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歷經過去一年半的市場下行、行業出清，開發商終于等來了多部門大力度的穩樓市政策。

這輪讓市場興奮的政策起點，是交易商協會在11月1日召開的民營房企座談會。隨后，交易商協會發文祭出“第二支箭”，支持包括房企在內的民營企業發債融資，在新增“直接購買債券”的同時，提及了央行2500億元的資金支持規模。

隨著“第二支箭”的迅速落地，11日，央行、銀保監會發布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱“金融16條”）的重磅文件，涉及供需兩側貸款支持、房企存量融資合理展期、延長房貸集中度政策過渡期等積極調整，給供需兩端都提供了充分的喘息休整空間，在為房企開啟新的融資通道之時，有效節制了資金的流出。

監管層的支持馬不停蹄。14日，銀保監會、住建部、央行三部門聯合發文，對房企預售資金監管進行松綁，支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險。

業內認為，“第二支箭”+“金融16條”+保函置換預售監管資金統一規定，提振了市場信心，形成了信貸、發債、信托、預售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內房企面臨的流動性壓力。有受訪房企人士表示，當前融資端的政策讓行業看到了希望，“融資端的修復只是時間問題。”

克而瑞研究中心指出，近期的一系列政策開始從“保項目不保房企”轉向“保優質房企”，加快“輸血”短期經營困難的企業，實質性扭轉房企融資困境，推動民企恢復經營“造血”能力。未來隨著房企整體融資環境的改善、企業流動性的恢復，企業“爆雷”或將按下“暫停鍵”。

新增融資緩緩開閘

細看2022年以來陷入困境的眾多房企，巨大的流動性壓力、趨近枯竭的現金流是其共同的特點。

歸根結底來看，房企的現金流問題取決于現金流流入和現金流支出。監管層近來發布的三大政策，皆是從流動性上對房企予以支持，多方式、多渠道保證房企的融資性現金流入和銷售現金流入，從而緩解房企面臨信用的危機。

促進融資性現金流入最直接的方式就是給房企提供融資的機會，“第二支箭”、“金融16條”皆著力于此。

11月1日，交易商協會、中國房地產業協會聯合中債信用增進公司（以下簡稱“中債增”），召集21家民營房企召開座談會，明確中債增將加大對民營房企發債的支持力度。8日晚間，交易商協會發文表示，將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，也即“第二支箭”。

這是繼5月創設信用保護工具助力優質民企融資破冰、8月以中債增為優質民企新發境內債提供全額擔保后，房地產融資支持政策的第三彈。

華泰證券研報指出，與前兩輪支持政策不同，“第二支箭”的力度進一步擴大，一方面，支持方式上囊括了直接購買債券，另一方面，預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容，這在前兩輪合計發債規模的基礎上再上一個量級。

同時，“第二支箭”落地頗為迅速。在交易商協會上述文章發布的次日，中債增對外表示將進一步推動民營企業債券融資支持工具工作，加大對民營房地產企業增信服務力度，有意向的民營房企可申請提出增信需求。

11月10日，交易協會官網發布公告稱，已受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債增同步受理企業增信業務意向。12日，新城控股(601155)也對外披露，擬申請新增150億元債務融資工具的注冊額度。

河南省房地產協會也在12日發文指出，監管層對民營房企在銀行間債券市場融資的支持范圍進一步擴大，從全國性大型房企擴大到地方優持民營房企，“這將對我省本土優質民營房企融資提供更多的機會”。

有正在申請增信發債的房企內部人士向記者透露，中債增此次對反擔保的要求較第一批有所放松，抵押率也有所提升。

而“金融16條”則將融資支持的范圍進一步擴大，在明確要求對國有、民營等各類房地產企業一視同仁的同時，還要求金融機構合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，滿足房地產項目合理融資需求。

中指院指出，“金融16條”明確指出“財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持”，表明監管部門支持民營房企的范圍正在不斷擴大擴容，會有更多民營房企受益。同時，在區分項目風險與集團公司風險條件下，個別出險房企的優質項目，也將會得到合理房地產貸款融資支持。”

除了提供融資性現金流入，監管層從銷售現金流入方面也予以了支持，對預售資金監管進行了一定程度的放松。

根據14日晚間，三部門聯合發布的《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，房企可以通過保函提取預售資金，置換金額最高為監管賬戶中“保交付”資金額度的30%。平安證券研報指出，此次政策在規范監管的基礎上，給予優質企業更多的資金使用靈活性，從銷售回款端改善現金流。

減少資金流出

在開放更多渠道向房地產行業輸血的同時，此輪政策還從更多層面上保證了流動性能留在企業，允許開發商進行一定程度的“節流”。

“金融16條”指出，對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期一年。

信達證券房地產首席分析師江宇輝提及，在前幾輪融資支持的過程中，曾出現過企業拿到錢后，被包括銀行、信托等在內的多方金融機構“瓜分”的情況，這樣背景下的發債，“對開發商的現金流是沒什么緩解作用的”。

有此前獲得發債支持的房企內部人士向記者透露，確實在發債之后曾遭遇金融機構擠兌，“大家都覺得拿到錢了應該去還款，但其實發債的額度不大，企業流動性依然十分緊張。”

上述房企人士同時表示，此前對信托、銀行貸款等融資都在進行展期談判，畢竟企業手里的資金非常有限。“以前談展期都是硬談，大環境如此，信托也沒辦法，現在則相當于有了政策支持，從企業的角度來說，談判的難度應該會降低。”

