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9月26日，魔方生活服務集團在港交所提交招股書，摩根士丹利、建銀國際為聯席保薦人。

財務方面，截至2019年、2020年及2021年年末，魔方生活服務集團收入為9.46億元、9.48億元及14.71億元，復合年增長率為24.7%。同期，魔方生活服務毛利為8.08億元、7.86億元及12.67億元，同期歸屬股東凈利潤為6037萬元、凈虧損2.29億元及歸屬股東凈利潤2.82億元。

2022年前6月，魔方生活服務集團收入為8.49億元，毛利為7.30億元，歸屬股東凈利潤924萬元，非控股股東權益為凈虧損883萬元。

資料顯示，魔方生活服務集團主要以旗艦品牌魔方公寓運營及管理白領公寓。截至2022年6月30日，魔方生活服務集團有76190套在營公寓，分布在全國26座城市的394個地點。在一線城市擁有38609個直營公寓，在其他城市擁有11465個直營公寓。旗下白領公寓月均租金為3002元，藍領公寓的月均租金為3723元。

魔方生活是行業領先且發展迅速的長租公寓服務平臺，在中國引領集中式長租公寓模式。根據弗若斯特沙利文的資料，截至2021年12月31日，在獨立集中式長租公寓運營商中，公司在營公寓數量方面排名第一，且根據弗若斯特沙利文的調查結果，以品牌知名度計，公司在所有集中式長租公寓運營商中名列首位，尤其是，在居住體驗和平臺穩定性兩項指標上，公司在行業參與者中排名最高。截至2022年6月30日，公司有76,190套在營公寓、分布在全國26座城市394個門店，當中約45.5%位于北京及上海。

有別于分散式長租公寓運營商從不同個人業主獲得物業來源的做法，集中式長租公寓運營商通常與大型機構業主簽訂長期整租協議，確保集中式長租公寓運營的穩定性。與此同時，安全性、增值服務、社群活動也是集中式長租公寓的核心競爭優勢。

在行業內橫向比較的時候，魔方的資金實力是一個非常大的優勢。

一方面，魔方完成了多輪股權融資，2016年魔方C輪融資近3億美元，2019年魔方獲得1.5億美元D輪融資，背后的資本方包括中航信托、美國華平集團、加拿大領先的養老基金管理公司CDPQ等。

另一方面，魔方在債權融資方面表現較好。2017年1月，公司成功設立“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”，這是中國ABS發行歷史上的首單公寓行業資產證券化產品，給以中資產運營為主的公寓行業打開了新的融資渠道。

這背后體現的是魔方的運營實力，資料顯示，此次魔方發行的信托受益權資產支持專項計劃的底層資產為魔方中國及其魔方北京、魔方上海、魔方廣州3個子公司經營的30處物業的部分公寓未來三年租金收入。

基于上述優勢，在行業風險出清后，魔方近兩年進入增長快車道。

考慮到收并購帶來的規模擴張，魔方在過去兩年內房源數翻了一番。魔方于2021年并購整合了V領地及世聯紅璞兩個集中式租賃品牌旗下數萬間房源，根據克而瑞數據統計，這是運營系集中式租賃服務商中的第一名收購了第三名和第五名。

數據顯示，目前魔方共有7.7萬間房源，旗下三個品牌全面服務北上廣深等20余個核心城市的租住人群。

近年來，長租行業陸續涌現一批知名度較高的企業，但盈利問題一直困擾著企業發展，一方面，這與行業融資成本較高有關，資金成本侵蝕了利潤，另一方面，房價帶動地價上漲，同時，對租金敏感的外地人口支付能力有限，從而壓縮了行業盈利空間。

經過十余年的探索，魔方漸漸摸索出一條盈利路徑。魔方輕資產項目占比20-40%，中資產項目占比60-80%，后者通過租賃物業的方式經營，即包租模式，這種模式的資金消耗遠低于自持物業的重資產模式，利潤來源主要是租金差。

盈利能力走到行業前沿，魔方究竟做對了什么？魔方生活服務集團CEO柳佳表示：“一方面是收入增長，一方面是成本控制，我覺得這兩件事情比較重要。”

從收入角度來看，主要來自于兩方面：

一是房間規模的增長，正如上篇所言，收并購帶來的規模擴張使得魔方在過去兩年內房源數翻了一番，目前魔方共有7.7萬間房源；二是租金的溢價。據了解，魔方有比較完整的價格評估體系，“靈眸系統”，輸入全國范圍內任意一個地址點位都可以自動算出合理的租金范圍。

也就是說，魔方的租金是由系統依靠大數據計算出來的，不僅如此，魔方會針對某一家店的出租率及租約長短算出一個浮動定價，類似機票，價格會根據淡旺季及上座率變動，以此來實現收益最大化。

另外，增值服務有望成為魔方新的增長點。“從收入規模來說，目前比重還不高，但我們認為增值業務是未來很有潛力的部分。”

往期回顧

◆魔方柳佳：租房的生意經（下篇）丨長租·探索者

◆魔方柳佳：兩年房源翻番背后的堅守和選擇（上篇）丨長租·探索者

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