“美國銀行業充斥著不良商業地產貸款，美國商業地產市場將迎來一場風暴。”

近日，巴菲特的黃金搭檔查理·芒格在接受《金融時報》的采訪中，對美國商業地產表現出了非常直截了當的悲觀態度。

(相關資料圖)

持有悲觀態度的不止查理·芒格。

阿波羅全球管理公司聯合創始人羅文在近期表示，美國銀行業危機只是部分結束了，下一步危機可能很快到來，來源便是美國商業房地產市場。

摩根士丹首席投資官威爾遜用數據佐證了這一消息：美國商業地產價格從峰值水平暴跌40%，該跌幅超過2008年金融危機時的35%。

……

美國商業地產醞釀的風暴，到底緊迫到了何種程度？

01

風雨欲來

2023年，在美聯儲加息的背景下，繼硅谷銀行倒閉后，美國地區性銀行陷入持續動蕩之中。

3月初，硅谷銀行外，簽名銀行、Silvergate銀行倒閉；5月1日，第一共和共銀行倒閉，成為美國歷史上第二大破產銀行；5月4日，第一地平線銀行股價暴跌并終止與道明銀行的并購協議。西太平洋(601099)合眾銀行、阿萊恩斯西部銀行股價同日暴跌，尋求出售……

存款流失、息差收窄、擠兌不斷……以及美聯儲加息導致的銀行所持有美債和抵押貸款減值，均促使銀行收縮貸款，美國信貸環境緊縮。

芒格表示，銀行已經減少向商業地產開發商提供貸款。壓縮了貸款通道，商業地產的既有貸款還本付息便更依賴于作為抵押的商業地產產生的現金流，包括租金、經營收入等。

約有1.1萬億美元的商業抵押貸款預計將在2023年和2024年到期，具體而言，約有2600億美元是非機構CMBS

數據顯示，美國中小型銀行發放的貸款70%以上都是以商業地產為抵押的貸款。摩根士丹利財富管理給出消息，未來兩年內，美國將有1.5萬億美元面臨到期和重新商定利率。

那么，美國商業地產的市場表現如何呢？

02

風滿樓

2月初，谷歌母公司發布第四財季業績，高管彼時預計，為了應對營收增速放緩和經濟持續衰退的擔憂，谷歌本財季會縮減全球辦公空間，預計產生5億美元相關成本。

緊接著，谷歌要求云計算部門員工和合作伙伴從下季度開始轉為共享工位辦公模式。云計算部門員工占谷歌的四分之一，先行先試的地方包括紐約、華盛頓、舊金山、西雅圖和加州太陽谷。

時至今日，在谷歌削減成本的新時代，一些員工甚至沒有自己的辦公桌

谷歌也并不是個例。作為降本努力的一部分，蘋果、Meta、亞馬遜、Netflix一眾科技巨頭在降低辦公室成本上，紛紛在“重返辦公室”和“遠程辦公”之間尋找平衡。

"真香”的馬斯克說，遠程辦公從疫情時期的無奈之舉正變為有用的措施。

此前，推特拖欠在英國倫敦分公司辦公室的租金，被英國皇家財產局告上法庭。據悉，這處辦公室每年租金高達260萬英鎊，合計人民幣2100萬元。

大企業尚且如此，小企業更不必多說。

商業房地產公司世邦魏理仕數據顯示，去年最后三個月，舊金山寫字樓空置率達到創紀錄的27.6% ，而疫情前的數據為3.7%。

咨詢公司戴德梁行預計，到2030年，需求下降將使美國辦公空間供應過剩3.3億平方英尺，大致相當于華盛頓市區所有辦公室面積總和。截至2月底，紐約和舊金山的寫字樓平均入駐率僅為疫情之前水平的44%至47%，突顯供應過剩的結構性危機。

美國各地區辦公用商業地產利用率

根據外媒報道，4月底，舊金山一幢拍賣中的辦公樓2019年價值3億美元，現在估值6000萬美元，暴跌80%。

商業地產分析公司Green Street統計，過去12個月美國寫字樓跌價25%。寫字樓市場交易活躍度降至冰點，MSCI Real Assets的數據顯示，今年1月份銷售交易量為2010年以來的同月最低。

與此同時，商業地產領域的違約事件更是觸目驚心。

2023年以來，太平洋管理公司旗下Columbia Property Trust拖欠了其七座標志性建筑的價值約17億美元的按揭貸款，其中包括租給馬斯克的推特在舊金山的塔樓和前紐約時報總部；世界上最大的房地產所有者之一布魯克菲爾德公司違約了洛杉磯市中心的兩座摩天大樓7.5億美元貸款；黑石集團價值5.62億美元的商業地產按揭貸款支持證券（CMBS）發生違約……

近期美國地產違約報道 來源：高盛

根據Trepp的數據，2023年2月，商業地產抵押支持證券（CMBS）的整體違約率為3.12％，其中寫字樓的違約率比上月上升了55bps。在這其中，甚至不乏一些寫字樓業主破罐破摔將作為抵押品的寫字樓資產轉給債權人的“騷操作”。

不幸的是，美國商業地產80%的債務都是由中小型地區性銀行提供融資。摩根大通私人銀行一份分析師報告指出，“在這批小銀行中商業房地產貸款占資產的28.7%,大銀行僅為6.5%，但小銀行持有美國商業房地產貸款的風險是大銀行的4.4倍。”

美國金鷹房產投資公司執行合伙人陳躍武在接受記者采訪時表示：“大量辦公室被閑置的話，房租大量減少，持有房產的公司收入銳減，付不起房貸，而貸款持有者則正是現在正在發生危機的這些區域銀行。”

毫無疑問，商業地產領域的債務違約一旦集中爆發，首當其沖要倒霉的就是這些小銀行。與此同時，連黑石這樣的資管巨頭旗下CMBS都開始違約，有分析擔心：“一旦小銀行倒下，大銀行也就不遠了。”

一場尚未發生的經濟危機正在被越來越多的討論。只是不知道，這張“骨牌”若倒下，會引起怎樣的“海嘯”？

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