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10月16日，二十大報告定調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展方向，指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。20日，證監(jiān)會表示允許部分存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。地方層面，10月，多地政府跟進(jìn)落實930新政，即適度下調(diào)商貸、公積金貸款利率等。目前已有北京、天津、武漢、南京等多城5年以上首套住房公積金貸款利率降至3.1%；二十余城首套商貸利率降至4%以下。中指研究院選取全國十大核心城市二手房市場作為研究對象，刻畫房價時空特征，為市場參與者提供更多參考信息。

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二手房價環(huán)比三漲七跌，十大城市整體呈橫盤態(tài)勢

圖：2022年10月十大城市二手住宅掛牌均價及環(huán)同比

圖：2020年7月至2022年10月十大城市二手住宅均價及環(huán)比變化

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根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年10月，百城二手住宅均價環(huán)比下跌0.16%，已連續(xù)6個月環(huán)比下跌，跌幅較9月擴大0.03個百分點。十大城市二手住宅均價環(huán)比持平，同比上漲0.94%；同比漲幅較9月收窄0.01個百分點，連續(xù)14個月出現(xiàn)收窄。環(huán)比來看，十大城市二手住宅價格環(huán)比三漲七跌，上海環(huán)比漲幅居前，為0.64%，重慶環(huán)比跌幅最大，為0.59%；同比來看，十大城市二手房價格同比五漲五跌，杭州同比漲幅最大，為4.82%，深圳同比跌幅最大，為3.78%。

北京：市場活躍度有所下降，二手房價持續(xù)平穩(wěn)趨升

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及北京二手住宅價格環(huán)比走勢對比

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10月，北京二手房成交量止增轉(zhuǎn)降，二手房價環(huán)比持續(xù)上漲。自6月以來，北京二手房成交規(guī)模呈持續(xù)增長態(tài)勢，且在9月，成交量同比實現(xiàn)年內(nèi)轉(zhuǎn)正。進(jìn)入10月，北京二手房市場活躍度有所下降，成交量環(huán)比止增轉(zhuǎn)降，但同比依舊保持增長態(tài)勢。價格方面，10月北京二手住宅價格環(huán)比上漲0.19%，已連續(xù)26個月環(huán)比上漲，漲幅較9月有所擴大。預(yù)計未來，隨著前期樓市利好政策如二手房交易“連環(huán)單”串聯(lián)改并聯(lián)，首套住房公積金貸款利率下調(diào)、“賣一買一”置業(yè)新政的持續(xù)顯效，11月北京二手房成交規(guī)模或?qū)⒂兴黾印?/P>

圖：2022年10月北京各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及環(huán)同比

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上海：市場整體維穩(wěn)，二手房價環(huán)比持續(xù)上漲

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及上海二手住宅價格環(huán)比走勢對比

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10月，上海二手住宅價格環(huán)比漲幅居十城首位。6月上海全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，其二手房成交量迅速回升至1.5萬套；7月成交量攀升至近2萬套；8-10月，隨著疫情期間積壓的購房需求逐步釋放完畢，上海二手房成交規(guī)模逐步回落至1.6萬套。總體來看，上海二手房市場依舊保持一定活躍度。價格方面，10月上海二手住宅價格環(huán)比上漲0.64%，漲幅居十大城市首位，且環(huán)比漲幅較9月小幅擴大。在全國樓市下行背景下，上海二手房市場整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定。

圖：2022年10月上海各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及環(huán)同比

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廣州：購房者觀望情緒濃厚，二手房市場表現(xiàn)冷清

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及廣州二手住宅價格環(huán)比走勢對比

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10月，廣州二手房市場表現(xiàn)冷清。10月，廣州二手住宅成交規(guī)模依然處在低位水平，市場表現(xiàn)較為冷清。這主要源于：一方面，在全國樓市呈現(xiàn)下行態(tài)勢下，居民大多選擇持幣觀望，入市動力明顯不足；另一方面，部分區(qū)域疫情出現(xiàn)反復(fù)，也對廣州二手房的成交產(chǎn)生一定抑制作用。價格方面，10月廣州二手住宅價格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.05%。分區(qū)域看，外圍區(qū)域二手房價格下跌較為明顯，中心區(qū)域如黃埔、天河、越秀、荔灣、海珠二手房價格表現(xiàn)較為穩(wěn)健。

