”

兩大銀行剛被罰近千萬

另一層面，在銀行經理看來，這種做法“不靠譜”。

11月6日，某股份制商業銀行業務經理向時代財經表示，“房貸置換成經營貸需要本人有公司，辦理人得是法人或公司股東，且用途只能用于公司經營。”

對于中介提到的轉貸一事，該業務經理直言“不靠譜”。

同日，盤古智庫高級研究員江瀚在接受時代財經采訪時表示，“所謂經營貸，是國家專門給企業生產經營而使用的信貸，在一般情況下經營貸是嚴格禁止流入樓市的，國家監管部門一直都明令不準經營貸進入樓市，且監管力度還在持續增強，所以中介包裝的經營貸肯定是違法違規行為。”

江瀚稱，銀行對于經營貸的審核非常嚴格，一旦發現經營貸出現了比較嚴重的違規現象，銀行會立刻進行市場終止，而且會要求借款者在短時間內必須還清貸款。如果有人違規將房貸轉換為經營貸，一旦被銀行發現，很有可能就會面臨巨大的抽貸風險。

“經營貸和房貸區別明確，大部分銀行會要求經營貸客戶在一年或三年內還清貸款，最多五年就需要續簽”，江翰表示，“在這樣的情況下，經營貸風險較高，如果銀行到期不予續簽，買房者也將面臨巨大的壓力。”

獨立國際策略研究員陳佳則認為，以經營貸置換房貸對于消費者來說比較容易混淆。

陳佳明確表示，“第三方中介推銷個人房產抵押貸轉換為公司或個人經營貸，這種行為是直接違反金融監管政策和行業法規的，嚴重情況下甚至可能涉及詐騙洗錢等犯罪行為。”

陳佳分析稱，消費者看似在其中有利可圖，但實際上背后是法律責任成本。一旦消費者貪圖小利上當受騙，很容易陷入對第三方中介追責的困境中。“這類機構非常清楚違法行為所在，往往做了一些避險措施，將風險全部轉嫁給消費者或者銀行；同時由于自知違法，因此這類中介機構普遍規模小、機動靈活，跑路率極高。”

時代財經注意到，早在2021年3月，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合印發了《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》（下稱“《通知》”），其中提到，要將經營用途貸款違規流入房地產等相關問題作為各類檢查的重要內容，依法嚴格問責，加強聯合懲戒，將企業和個人違規挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入征信系統。

同時《通知》還要求，進一步加強中介機構管理，建立違規行為“黑名單”，加大處罰問責力度并定期披露。

值得注意的是，就在11月4日，中國銀保監會披露了數張罰單，處罰原因與個人經營貸款挪用至房地產市場有關。其中，招商銀行(600036)、交通銀行(601328)分別被罰款460萬元、500萬元。

截圖來源：中國銀保監會

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