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南京的土拍熱度并未能迎來預期中的回升，觸頂成交地塊比例較上一輪大幅走低，成交溢價率也下降至集中供地以來的新低。

◎ 作者 / 馬千里、周奇

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在延期14宗地后，南京第三輪集中土拍中剩余的32宗地在10月19日正式迎來出讓。在供應結構改變及樓市成交低迷等多重因素的影響下，南京第三批次土拍熱度毫無意外地進一步走低：32宗地中1宗流拍，31宗成交，但其中僅1宗觸頂，余下地塊多以底價成交，且多依靠地方國企托底，平均溢價率也因此較第二輪進一步走低，并降至集中供地以來的最低位。

行情趨冷下三批次全面取消商品住宅限價

以調動房企參拍積極性

相比于上一輪集中土拍，南京第三批次集中土拍最大的變化就是全面取消了自2020年6月以來采取的“限房價”規則。繼第二輪部分地塊取消限價后，南京第三輪推出的46宗住宅用地全部不設毛坯限價。取消住宅限價，一方面是適應當下的市場行情，給予房企更多自主定價權，增加項目的盈利空間，調動房企的參拍積極性；另一方面，也可鼓勵房企開發更多差異化產品、提升產品質量，避免板塊內過度的同質化競爭，滿足不同層次的購房者需求。

不過，就供應結構來看，南京此次集中供地以河西新城及外圍副城為主，雨花臺、江北核心等區域則缺席此次土拍。雖然南京增加了河西等熱點板塊供應量，但外圍副城的供應規模也較上一輪大幅升高，高淳、溧水、六合合計推出21宗地，總建筑面積達166萬平方米，成為第三批的供應主力。而這些片區由于樓市熱度較低，房企參拍熱情也不高，因此會導致南京第三輪競拍熱度進一步走低。

外圍城區全部底價成交

“最熱”河西也現冷熱分化

最終，今日出讓的32宗地中1宗流拍，1宗觸頂搖號，3宗溢價，27宗底價成交，共收金275億元。對比第二批次集中土拍熱度來看，南京第三輪競拍熱度顯著下滑：觸頂成交比例由上一輪的12%下降至3%，整體溢價率回落0.3個百分點至2.6%。

就各區域的土拍熱度而言，競拍熱點仍聚集在河西板塊，雖然6宗地中有1宗地流拍，但余下地塊也多以溢價成交。余下區域的出讓地塊則全部底價成交：高淳、溧水及六合等非核心城區底價成交則在意料之中，但備受關注的秦淮G68號地塊及江寧南站片區G86號地塊、楊家圩二期G93地塊也全部一輪成交，市場熱度明顯走低。

不過，即使是競拍熱度最高的河西，土地市場也出現了明顯的冷熱分化，觸頂、底價與流拍現象均現。具體而言，房企爭奪較為激烈的地塊為G67號和G70號地塊，分別吸引了10家和8家房企爭奪，其中G67號地塊因總價較高而未能觸及上限價，最終溢價8.7%成交，總價相對較低的G70號地塊則觸及地價上限。三宗連體地塊G71、G72、G73，房企參拍數量均在5家以下，最終均以低溢價或底價成交。流拍地塊為G68號地塊，該項目因體量較小，且周邊有高架影響，最終無人報價而流拍。

河西板塊內競拍熱度的分化則更多地受項目周邊新房庫存影響。不考慮久未供地的G68號地塊，余下5宗地中僅待搖號的G70號地塊周邊在售待售項目較少，其余地塊周邊庫存相對偏高，尤其是連體的G71-G73號地塊，加上此次出讓的3宗地，自2021年首批次集中供地以來，已經成功出讓了11宗地，總供應建面約52萬平方米，板塊內競爭壓力由此可見一斑。

加之，河西此次出讓地塊中多數項目的起拍樓板價較第二批次出讓地塊出現上漲，部分地塊的漲幅甚至在2000元/平方米以上，在新房流速進一步放緩的當下，拿地性價比變低。因此，即使是在南京市場中表現最好的河西，房企拿地態度也仍舊謹慎，也由此造成了河西板塊內的熱度分化。