圖：2022年10月廣州各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及環(huán)同比

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深圳：成交量處低位徘徊態(tài)勢，二手房價持續(xù)下跌

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及深圳二手住宅價格環(huán)比走勢對比

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10月，深圳二手房成交量結(jié)束“四連降”態(tài)勢。成交方面，10月深圳二手住宅共成交約1700套，雖結(jié)束此前“四連降”態(tài)勢，但成交規(guī)模整體依舊保持在低位水平；同比則受去年同期低基數(shù)因素影響，實現(xiàn)年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。價格方面，10月深圳二手住宅價格環(huán)比下跌0.22%，已連續(xù)19個月環(huán)比下跌，跌幅較9月收窄0.03個百分點。當(dāng)前，深圳客戶觀望情緒依舊濃厚，樓市低迷態(tài)勢短期內(nèi)或難以改變。

圖：2022年10月深圳各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及環(huán)同比

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杭州：成交量持續(xù)下探，二手房價出現(xiàn)回調(diào)

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及杭州二手住宅價格環(huán)比走勢對比

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10月，杭州二手住宅成交規(guī)模出現(xiàn)“四連降”。成交方面，10月杭州市區(qū)（含富陽、臨安）二手房成交規(guī)模繼續(xù)下探，成交套數(shù)環(huán)比出現(xiàn)“四連降”。整體來看，杭州“517”新政帶動部分購房需求釋放，使得6月二手房成交量達(dá)年內(nèi)高點，約5100套；此后，杭州二手房市場持續(xù)降溫，10月二手房成交套數(shù)降至2100套左右，成交規(guī)模出現(xiàn)“四連降”。價格方面，10月杭州二手住宅價格出現(xiàn)回調(diào)，房價環(huán)比下跌0.13%。

圖：2022年10月杭州各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及環(huán)同比

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南京：市場規(guī)模進(jìn)一步縮量，二手房價環(huán)比跌幅擴大

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及南京二手住宅價格環(huán)比走勢對比

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10月，南京二手房市場量價仍呈下跌態(tài)勢。成交方面，10月南京二手住宅成交套數(shù)降至約5800套，環(huán)比降幅超10%。價格方面，10月南京二手住宅價格環(huán)比下跌0.43%，已連續(xù)8個月下跌，跌幅較9月擴大0.37個百分點。整體來看，10月南京二手房市場表現(xiàn)低迷，量價均呈下跌態(tài)勢，客戶置業(yè)信心較弱，業(yè)主掛牌價格預(yù)期下調(diào),二手房成交多為“以價換量”形式。

圖：2022年10月南京各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及環(huán)同比

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武漢：二手房價環(huán)比持續(xù)下跌

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及武漢二手住宅價格環(huán)比走勢對比

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10月，武漢二手住宅價格環(huán)比“八連跌”。價格方面，10月武漢二手住宅價格環(huán)比繼續(xù)下跌，跌幅收窄至0.47%，出現(xiàn)“八連跌”。分區(qū)域看，10月武漢各區(qū)二手住宅房價均下跌。成交方面，持續(xù)反復(fù)的疫情對房地產(chǎn)市場正常經(jīng)營活動產(chǎn)生較大抑制作用，進(jìn)一步影響購房者入市信心，延緩了二手房市場的復(fù)蘇節(jié)奏，10月武漢二手房市場表現(xiàn)冷清。

圖：2022年10月武漢各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及環(huán)同比

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成都：疫情影響逐步消退，二手房市場略有回暖

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及成都二手住宅價格環(huán)比走勢對比

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10月，成都二手房市場有所回暖。成交方面，10月成都疫情影響逐步消退，疫情期間積壓的購房需求得以釋放，二手房成交量回升至1.2萬套，環(huán)比增長近7成，不過目前需求端觀望情緒未能得到實際改善，預(yù)計待疫情積壓的需求逐步釋放后，后期二手房市場成交或?qū)⒗^續(xù)保持筑底狀態(tài)。價格方面，10月成都二手住宅價格環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.05%，部分區(qū)域如新都、溫江、青白江等二手房價持續(xù)松動。

