中西部新開盤諜報：多地開盤節(jié)奏加快，定價整體平穩(wěn)

中指研究院微信號
2022-10-26 08:44:18

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【資料圖】

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區(qū)域市場綜述

根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS監(jiān)測，2022年10月-2022年11月中西部重點城市武漢、重慶、南昌、成都累計開盤58個。本月開盤項目以老盤加推為主，純新盤項目占比29%。新開盤價格保持平穩(wěn)，住宅產(chǎn)品整體去化效果不佳，重點監(jiān)測武漢保利城七期，重慶觀宸，成都新鴻基悅城，南昌建發(fā)養(yǎng)云等，由于品牌優(yōu)勢、周邊配套較成熟等原因，開盤當天實現(xiàn)熱銷。

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武漢：8個純新盤入市，洪山區(qū)推盤5次

開盤項目以老盤加推為主，遠城區(qū)占比25%。

1.價格方面，部分項目開盤價有變化，整體波動幅度不大。

2.共24個項目開盤有優(yōu)惠，均為現(xiàn)場開盤項目。

3.推盤產(chǎn)品中，剛需及剛需改善型為主，精裝房占比提升。

主要開盤項目

· 保利城七期（2022.9.30）

價格優(yōu)惠：綜合86折

認購去化：2022年9月30日推出4、8#樓毛坯房源共131套，首日去化99%。

客戶定位：剛需改善型

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優(yōu)點

1、區(qū)位優(yōu)勢：項目位于洪山區(qū)二環(huán)內(nèi)徐東板塊，處于武漢市核心區(qū)域核心板塊，交通、商業(yè)、教育等資源配套完善，區(qū)位價值高。

2、交通優(yōu)勢：項目臨近二環(huán)線，周邊還有友誼大道、和平大道、鐵機路等重點線路，可快速鏈接漢口以及光谷等區(qū)域，自駕出行便利。

3、品牌及價格優(yōu)勢：項目由央企品牌保利開發(fā)，施工及交付有保障；開盤價低于市場預(yù)期，對剛需及改善型吸引力較大。

項目缺點

項目周邊區(qū)域界面一般。

重慶：5個純新盤入市，1個項目開盤售罄

開盤項目以老盤加推形勢為主，九龍坡區(qū)占比40%。

1.價格方面，多數(shù)項目開盤價在全市均價水平上下

2. 有4個項目開盤有優(yōu)惠，1個項目開盤售罄

3.推盤產(chǎn)品中，多數(shù)為改善型，5個項目以精裝修交付

· 陜建鳳棲學(xué)府（2022.9.12）

價格優(yōu)惠：無

認購去化：2022年9月12日開盤，推出花園洋房176套房源，開盤當天認購120套，去化率68%。

客戶定位：改善

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優(yōu)點

1、項目位于國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)金鳳城市中心，是重慶未來高新科技技術(shù)行業(yè)核心區(qū)域。項目周邊擁有三大公園（科學(xué)城公園、鳳棲湖公園、鳳鳴湖公園），綠化環(huán)境較好。目前項目旁行政中心已啟用，周邊金融中心一期已開工建設(shè)，未來規(guī)劃有高端商業(yè)引入，后期商業(yè)綜合體配套將逐步成熟。

項目缺點

1、金鳳板塊的軌道交通還在建設(shè)中，離建成還有較長等待期。

2、城市界面有待提升。

· 觀宸（2022.9.12）

價格優(yōu)惠：無

認購去化：2022年9月12日開盤，推出大平層127套房源，開盤當天認購105套，去化率83%。

客戶定位：改善

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優(yōu)點

1、核心地段，區(qū)位價值稀缺。項目位于重慶中心城區(qū)江北觀音橋商圈核心，而觀音橋是重慶培育建設(shè)國際消費中心城市的首選區(qū)，片區(qū)城市更新也在逐步啟動，加之中環(huán)萬象城的落戶，板塊升級空間進一步擴大。目前觀音橋板塊開發(fā)十分成熟，后期可建地塊稀少，項目稀缺性顯著。

2、頂配精裝，豪宅格調(diào)拉滿。外立面的玻璃幕墻配上3000K的定制色溫，呈現(xiàn)出高定珠寶的璀璨。室內(nèi)精裝采用旭格的系統(tǒng)門窗、全球稀有奢石，從用材品牌到細節(jié)工藝，都以奢侈品的使用感為標準打造。

項目缺點

1、位于城市中心核心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)人、車流量較大，交通較為擁堵。

· 新天澤江上雲(yún)境（2022.9.30）

價格優(yōu)惠：無

認購去化：2022年9月30日開盤，推出花園洋房32套房源，開盤當天共認購27套，去化率84%。

客戶定位：改善、剛改

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優(yōu)點

1、地理位置優(yōu)越。位于重慶中心城區(qū)九龍商圈核芯，扼守兩江四岸戰(zhàn)略高地，背靠長江文化藝術(shù)灣區(qū)磅礴規(guī)劃，立足九龍半島未來城市封面能級，土地資源得天獨厚。

2、交通便利，配套成熟。周邊由直港大道、九濱路、鵝公巖大橋、李家沱大橋、嘉華大橋、黃桷坪大橋所組成一個相對便利的交通路網(wǎng)，通達九龍坡、江北、巴南、南坪等區(qū)域，步行10分鐘左右就是地鐵18號線灘子口站（目前未開通），門口就有通往各區(qū)的公交線路，交通便捷。另外，項目周邊聚集大量已成型小區(qū)，基礎(chǔ)生活配套較為齊全。大型商業(yè)方面，公交4-5站可到達楊家坪商圈、萬象城等商業(yè)中心，購物、娛樂等比較便利。

