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文/樂居財經(jīng) 楊宏彬 李奕和

在地產(chǎn)不斷出售物業(yè)股權(quán)補充流動資金的大潮中，旭輝最終也席卷了進來。

12月12日早間，旭輝控股（00884. HK）公告表示，將通過投標程序出售其持有的全部旭輝永升服務(wù)股份，該股份占后者已發(fā)行股本23.26%。

目前，旭輝已正式邀請潛在投標人競投旭輝永升服務(wù)股份，并已就投標程序展開了初步討論。

根據(jù)中報，旭輝控股通過旭昇持有旭輝永升服務(wù)23.21%股份，為控股股東。此次出售，意味著旭輝控股清空了旭輝永升服務(wù)的全部股份，將第一大股東的位置拱手讓人。

緩解公司的流動危機，是旭輝選擇出售的原因。

由于市場條件、融資受阻等原因，旭輝此前面臨流動資金壓力，為了舒緩壓力及為業(yè)務(wù)運營提供資金，其近段時間以來一直探索處置資產(chǎn)的機會。而出售物業(yè)公司股權(quán)，就是其中之一的選項。

11月以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的“三箭齊發(fā)”，地產(chǎn)、物業(yè)股均迎來大幅上漲。正處于流動性困境的地產(chǎn)企業(yè)，迎來了較好的套現(xiàn)時機。他們將目光重新投向物業(yè)，迫于無奈將其出售救急。

在旭輝之前，在不足半個月的時間里，包括碧桂園、雅居樂、奧園集團、德信中國在內(nèi)的房企及其大股東，已傳出出售物業(yè)公司股權(quán)的消息。

物業(yè)出售潮再起

地產(chǎn)拋售物業(yè)，在近幾日來尤為頻繁，在旭輝決定整體出售旭輝永升服務(wù)23.26%的股權(quán)之前，已有多家房企及其大股東有了出售物業(yè)股的行動和想法。

12月11日晚間，碧桂園服務(wù)刊發(fā)公告稱，控股股東楊惠妍將通過全資子公司必勝，出售2.37億股公司股份予若干獨立投資者，約目前公司已發(fā)行股本總額的7.03%。每股配售股份為21.33港元，較碧桂園服務(wù)12月9日的收盤報價23.95港元/股，折讓約12.28%。

而出售上述股份，楊惠妍合計將套現(xiàn)約50.55億港元。這是碧桂園服務(wù)上市以來的最大一筆減持計劃，也是楊惠妍的首度減持。出售事項完成后，楊惠妍在碧桂園服務(wù)的持股比例將由43.15%減少至36.12%，仍為公司控股股東。

同樣已經(jīng)完成了物業(yè)股份出售的還有雅居樂。12月9日清晨，雅居樂集團公告稱，擬以每股10.18港元的價格，出售其持有的4860萬股雅生活服務(wù)（03319.HK）H股。出售價格較前一交易日折讓7.96%，出售的股份占雅生活總股本的3.42%。

出售完成后，雅居樂獲得的款項總額及所得款項凈額分別約為4.94億港元、4.9億港元。而雅居樂在雅生活中的持股比例將從50.86%降至47.44%，仍為第一大股東和實控人。今年以來，雅居樂已經(jīng)兩次叫賣物業(yè)股了，合計套現(xiàn)約8.37億港元。

中國奧園及德信中國雖未完成物業(yè)資產(chǎn)的出售，但也已經(jīng)在籌劃之中。

12月7日，奧園將物業(yè)資產(chǎn)擺上貨架，以招標的方式，出售持有奧園健康29.9%股份，招標日期截止至12月19日。

這是奧園第二次選擇套現(xiàn)奧園健康。第一次發(fā)生在去年11月，彼時報道稱，奧園將賣掉其所持奧園健康全部的55%股權(quán)，不過最后不了了之。

截止目前，中國奧園通過明興公司持有奧園健康54.58%股權(quán)，而此次將是通過明興公司出售奧園健康29.9%股權(quán)。與楊惠妍及雅居樂不同的是，在出售完成后，奧園將失去奧園健康控股股東的地位。

在4月1日停牌之后，奧園健康的股價停留在1.86港元每股，按此價格計算，29.9%股權(quán)對應(yīng)的2.17億股份出售價格或在4.04億港元左右。

與碧桂園一樣，德信方面出售物業(yè)服務(wù)公司的，也是其實控人、執(zhí)行董事兼董事長胡一平。

11月2日，德信中國召開旗下唯一存續(xù)美元債投資人會議。會上，德信中國透露，相關(guān)方面正與多家機構(gòu)磋商出售其所持德信服務(wù)集團股權(quán)事宜。據(jù)了解，胡一平持股92%的盛富國際有限公司持有德信服務(wù)集團53.48%。

對于出售物業(yè)平臺，德信中國方面并未透露更多詳細信息，只是表示該談判需要時間，且仍有不確定因素。

而在更早之前，金科旗下的金科服務(wù)（09666.HK）已易主二股東博裕集團，禹洲物業(yè)、中南物業(yè)則是先后被華潤萬象生活收入囊中。中梁控股旗下物業(yè)平臺中梁百悅智佳賣給了碧桂園服務(wù)。

地產(chǎn)遇難先賣物業(yè)？

很多地產(chǎn)大佬曾說，物業(yè)是“未來”，但當?shù)禺a(chǎn)遇難，他們已經(jīng)無暇顧及“未來”，選擇先保住當下。

11月1日早間，一條“暫停支付境外融資安排項下所有應(yīng)付的本金和利息”的消息，標志著地產(chǎn)“三好生”旭輝已經(jīng)宣告違約。截至公告日，旭輝的境外債務(wù)總額約68.5億美元，暫停支付的款項約4.14億美元。

