地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

2022年翻篇之前

(資料圖片)

房地產(chǎn)終于等來了喜訊

政策的窗口期已經(jīng)開到最大

解渴救命的錢在來的路上了

能不能拿到手

還要各憑本事

2022-11-30

第二支箭首單發(fā)債來了！

剛剛，龍湖公告成功發(fā)行年內(nèi)第二期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模20億，期限3年，利率3%。

還記得這個(gè)月上旬，交易商協(xié)會(huì)同意龍湖200億儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行嗎？現(xiàn)在，龍湖已經(jīng)拿到了這200億中的20億，不是額度，是穩(wěn)穩(wěn)到手的真金白銀。

而且，這筆錢是真便宜啊！很多央國企都不一定能拿到低至3%的利率。

龍湖給所有等錢來的房企開了個(gè)好頭。

昨天，也就是第三支箭射出的第二天，福星股份(000926)、世茂股份(600823)和北新路橋(002307)三家房企迫不及待發(fā)定增公告，一副“別攔我，我要做房地產(chǎn)再融資重啟第一人！”的架勢(shì)。

是的，錢已經(jīng)在路上，就看誰能搶得到、拿得多，甚至拿得便宜。

最近射箭速度和效率

趕得上梅西點(diǎn)射破門了

一個(gè)月內(nèi)，救市的“三支箭”全部射出，這速度和效率，連球神梅西都得嘆服。

增信民企債券融資的“第二支箭”在11月8日發(fā)出，約2500億的支持額度，民營房企目前已申請(qǐng)到930億，其中，萬科280億，龍湖200億，金地、新城、美的置業(yè)各150億。

11月23日這天，幾個(gè)重磅利好連發(fā)：央行牽頭的金融支持房地產(chǎn)16條正式發(fā)布；國常會(huì)吹風(fēng)“降準(zhǔn)”，再提加強(qiáng)對(duì)民營企業(yè)的金融支持力度，資本市場(chǎng)聞聲全線拉升。

這之后48小時(shí)內(nèi)，六大行“聽央媽的話”，一下子給17家房企提供1.2萬億授信額度。

到目前為止，第一支箭的授信額度已經(jīng)超過2萬億，近30家房企受益。當(dāng)然，每家房企拿到的額度還是有差別的，萬科、碧桂園、美的置業(yè)、龍湖四家占大頭——顯然，通過信貸渠道支持民企融資的“第一支箭”，更多射到了這些優(yōu)質(zhì)房企身上。

更重磅的“第三支箭”，在11月28日周一晚間射出，證監(jiān)會(huì)連發(fā)五道舉措，恢復(fù)房企重組上市、恢復(fù)地產(chǎn)再融資、支持港股企業(yè)、發(fā)揮REITs和私募基金作用盤活房企存量資產(chǎn)。

那扇對(duì)房地產(chǎn)關(guān)閉很久的大門打開了！資本市場(chǎng)普天同慶，漲聲一片。

大門剛一打開，福星股份、世茂股份們就躍躍欲試要進(jìn)來，他們太缺錢了。

福星股份實(shí)慘，一面是火燒眉毛的流動(dòng)性壓力，一面是融資四處碰壁，很久沒有發(fā)債融資了，之前向交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)的60億中期票據(jù)還沒見受理，又火速打起了第三支箭的主意。

盡管資本市場(chǎng)對(duì)第三支箭買賬，但并不代表對(duì)每家房企都一視同仁。對(duì)福星們的定增計(jì)劃，仍有很多質(zhì)疑和不看好的聲音。

市場(chǎng)活水

流向了不缺錢的人？

“三支箭”政策組合的初衷，是解決民營企業(yè)的“缺水”難題，為出現(xiàn)資金困難的民營企業(yè)提供階段性的融資支持。

而從實(shí)際落地來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域目前受益的是清一色的頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

也就是說，比起那些跌倒在泥潭里的出險(xiǎn)房企，他們相對(duì)沒有那么缺錢。

拿民企里的信用標(biāo)兵龍湖為例，不僅今年到期債務(wù)已償清，還提前償還了全部2023年到期的海外美元債務(wù)。

在“三道紅線”考驗(yàn)房企的這幾年，龍湖始終保持優(yōu)異的債務(wù)結(jié)構(gòu)：2020、2021、2022年（截至9月末）資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.59%、69.92%和69.84%，扣除合同負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率分別為44.85%、47.52%和45.63%，并且連續(xù)六年處在綠檔。

根據(jù)今年中報(bào)披露，龍湖現(xiàn)金短債比4.07倍，平均借貸成本低至3.99%，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%——財(cái)務(wù)指標(biāo)的穩(wěn)健指數(shù)趕超國企。

穩(wěn)健的基本面和優(yōu)越的信用資質(zhì)，讓龍湖萬科們能夠獲得更多的市場(chǎng)活水，撐起了頭部房企的排面。

我們看到，第一二支箭的惠及范圍內(nèi)，目前還沒有已違約房企的身影。

在政策的實(shí)際落地上，顯現(xiàn)出的是“救急不救窮”、“錦上添花而非雪中送炭”的趨勢(shì)。如資本圈一位朋友的感概：錢流向了不缺錢的人，愛流向了不缺愛的人。

央媽的愛

他們接收到了

實(shí)際上，對(duì)于已違約房企的債券融資支持，央媽是給予了關(guān)懷照顧的。

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)在之前《央媽16條流出后，我們是不是可以買房了》一文中劃過重點(diǎn)：

保融資的6條里，央行明確提到了支持存量融資合理展期，即鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。

對(duì)于未來半年內(nèi)到期的債務(wù)，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

此外還有通過保交樓專項(xiàng)借款、配套融資支持，用“真金白銀”的資金注入進(jìn)一步推進(jìn)保交樓工作；計(jì)劃通過地產(chǎn)項(xiàng)目并購金融支持、探索市場(chǎng)化支持方式，做好受困房企的風(fēng)險(xiǎn)處置等。

央媽強(qiáng)力維護(hù)樓市信心底線的決心顯而易見，尤其是支持存量融資展期，對(duì)出險(xiǎn)房企算得上雪中送炭的大利好，有助于緩解火燒眉毛的資金壓力。強(qiáng)調(diào)對(duì)國有、民營等各類房企融資一視同仁，也有利于多數(shù)受困民營房企的融資改善。

只不過，在政策實(shí)質(zhì)落地的過程中，仍要看金融機(jī)構(gòu)可以發(fā)揮的自主空間有多大，以及出險(xiǎn)房企的談判能力等，更多的考驗(yàn)還在前方。

可以預(yù)期的是，一切正在朝著好的方向發(fā)展。

如研究人士所言，當(dāng)前政策已經(jīng)出現(xiàn)了歷史上罕見的最佳窗口期，善于理解政策和學(xué)習(xí)政策的房企，才是好房企。要對(duì)各類再融資政策做積極解讀，尤其是關(guān)注各類機(jī)構(gòu)投資者的資金和投資意愿，主動(dòng)聯(lián)系主動(dòng)對(duì)接，積極消化目前好的政策效應(yīng)。

平穩(wěn)過冬之后，地產(chǎn)的春天不遠(yuǎn)了！

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