連平 受供求關(guān)系帶來的銷售波動(dòng)，以及房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控影響，2022年房?jī)r(jià)漲幅可能在上半年面臨一定下行壓力，階段性拐點(diǎn)可能出現(xiàn)在三季度中下旬，總體可能呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下半年存在上行壓力。

2022年初房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度仍在慣性下降。3月全國(guó)30大中城市商品房成交面積同比下降47.3%。全口徑出現(xiàn)下滑，商品房市場(chǎng)處于去庫(kù)階段。銷售低迷主因是全國(guó)諸多地區(qū)房產(chǎn)銷售仍舊受制于2021年地方政府監(jiān)管政策偏緊的影響，包括購(gòu)房門檻較高以及短期房?jī)r(jià)預(yù)期看空等因素，疊加疫情影響，導(dǎo)致原本銷售不錯(cuò)的一線城市也出現(xiàn)了階段性的下滑。相應(yīng)地，房?jī)r(jià)總體延續(xù)了放緩的態(tài)勢(shì)。從數(shù)據(jù)來看，截至2022年一季末，全國(guó)百城房?jī)r(jià)漲幅超過5%的城市僅徐州和西安，較2021年末減少了6座城市；下跌城市占比約25%，較2021年末增加了5個(gè)百分點(diǎn)；表明國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)在一季度進(jìn)一步趨弱。預(yù)計(jì)房企降價(jià)促銷行為可能在上半年延續(xù)。

2022年調(diào)控政策明確“三穩(wěn)”目標(biāo)，突出“因城施策”。在穩(wěn)增長(zhǎng)的政策大背景下，今年房地產(chǎn)政策維穩(wěn)信號(hào)將更為明確，主基調(diào)偏暖，以求各市場(chǎng)各方面維護(hù)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重拾信心。住房金融政策將轉(zhuǎn)為以呵護(hù)為主，從供需兩方面給予購(gòu)房者和房企足夠的資金支持。地方政府也將積極發(fā)力，重點(diǎn)突出因城施策，積極落實(shí)穩(wěn)樓市的舉措。房地產(chǎn)政策調(diào)整將推動(dòng)住房需求和供給回升，以釋放合理的購(gòu)房需求。

在需求端，2022年住房金融總體上將進(jìn)一步回暖，個(gè)人按揭貸款增速有望回升。央行正進(jìn)一步要求商業(yè)銀行滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求，適度加快房貸投放力度，小幅下調(diào)房貸利率，推動(dòng)個(gè)人按揭貸款保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。年初央行下調(diào)了五年期貸款基準(zhǔn)利率LPR，4月國(guó)常會(huì)再提降準(zhǔn)，整體房貸利率短期重新回到下行通道，并可能在年內(nèi)剩余時(shí)間內(nèi)運(yùn)行在相對(duì)偏低的水平，部分城市商業(yè)銀行可能會(huì)小幅調(diào)降首套房房貸利率，適度降低購(gòu)房者融資成本。公積金和首付比例等政策可能會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)，以釋放合理的購(gòu)房需求。2022年初以來，一些地方政府相繼出臺(tái)了一系列政策，積極落實(shí)穩(wěn)樓市的舉措。北海、南寧、自貢等地方政府放寬公積金政策，下調(diào)公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度。濟(jì)南和青島則放松了公積金異地貸款的要求，簡(jiǎn)化了申請(qǐng)條件，放寬了戶籍限制等。菏澤成為2022年首個(gè)下調(diào)房貸首付比例的城市，春節(jié)前后重慶、江西贛州的不少銀行已經(jīng)將首套房貸首付比例降至20%。有條件的城市取消限制性購(gòu)房政策。鄭州出臺(tái)了“一攬子”政策，放寬限購(gòu)限貸，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，引導(dǎo)地區(qū)商業(yè)銀行下調(diào)房貸利率，鼓勵(lì)棚改貨幣化安置，激發(fā)購(gòu)房需求。衢州、福州放松了限購(gòu)和限售政策，非當(dāng)?shù)貞艏彝タ梢再I房，秦皇島、哈爾濱廢止了過去幾年發(fā)布的限購(gòu)令，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止4月初，全國(guó)已經(jīng)有超過40個(gè)城市放開樓市調(diào)控政策。

參考過往表現(xiàn)，本輪房?jī)r(jià)低點(diǎn)可能在下半年到來。自2010年以來，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)運(yùn)行的變化具有很強(qiáng)的周期性特征，幾乎每2年半到3年會(huì)經(jīng)歷一次低點(diǎn)。如2012年三季度、2015年二季度和2018年一季度，合計(jì)3次，此輪房?jī)r(jià)下行周期的始點(diǎn)是2019年下半年，期間由于2020年疫情第一輪沖擊對(duì)房?jī)r(jià)的中長(zhǎng)期運(yùn)行產(chǎn)生了階段性的擾動(dòng)，但在2021年三季度重新回到了下行通道之中并延續(xù)至今。歷史表明，住房金融政策及地方政府調(diào)控政策階段性回暖，有利于房?jī)r(jià)預(yù)期向好的方向發(fā)展，從“政策底”到“市場(chǎng)底”通常需要經(jīng)過二到四個(gè)季度。經(jīng)測(cè)算有理由相信，自2021年9月末房地產(chǎn)政策階段性底部開始顯現(xiàn)，政策基調(diào)轉(zhuǎn)向維穩(wěn)，伴隨著央行和地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境、購(gòu)買行為和監(jiān)管政策階段性寬松，預(yù)計(jì)居民部門信貸融資增速有望在2022年二季度企穩(wěn)、三季度回升。

在高基數(shù)和購(gòu)房需求放緩的影響下，房?jī)r(jià)在上半年總體表現(xiàn)可能比較疲軟。其中，僅部分一線和重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)可能保持堅(jiān)挺，未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)將延續(xù)分化態(tài)勢(shì)。當(dāng)前全國(guó)房屋庫(kù)存仍處于階段性高位，2022年前2月，商品房待售面積同比增長(zhǎng)8.8%，增速為2016年二季度以來最快，三、四線城市商品房去化壓力較大，樓市相對(duì)冷清。但大城市現(xiàn)房庫(kù)存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化周期不足1年，伴隨著需求在下半年逐步改善，疊加地價(jià)在過去18個(gè)月持續(xù)上漲，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在下半年有望回升。結(jié)合過去類似周期的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，預(yù)計(jì)本輪房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)大致在2022年8月左右，全年新房?jī)r(jià)格漲幅可能從2021年末的2%降至0.8%，二手房?jī)r(jià)格漲幅從1%降至0.1%。一線城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺，到年末新房?jī)r(jià)格漲幅可能達(dá)到4.6%，略高于2021年的4.4%，二手房?jī)r(jià)格漲幅在3%左右，較2021年的5.3%有一定程度的回落。

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