選擇出售旭輝永升服務(wù)部分股權(quán)，是旭輝美元債違約一個多月以來做出的較大“賣子回血”動作，這對旭輝而言或許是無奈之舉。

奧園亦是如此。在招標公告發(fā)出后，有奧園集團內(nèi)部人士指出，此次招標是希望加速引進國企戰(zhàn)投，推動公司規(guī)范治理提升，實現(xiàn)中國奧園、奧園健康盡快復(fù)牌；而推動奧園健康復(fù)牌也為配合中國奧園整體債務(wù)重組所需。

德信中國相關(guān)方出售物業(yè)，則是因為美元債的壓力。11月18日，德信中國發(fā)布公告稱，對旗下唯一存續(xù)美元債"2022年12月到期9.95%優(yōu)先票據(jù)"進行交換要約，11月30日，德信中國再次調(diào)整上述美元債交換要約條款。其稱，將修訂應(yīng)計利息的付款時間，提早支付有關(guān)應(yīng)計利息。

德信中國在美元債投資人會議上表示，若德信服務(wù)出售成功，在保證企業(yè)正常經(jīng)營的前提下，會拿出一部分資金用于支付美元債利息。

雅居樂為了避免違約，出售的資產(chǎn)不在少數(shù)，不過其對于雅生活的出售，始終較為謹慎，并不愿放棄物業(yè)這塊兒現(xiàn)金流穩(wěn)定的肥肉。

對于此次楊惠妍套現(xiàn)碧桂園服務(wù)，也有大部分業(yè)內(nèi)人士分析表示，資金或最終將流向碧桂園。

為什么房企遇到資金困難時先賣物業(yè)公司？有業(yè)內(nèi)人士分析稱，物業(yè)公司是地產(chǎn)公司的優(yōu)良資產(chǎn)，債權(quán)債務(wù)較為清晰，轉(zhuǎn)讓周期比較短，輕資產(chǎn)模式資本市場也比較看好，對于房企而言物業(yè)資產(chǎn)相對比較好變現(xiàn)。但從企業(yè)長期經(jīng)營角度來看，房企危機非物業(yè)能解決。

變現(xiàn)的時機

無論是眼下，未來可見的數(shù)月甚至更長遠的時間，在行業(yè)走出流動的陰霾之前，救急地產(chǎn)仍是房企及其大股東們出售物業(yè)的主要動因。

從行業(yè)的數(shù)據(jù)看，2022年房企年內(nèi)到期債務(wù)近萬億元。而據(jù)相關(guān)機構(gòu)，今年1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7796.3億元，同比下降51.7%。當中，海外債占比僅為2.3%，同比下降14.1個百分點。在房企境外信用改善，以及海外機構(gòu)、投資者的信心修復(fù)之前，行業(yè)境外融資的下滑仍是趨勢。

債務(wù)壓頂，融資卻在下降，樓市也仍未恢復(fù)到正常水平，意味著房企出售資產(chǎn)還債仍是主流。物業(yè)作為地產(chǎn)公司的一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，成為主要的出售目標。

此前剛出現(xiàn)危機時，面對行業(yè)持續(xù)不斷的物業(yè)出售，碧桂園服務(wù)李長江就表示，“這些老板不是賣掉了未來，他們賣掉的是對于市場的恐懼。當下變現(xiàn)，是最有效的方法?！?/P>

值得一提的是，在集體分拆上市的前幾年，物業(yè)曾是資本市場的香餑餑，備受青睞的他們一度風(fēng)光無限。但隨著資本市場的愈加理性，以及受累于地產(chǎn)的殃及，物業(yè)股從高峰跌到谷底。

至今，62家物企的平均市盈率已不足10倍，與此前的數(shù)十倍的市盈率反差巨大。而地產(chǎn)企業(yè)如今再次將出售的眼光重新投射到物業(yè)的身上，與其近段時間以來估值有所修復(fù)不無關(guān)系。

自11月以來，隨著房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)“三支箭”的齊發(fā)，以及各種支持政策的落地，地產(chǎn)股迎來了階段性的爆發(fā)。上證地產(chǎn)股指數(shù)11月1月至11月30日收盤，累計漲幅26.25%。港股地產(chǎn)股，僅在11月期間，多只實現(xiàn)翻倍。

與地產(chǎn)命運緊密相連的物業(yè)行業(yè)也受此影響，迎來上升通道。樂居財經(jīng)此前統(tǒng)計，11月1日-12月9日，62家上市物企中有48家股價上揚，漲幅超過100%的有14家。其中，最大漲幅為時代鄰里348.57%，其次為寶龍商業(yè)277.97%，以及旭輝永升服務(wù)261.85%。11月至今，碧桂園服務(wù)股價的漲幅也超249%。

對于進入12月以來，地產(chǎn)行業(yè)再次掀起的物業(yè)出售潮，有業(yè)內(nèi)人士指出，由于地產(chǎn)方的債務(wù)問題迫在眉睫，他們亟需通過出售手中的資產(chǎn)補充資金償債，而行業(yè)目前雖然“三支箭”同時開閘，融資有所回暖，但要真正等到銀行的錢，并沒有那么快。

另一方面，在地產(chǎn)各種利好的刺激下，地產(chǎn)、物業(yè)股迎來大漲，物管估值處于相對較高位置，此刻出售，也不失一個較好的時機。

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