中指院認為，支持貸款、信托等存量融資展期一年，將極大緩解房企償還債務壓力，有效緩解房企現金流緊張，特別是對于未出險民營房企，會是極大支持，有助于房企融資能展盡展。

值得一提的是，“金融16條”還明確表示，要穩定建筑企業信貸投放，鼓勵金融機構在風險可控、商業可持續基礎上，優化建筑企業信貸服務，提供必要的貸款支持，保持建筑企業融資連續穩定。

江宇輝認為，對建筑企業的融資支持，實際上還有利于緩解開發商面臨供應鏈還款壓力。“目前這些政策執行下來，在對房企融資現金流入提供了保證的同時，還讓企業在現金流出方面有一定的緩解。”他認為，尤其是對于目前尚未出險的企業，這些政策會使其流動性得到較大的好轉。

事實上，業內普遍認為，此番大力度政策的優先獲益者仍將是優質房企。例如預售資金監管放松的相關通知中指出，允許商業銀行進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

國泰君安房地產行業分析師謝皓宇在近日的研報中分析，根據近期房企在監管層支持下的發債形式來看，均需要提供抵押擔保物，預計后續房企的新增注冊發行，采用抵押擔保形式的概率也較高。

“民企可能已經進入到無信用時代，融資需要通過擔保才能夠完成（資產擔保或者信用擔保）。”謝皓宇認為，對于大部分民營房企來說，由于項目儲備幾乎都為住宅，而在已有開發貸、信托等背景下，無法再次充當擔保品來做融資，因此，政策對這類企業并沒有根本性的改變，反而隨著其他優質民企擔保發行的增加，會讓無法提供擔保品的房企加速出清。

此外，令市場頗為興奮的“金融16條”中在提及受困房企風險處置時表示，鼓勵資管公司參與處置風險項目，同時鼓勵商業銀行開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼并收購受困房地產企業項目等。

轉向“保房企”

復盤2022年以來的房地產市場，樓市放松和支持政策實際上未曾停歇。

今年年初開始，各地便頻繁出臺樓市放松政策，從2月菏澤打響放松限購“第一槍”，到3月鄭州發布房地產“一攬子”政策，引起了一輪積極的市場反應。彼時有開發商向記者表示，2021年底各地掀起的降價潮已階段性結束，成交有向好的趨勢。

6月的房企銷售出現了回暖的跡象，克而瑞數據顯示，百強房企操盤金額單月環比大幅增長61.2%，遠超5月份5.6%的漲幅，連續兩個月為正。

市場修復的步伐隨著7月停貸風波的沖擊而中止，行業基本面再趨悲觀。此后政策頻出，但政策的主基調定為“保交樓”、“保項目”，于開發商主體方面的舉措較為有限。8 月中旬，監管層出臺政策，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目交付。

在9月最末兩天，針對需求端，監管層再出臺高能級政策，央行和銀保監會通知下調或取消部分城市首套房貸利率下限，財政部通知減免換購住房個人所得稅，同時，央行更是時隔七年首次對公積金貸款利率進行下調，對剛需、改善型需求予以相應的支持。

但力度不斷加大的穩樓市政策，實際見效較為緩慢。作為房企銷售業績實現傳統旺季的“金九銀十”，2022年全部失守，樓市低迷依舊，百強房企在這兩個月內的銷售同比降幅超25%。

業內認為，當前行業面臨的關鍵問題之一是信心的缺失，而穩主體是穩樓市、穩信心的重要支點。中郵證券在11月初發布的一份研報中指出，民營企業在房地產行業中占比較高，民營主體若喪失信用支撐，從供給端就會導致有效供應不足，進而影響需求釋放。

“此前，穩樓市重點放在穩需求、保交付方面，穩主體政策相對較為滯后，但隨著民企債券融資支持工具、‘第二支箭’等政策逐步推進，穩樓市政策短板逐步補齊。”上述機構認為。

有此前在中債增增信支持下完成發債的房企內部人士向記者表示，監管層之前很多動作已經意在對房企主體予以支持，例如中債增支持第一批房企發債等，只是當時的效果和規模等，相對而言未達到預期，“所以這次中債增的支持模式和規模都發生了變化。”

西政資本也認為，“金融16條”對房企融資的支持，從先前單純的“救項目”轉到“救項目+救房企”的方向，資金端的水龍頭終于打開，房地產行業有望更快地實現平穩健康發展。

值得注意的是，無論是從上述政策表述，還是從相關支持落地細節來看，政策都明顯向著優質房企、仍在穩健經營中的民企，顯示出了穩住現存優質主體的思路。

“包括‘金融16條’在內，對預售資金監管放松的政策一方面要求商業銀行按照參照開發貸款授信標準，選擇經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業，另一方面也提到需要房企提供保證金、反擔保等增信措施，”億翰智庫指出，因此政策的覆蓋對象正是具有優質資產、信用記錄良好以及財務狀況依然穩健的民營企業。

克而瑞指出，當前的房地產行業環境發生了根本性改變，短期內政策的核心在于穩地產。“金融16條”，疊加近期一些積極政策，對行業信心提升注入了強心劑，其中保持融資平穩有序，對于恢復優質民企的融資功能，支持房地產企業經營逐步回歸正軌有很重要的信號意義，房企生存環境將迎來修復。

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