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每經評論員 薛暉

11月8日，北京經濟技術開發區（以下簡稱經開區）通知，將原屬通州區的臺湖、馬駒橋地區（約78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）劃歸經開區管理，執行經開區商品住房政策有關規定。這意味著臺湖、馬駒橋地區將不再執行通州限購的“雙限”政策，而是按照經開區的住房限購政策執行。

雙限政策是北京市通州區在2015年實施的“購房政策”：外地戶口要想在通州區買房，必須要同時具備兩個條件，即北京60個月社保+通州36個月社保。而北京戶口只有“首套房”可以在通州購買，二套房不能買。這就是通州最有名的“雙限政策”，對購房資格進行“雙條件直接卡死”，外地戶口沒有通州社保，統統不能在通州買房。而取消“雙限”則是對該地區樓市的重大利好。

值得注意的是，經開區管委會在政策解讀中指出：“下一步，經開區將結合亦莊新城發展建設情況，按照‘一區一策’要求，針對亦莊新城各類產業人才、中心城區疏解、區域職住平衡、亦莊新城房地產市場平穩健康發展，研究實施住房政策，推動國際一流高端產業綜合新城高質量快速發展。”其中，“一區一策”的表述，無疑會引發公眾對北京政策未來走向的更多遐想。

實際上，“一區一策”并非北京首創。早在2019年，上海臨港(600848)新片區以及廣州南沙區、花都區都曾調整過轄區內的購房政策。“一區一策”逐漸成為部分大城市精準管理的新趨勢。可以說，之前的“一城一策”是承認市場的多樣性；而“一區一策”，則是進一步承認市場多樣性的前提下，允許政策更加精準和更有彈性。或許將引得更多大城市效仿。

首先，“一區一策”更能凸顯本區優勢。例如，上海臨港的非本市戶籍購房政策，廣州南沙區人才綠卡購房政策，都是這些超大城市給部分區的優惠政策，其他地區難以復制。而在只能“一城一策”的時期，此類區域性優勢難以發揮。

其次，“一區一策”可以更接地氣。現行的城市樓盤預售備案價是由市級管理部門制定的。樓盤預售價備案之后，一旦區域市場變化需要調整，還要去市級部門申請。而市級部門要考慮“全市一盤棋”，如此一來，由于不同區域市場競爭情況不同，部分區域的企業就可能被“政策犧牲”。而政策權下放到區里，就可以按照本區的市場情況酌情發放預售證，靈活調整備案價或調價幅度，以照顧在本區投資的房企。

第三，房企更有議價權。在大型城市或超大城市里，由于政策制定權和執行權在市級部門，企業與政府對話時“人微言輕”。因為一個項目或一個企業對于大城市而言，重要性可能沒那么大。而在區級政府面前，情況有所不同，企業相對更有發言權。因此更有利于出臺一些對企業友好的政策。從另一個角度講，政府部門也可以更加貼近企業和市場，制定的政策也更加切合實際。

縱觀近幾年的房地產政策，主要是通過行政手段遏制房價過快上漲。現在，這個目的已基本實現。隨著樓市下行，企業步履維艱。原來以“壓”為主的政策也要向“扶”轉變。此一變化，需要政策制定方“下沉”到更貼近于企業和市場的層面，也需要讓企業對政策制定更有發言權。

總之，在“房住不炒”“租購并舉”的基本前提下，“一區一策”可以體現治理的精準性和靈活性。對于部分局面復雜的特大型城市，推行“一區一策”，也能夠在總體政策不變的前提下，實現局部突破。以期實現促進房地產業健康平穩發展的目標。

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