房企參拍積極性明顯不及上一輪

地方國企拿地比例超過八成

在整體市場熱度下滑的背景下，南京第三輪集中土拍參與房企數量也較上一輪出現了明顯減少。以同樣是競拍焦點的河西板塊為例，第二輪集中推出的4宗地參拍房企數量都在15家以上，其中2宗地的參拍房企數量多達20家以上，除了華潤、中海、保利、招商等央國企外，金地、仁恒等品牌企業也積極參與；而此次出讓的6宗地中僅1幅地的參拍房企數量達到了10家以上，且主要以央國企為主，民企中僅有偉星參與較為積極，報名了其中5宗。

從最終拿地結果來看，不考慮待搖號地塊，成交的30宗地中，南京本地國資企業仍是拿地主力，占比超過八成，諸如頤居、奧體建設、南京交投等均有收獲。其中，頤居的拿地金額為本場最高，在本場土拍中斬獲了建鄴河西G67地塊和G71地塊，拿地總金額為68億元。

外來房企中，僅建發、偉星、中天美好等有所斬獲，其中建發2輪競價斬獲建鄴河西G73地塊，成交總價為21.8億元，偉星則底價競得秦淮區南部新城G65地塊，成交總價為23.8億元，中天美好則落子江寧東山，拿地金額為6.6億元。

新房成交規模下行趨勢仍未見底

致房企拿地信心明顯不足

此次南京集中土拍熱度的下滑，除了由于供地結構更傾向熱度不高的外圍副城外，更重要的原因還是在于南京新房市場表現持續萎靡。

盡管6月以來南京出臺了多項放松政策，包括放松限購、降低貸款利率等等，但政策刺激效果較為微弱，當前樓市成交規模仍舊在下探。就CRIC監測的成交數據來看，2022年7月份以來，南京的新房成交規模三連降，9月成交面積僅52.7萬平方米，環比下降12%，同比降幅則超過了兩成，新房價格也較此前有所走低。

樓市成交持續未回暖的背景下，為了搶收回款、減輕現金流壓力，南京部分遠郊項目紛紛“打折促銷”，主城區一些核心熱點板塊如大校場、河西等此前要求高首付比例的板塊也開啟了“降首付”比例的操作。據市場消息稱，大校場板塊的項目此前多要求首付比例在八成以上，而新近加推的項目則將首付比例降至五成，部分小戶型項目僅要求三成首付。

結合各板塊去化速度來看，截止2022年9月底，除了河西、城南等板塊的新房消化周期低于10個月，其余板塊的去化周期多在12個以上，其中仙林、高淳、溧水等片區的去化周期都高于20個月以上，新房庫存壓力明顯偏大。

在此影響下，房企的拿地信心嚴重不足，加之進入四季度，在經過前幾輪集中供地的消耗后，房企的拿地預算也多見底，因此參拍積極性也不高。

整體來看，盡管三批次取消了毛坯限價，加大了主城熱點板塊的供應，但南京的土拍熱度并未能迎來預期中的回升，觸頂成交地塊比例較上一輪大幅走低，成交溢價率也下降至集中供地以來的新低。拿地企業方面，地方國企拿地占比較上一輪明顯上升，三批次中八成以上地塊由地方國企競得。

在樓市銷售整體偏緩的背景下，不僅是南京，多數城市的第三輪集中土拍熱度也均較上一輪走低。從房企拿地態度來看，三批次參拍房企更加保守冷靜，即使是核心板塊，若周邊庫存偏高或利潤空間較低的地塊，也選擇不參與競拍，比如此次南京河西板塊的3宗地雖然有多家房企參與，但競拍中僅有2家或1家出價，最終也以低溢價成交。由此可以預見，若四季度樓市端還未能企穩回升，更多城市的集中土拍熱度將進一步下滑，地方國企的托底壓力也會進一步增加。

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