圖：2022年10月成都各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及環(huán)同比

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重慶（主城區(qū)）：二手住宅價格環(huán)比跌幅持續(xù)擴大

圖：2020年7月至2022年9月百城、十大城市及重慶（主城區(qū)）二手住宅價格環(huán)比走勢對比

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10月，重慶二手住宅價格環(huán)比跌幅持續(xù)擴大。價格方面，自8月以來，重慶二手房價環(huán)比跌幅持續(xù)擴大，10月房價環(huán)比跌幅擴大至0.59%。分區(qū)域看，主城各區(qū)房價均呈現(xiàn)普跌狀態(tài)。10月，重慶綦江現(xiàn)首個二手房“帶押過戶”交易，根據(jù)重慶市規(guī)劃與自然資源局消息，未來或在全市范圍深入推行二手房“帶押過戶”政策，簡化交易流程，降低交易成本，激發(fā)二手房市場交易活力。

圖：2022年10月重慶（主城區(qū)）各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及環(huán)同比

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天津：二手房價格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌

圖：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及天津二手住宅價格環(huán)比走勢對比

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10月，天津利好政策不斷出臺，居民購房成本逐步降低。10月1日起，天津5年期以上首套住房公積金貸款利率調(diào)整為3.1%；14日，天津首套房商貸利率降至3.9%。樓市利好疊加部分區(qū)域疫情封控解除等因素影響，10月天津二手房市場保持一定活躍度。價格方面，10月天津二手住宅價格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.08%。

圖：2022年10月天津各市轄區(qū)二手住宅掛牌均價及環(huán)同比

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四季度，各地“因城施策”舉措或?qū)⒗^續(xù)發(fā)力

展望未來，預(yù)計各地政府將在堅守“房住不炒”定位下，繼續(xù)從供需兩端發(fā)力穩(wěn)樓市。短期來看，需求端政策面將持續(xù)寬松，熱點城市或?qū)u進(jìn)式放松區(qū)域限購，優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，同時結(jié)合自身實際情況調(diào)整首套房貸利率下限等；而更多三四線城市行政限制性政策則有望全面取消。供給端則持續(xù)積極推進(jìn)“保交樓”，以期修復(fù)市場信心。整體來看，四季度預(yù)計各地“因城施策”舉措將繼續(xù)發(fā)力，在樓市環(huán)境漸趨寬松之下，部分熱點一二線城市市場或呈緩慢恢復(fù)復(fù)蘇態(tài)勢，但值得注意的是，疫情仍將是影響市場恢復(fù)節(jié)奏的關(guān)鍵因素。

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指數(shù)研究：

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告（2022年10月）

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2022年9月十大城市二手房房價地圖

https://u.fang.com/yt98fy/

2022年8月十大城市二手房房價地圖

https://u.fang.com/yt98fx/

房地產(chǎn)市場：

中國300城市土地市場交易情報（2022年10月）

https://u.fang.com/ytbtfs/

中國房地產(chǎn)市場月報2022年10月

https://u.fang.com/ytbt9r/

2022年三季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望

https://u.fang.com/ytcew9/

企業(yè)研究：

2022年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜

https://u.fang.com/ytbtfq/

2022年1-10月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://u.fang.com/ytbtfp/

中國房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測月報-2022年10月

https://u.fang.com/yt98hj/

中國房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)監(jiān)測第323期

https://u.fang.com/ytbtfr/

政策解讀：

中國房地產(chǎn)政策跟蹤報告（2022年10月）

https://u.fang.com/ytbtfw/

從“二十大”報告看房地產(chǎn)發(fā)展方向

https://u.fang.com/ytc8ar/

物業(yè)研究：

2022中國房地產(chǎn)服務(wù)品牌價值研究報告

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2022中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告

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中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)十五年發(fā)展報告

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