3、中心城區(qū)的臨江洋房，地理資源和產(chǎn)品業(yè)態(tài)均較為稀缺。

項目缺點

1、目前九龍半島片區(qū)正在拆遷重塑，城市界面不太整潔。

· 中交錦悅（2022.10.14）

價格優(yōu)惠：無

認購去化：2022年10月14日開盤，推出小高層66套房源，開盤當天認購3套，去化率5%。

客戶定位：剛改

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優(yōu)點

1、央企開發(fā)，品質(zhì)樓盤。項目由中國交通建設(shè)股份有限公司旗下重慶中交置業(yè)開發(fā)，匯集了聯(lián)排、疊拼、高層、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，內(nèi)部還配備了公園、風情商業(yè)街等，在巴南龍洲灣板塊屬于中高檔次樓盤。

2、區(qū)位優(yōu)勢明顯，配套完善。項目位于巴南區(qū)龍州灣板塊，臨近巴南區(qū)政府、巴南萬達廣場商圈、重慶市巴南區(qū)中醫(yī)院等，且步行15分鐘左右就可到達3號線學(xué)堂灣地鐵站，區(qū)域交通便捷、配套齊全。

項目缺點

1、目前該板塊周邊已有旭輝、萬達、遠洋、東原、華宇等企業(yè)入駐，項目競爭壓力較大。

2、本次開盤的是六期12層小高層，在該板塊的同質(zhì)化產(chǎn)品較多，價格優(yōu)勢不明顯，故去化不高。

成都：1個純新盤入市

開盤項目老推新為主；開盤區(qū)域均為天府新區(qū)。

1.價格方面，多數(shù)項目開盤價保持平穩(wěn)。

2.推盤產(chǎn)品中，以剛需改善型及改善型為主，精裝房占比大。

· 新鴻基悅城

客戶特點：改善客群

價格優(yōu)惠：無

認購去化：2022年9月27日推出18、22、23號樓棟房源共546套，首日去化率100%。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優(yōu)點

1、區(qū)位優(yōu)勢：項目位于天府新區(qū)，公共交通便捷，區(qū)域優(yōu)勢明顯。

2、價格優(yōu)勢：性價比高。

3、項目優(yōu)勢：改善型戶型，符合市場需求。

南昌：共計4個項目，3個為新盤

1.價格方面，項目價格保持平穩(wěn)。

2.推出房源數(shù)量較少，整體去化率一般。

· 南崇湖畔和光（2022.10.2）

價格優(yōu)惠：91折。

認購去化：本次南崇湖畔和光開盤3#、5#，共198套房源，去化率54%，產(chǎn)品為99-127㎡戶型，成交均價11600元/㎡。

客戶定位：剛需&改善

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目點評

1、區(qū)位優(yōu)勢：項目為于地鐵口，且屬于老成區(qū)青山湖區(qū)，交通相對方便。

2、價格優(yōu)勢：價格相對于青山湖區(qū)其他競品具有一定優(yōu)勢，且毛坯售賣，總價首付門檻降低不少，此次去化表現(xiàn)優(yōu)于市場均值。

3、房企品牌：南崇地產(chǎn)首個南昌項目，雖然品牌方面不及全國性的企業(yè)，但是作為首個項目，市場度認可還是比較好，去化較好。

· 建發(fā)養(yǎng)云（2022.10.16）

價格優(yōu)惠：開盤當天車位與住宅同購房款減2萬，車位單個減6萬（原售價24萬），買兩個第一個14萬，第二個9萬。認購去化：推出2#共66套（17F，2個單元，2T2），整體去化率100%，整體成交均價21600元/㎡（精裝4193元/㎡，中央空調(diào)+新風+地暖）。

客戶定位：改善

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優(yōu)點

1、區(qū)位環(huán)境：項目位于西湖區(qū)，朝陽板塊，板塊優(yōu)勢明顯，臨近沿江快速路，九洲高架；在4號線地鐵口附近，而且鄰近朝陽公交樞紐，公共出行和自駕都很便利。附件有贛東大堤風光帶、朝陽公園、象湖濕地公園、市動物園等生態(tài)大境，居住環(huán)境較佳。

2、市場紅盤：以東西湖老城區(qū)客戶為主、部分青云譜區(qū)客戶。周邊群體客戶購買力強，加上項目為市場紅盤，性價比有一定優(yōu)勢，首開來市場營銷做的很出色，在公眾號，抖音等營銷整個品牌+區(qū)位優(yōu)勢，開盤前熱度就很高。

3、教育資源：項目周邊教育資源較佳，同步建設(shè)9班幼兒園，百米范圍內(nèi)規(guī)劃教育用地兩宗，距離立德中學(xué)、規(guī)劃教育用地約1公里。片區(qū)教育配套眾多，站前路小學(xué)、珠市小學(xué)、外國語學(xué)校、南昌一中、朝陽中學(xué)等（具體學(xué)區(qū)以政府公示為準）。

本月開盤

表：2022.9.12-2022.10.16 部分項目開盤信息

注：本報告中開盤效果評價依據(jù)為：非常好（開盤當天去化率70%以上）、較好（開盤當天去化率50%-70%）、一般（開盤當天去化率30%-50%）、較差（開盤當天去化率30%以下）。

下月預(yù)告

表：2022年10月-11月部分項目開盤信息

報告下載（電腦端復(fù)制鏈接）

新開盤監(jiān)測：

2022年上半年全國新開盤總結(jié)報告

https://u.fang.com/ythuiq/

中西部：多地開盤節(jié)奏放緩，整體去化效果不佳

https://u.fang.com/ytcrh7/

房地產(chǎn)市場：